孟曉蘇，原房改課題組組長、中房集團公司董事長。1996年率先提出“住房建設是國民經(jīng)濟的新增長點”，是1998年我國城鎮(zhèn)住房制度改革的推動者之一，見證了中國住房制度改革20年的發(fā)展歷程，也是最早提出在中國發(fā)展住房抵押貸款和抵押貸款保險的專家之一。

早年在國務院和全國人大工作，對經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實情況有深入了解，后擔任中房集團董事長，曾多次提出關于經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議，其觀點對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。

孟曉蘇應約為證券時報撰文，在回顧二十年房改歷程的同時，對新時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出不少建設性的意見和建議，其中最關鍵的是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，用長效機制取代“短期調(diào)控”。

原中房集團公司董事長 孟曉蘇

今年7月3日，是1998年國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)【1998】23號）整二十周年。以它為起點推進的我國城鎮(zhèn)住房制度改革，是中國經(jīng)濟改革進程中的一大亮點。它把商品化與市場經(jīng)濟引入到中國的住房建設與分配領域，中國城鎮(zhèn)居民從此居住得更加舒適寬敞，生活得更有尊嚴。

住房商品化推動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，使它成為新的國民經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與汽車業(yè)、基礎設施建設業(yè)共同拉動著投資與消費，促使中國經(jīng)濟迅速轉(zhuǎn)型到重化工時期。新的主導產(chǎn)業(yè)拉動著中國經(jīng)濟二十年持續(xù)快速發(fā)展，使中國成為世界第二大經(jīng)濟體、第一大工業(yè)國、第一大貨物貿(mào)易國。

在全面深化住房制度改革的今天，回顧當年的房改歷程，需要進一步深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確市場經(jīng)濟方向。適應新時代要求，著力解決“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，讓全體人民住有所居，并繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟長期增長的作用。

1.房改之前 住房福利分配制度下的“全民蝸居”

從1956年到1986年30年間全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套折1400萬套，平均每年47萬套。1985年國家對城鎮(zhèn)住房進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2~4平方米。

對于房改之前中國城鎮(zhèn)居民的居住狀況，原國家建設部副部長楊慎先生曾做過調(diào)研，并提供如下數(shù)據(jù)：“從1956年到1986年30年間全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套折1400萬套，平均每年47萬套。1985年國家對城鎮(zhèn)住房進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2~4平方米”。時任國務院總理溫 家寶2010年2月在接受網(wǎng)媒專訪時曾這樣回憶他幼時的居家狀況：“我從小學到離開家的時候，全家五口人只有9平方米的住房”。當年的電影《人到中年》也如實反映了大學教師們的蝸居狀況。全民蝸居的原因是延續(xù)多年的福利性分配制度，基本上取消了私人房產(chǎn)。直到國家與國有單位的福利房持有壓力越來越大，連維修費用都付不起的時候，“問題導向”開始倒逼中國進行城鎮(zhèn)住房制度改革。

1980年4月鄧 小平同志發(fā)表了關于發(fā)展住房建設的重要講話，提出“城鎮(zhèn)居民可以購買房子，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，舊房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。1981年1月16日由原城鄉(xiāng)建設部設立了“中國房屋開發(fā)總公司”（后更名為“中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司”），并在全國投資設立多家“種子公司”，到九十年代初全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到3000多家，在一定程度上緩解了當時的住房困難局面。

2.改革起航在經(jīng)濟困難“倒逼”下 啟動住房制度改革

福利分房陷入困局“倒逼”出住房制度改革。

1996年初我作為中房集團公司總經(jīng)理，率先提出的“住房建設是國民經(jīng)濟的新增長點”，得到國家計委和財政部的呼應，被主持國務院工作的朱镕基副總理所接受。

1996年，我國出現(xiàn)了有史以來的第一次“產(chǎn)能過剩”。那時全國鋼鐵產(chǎn)量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關產(chǎn)業(yè)，也都出現(xiàn)了低水平的“過剩”。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司當時占有全國1/5的房地產(chǎn)開發(fā)份額，最有資格向國家提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議。1996年初我作為中房集團公司總經(jīng)理，率先提出的“住房建設是國民經(jīng)濟的新增長點”，得到國家計委和財政部的呼應，被主持國務院工作的朱镕基副總理所接受，他提出“住房建設可以成為新的經(jīng)濟增長點與新的消費熱點”。

1996年6月我在厲以寧教授（時任全國人大法律委副主任委員）指導下完成了博士論文，研究方向就是由董輔礽教授（時任全國人大財經(jīng)委副主任委員）所提出的《現(xiàn)代化進程中房地產(chǎn)業(yè)理論與實踐的比較研究》，包括各國住房制度改革比較的章節(jié)。隨后由國家建設部、國家體改委、國家計委、國家科委和中房集團共同設立一個課題組，啟動了住房建設成為國民經(jīng)濟新增長點研究與住房制度改革方案設計。這個房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔任顧問，由我擔任課題組組長，成員中包括梁運斌、印坤華、高材林等專家。方案設計中大量采用了厲以寧、董輔礽所指導的我的博士論文內(nèi)容，可以說這個課題組匯集了當時中國的頂級專家和頂級智慧。房改課題組從1996年10月開始工作，到北京、上海、廣東、江蘇等多地進行調(diào)研。到1998年3月完成課題報告，歷時一年半。

當時俞正聲已擔任國家建設部部長。他在1988年擔任煙臺市市長期間，曾成功進行過“空轉(zhuǎn)起步”的模擬性房改試點。此時國務院成立了住房制度改革領導小組，由時任國務院副總理溫 家寶擔任組長，建設部與國家體改委等部門都投身到這項工作中來。1998年7月3日發(fā)布了國務院23號文件，正式啟動了全國城鎮(zhèn)住房制度改革。

住房制度改革中全面推行了一系列“新政”，包括：提薪降息鼓勵消費、停止福利住房分配、提租補貼促售公房、完善住房供應體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、減免過高交易稅費、支持住房企業(yè)發(fā)展。這些政策措施在兩年內(nèi)啟動了市場，到了2003年政府換屆時，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，相關產(chǎn)業(yè)都走出困境迎來新的發(fā)展。其中鋼材產(chǎn)量發(fā)展到兩億噸，紗錠發(fā)展到兩億支，走出了低水平的“產(chǎn)能過剩”，迎來新的發(fā)展。

近年習近平總書記用“倒逼機制”描繪改革形勢，細想起來果然如此。安徽農(nóng)民討飯“倒逼”出農(nóng)村承包制改革、廣東居民逃港“倒逼”出經(jīng)濟特區(qū)、計劃經(jīng)濟走入絕路“倒逼”出市場經(jīng)濟、福利分房陷入困局“倒逼”出住房制度改革…… “倒逼”這二字用得真是貼切實際、出神入化！

3.巨大動力主導產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟 帶來百業(yè)興旺

中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍。許多相關產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)拉動下增長迅猛，紛紛成為世界第一。

中國居民消費在房改前的二十年中，已經(jīng)歷了“老三大件”、“新三大件”時期，顯示出明顯的“排浪式消費”特點。在推動房改時我們已經(jīng)看到，隨著居民消費需求水平的提高，購房和購車將成為中國新的“排浪式消費”。美國人在上世紀五十年代把購房購車稱為“美國人的夢”，我們設想中國人也會出現(xiàn)購房購車的“中國人的夢”。這種購房浪潮果然在政策支持下如期來臨，城市居民踴躍購房購車，許多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型進入房地產(chǎn)開發(fā)領域。中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍；由此拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的7.8萬億元增長到2017年的82.7萬億元，20年間增長了10倍。

朱镕基總理說，“房地產(chǎn)業(yè)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。許多相關產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)拉動下增長迅猛，紛紛成為世界第一。譬如中國鋼鐵產(chǎn)量占世界50%以上，水泥產(chǎn)量占世界產(chǎn)量60%，電解鋁產(chǎn)量占世界65%，平板玻璃產(chǎn)量占世界50%，化纖產(chǎn)量占世界70%，建筑陶瓷產(chǎn)量占世界52%，發(fā)電量、煤炭產(chǎn)量、工程機械、港口吞吐量等都是世界第一。房地產(chǎn)與相關產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的巨大拉動作用不可低估。

房改所帶來的另一個顯著變化是居民住房條件的迅速改善。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從房改前的17平方米提高到2016年的36.6平方米，戶均一套住房。居民房產(chǎn)價值持續(xù)增長，成為一大社會關注熱點。1998年房改時全國平均商品房價僅為2002元/平方米，今年4月則達到8585元/平方米。許多老職工當年享受房改補貼價，僅用兩三萬元買下的原租住公房，現(xiàn)在已升值到上百萬、幾百萬元，一線城市升值更高。住房價值上漲使人民群眾獲得了實實在在的好處。

4.今后走勢加快供給側(cè)改革 讓全體人民住有所居

繼續(xù)供應廉租房，加快完善住房保障;提倡“租購并舉”，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃;用“共有產(chǎn)權(quán)房”降低購房門檻，讓“夾心層居民”早日實現(xiàn)購房夢想;加快推進農(nóng)村集體建設用地改革;通過建設“美麗鄉(xiāng)村”把城市房地產(chǎn)投資引入農(nóng)村。

十多年來商品房價持續(xù)上漲，在給有房居民帶來家庭財富增值的同時，引發(fā)了社會上的廣泛爭議，也帶來了調(diào)控上的困難。政府調(diào)控一度把“抑制房價上漲”作為調(diào)控目標，采取的“70/90”政策、“緊縮地根銀根”政策，沒有完全起到預想中的效果。在當年房改方案中明確提出的“市場提供商品房、政府供應保障房”多年被忽視。直到2011年國務院提出“加大保障性安居工程建設”、“加快城市棚戶區(qū)改造”，并召開30多次會議催督落實，才慢慢增加了保障房供應，逐漸補上了短板。

十九大報告提出，新時代我國社會主要矛盾是“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。在人民對美好生活需求中，就包括有“更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境”。近年總有人說居民住房購買力已經(jīng)飽和、房地產(chǎn)已沒有發(fā)展空間了云云，這是不了解中國國情。中國城市有不少年輕人還是“剛需族”，不少市民需要更新住房，數(shù)億農(nóng)民要在城鎮(zhèn)化進程中進入城市，許多城市舊城改造任務繁重，還有旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生等多元化需求。房地產(chǎn)在中國仍有較大發(fā)展空間，至少還要快速發(fā)展二十年。

新形勢下房地產(chǎn)如何更好發(fā)展？現(xiàn)在需要著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。我認為以下幾個方面的工作是很重要的：

1.繼續(xù)供應廉租房，加快完善住房保障。當年房改方案中明確提出的“由政府負責建立廉租住房供應體系”還需要繼續(xù)落實。近年《政府工作報告》中多次提出的“持續(xù)進行棚戶區(qū)改造”、“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。建設與合理分配保障房仍是政府的重要任務。

2.提倡“租購并舉”，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。針對以往只重視房屋銷售而不重視房屋租賃的傾向，要加快補齊短板。發(fā)展租賃市場不能只靠政府來當業(yè)主，國外成熟的租賃市場也是由居民和企業(yè)作為業(yè)主主體的。所以要從供給側(cè)發(fā)力，增加租賃房供給；改變住房的“限購”政策，允許和幫助有能力持有租賃房的居民當上業(yè)主。更要支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，運用房地產(chǎn)投資信托基金等方式進行資產(chǎn)證券化融資。這樣才能更好實現(xiàn)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，那時若轉(zhuǎn)讓也只是轉(zhuǎn)讓權(quán)益，不用買賣住房。

3.用“共有產(chǎn)權(quán)房”降低購房門檻，讓“夾心層居民”早日實現(xiàn)購房夢想。我國近年推行的“共有產(chǎn)權(quán)房”，是房改以來最有意義的制度創(chuàng)新，它比房改時學取的香港“居屋”與新加坡“組屋”政策更有實踐意義。它把部分土地出讓金變成政府對房屋的部分產(chǎn)權(quán)，在不打亂房價體系情況下，讓中等收入住房困難家庭，即所謂“夾心層家庭”降低購房初始成本，早日住有所居。我想如果能把這項政策用于住房租賃，政府放棄房租收入，把房租都匯集在居民或住房租賃公司，就可以有效改變我國大城市“租售比過低”的情況，有利于鼓勵住房租賃和支持租賃企業(yè)證券化融資。

4.加快推進農(nóng)村集體建設用地改革?，F(xiàn)在國家政策已支持用農(nóng)村集體建設用地建租賃房和開展資產(chǎn)證券化，這是一個幅度不小的改革。用集體土地建的房子被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，過去轉(zhuǎn)讓與租賃都是“違法行為”?，F(xiàn)在國務院把“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革”作為全面深化農(nóng)村改革的重要內(nèi)容，開始進行用集體經(jīng)營性建設用地建設租賃房試點，還要以此打破政府作為居住用地唯一提供者的局面。我希望看到這一改革的繼續(xù)推進，實現(xiàn)十八屆三中全會提出的“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”要求。最終要通過修改法律，讓農(nóng)村宅基地向市民或企業(yè)的流轉(zhuǎn)從“違法”變?yōu)?ldquo;合法”。

5.通過建設“美麗鄉(xiāng)村”把城市房地產(chǎn)投資引入農(nóng)村。事實告訴我們，農(nóng)村建設僅靠農(nóng)村自身資金積累與投資是遠遠不夠的。要改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，就要允許城市資金投向農(nóng)村。近年從浙江興起的“美麗鄉(xiāng)村建設”，得到城里投資人與農(nóng)民群眾的一致響應。它不僅能夠造福于城里人，而且能夠造福于沒有進城的鄉(xiāng)里農(nóng)民，讓廣大農(nóng)民群眾可以共同分享改革開放的成果。

5.不忘初心 堅持市場化方向 完善住房制度改革

在商品房市場上需要的是堅持市場經(jīng)濟方向，建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。面對房價上漲，需要的是增加土地供應、增加住宅用地供應，用增加商品房供應滿足旺盛需求，抑制房價過快上漲。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，用長效機制取代“短期調(diào)控”。

今年恰逢中國改革開放四十年，又是中國城鎮(zhèn)房改二十年?；仡櫠攴扛臍v程，我心頭喜憂參半。喜的是看到房改作為一項重大改革，有力推動了國家經(jīng)濟發(fā)展和小康社會建設；憂的是當年房改任務還有好多沒有完成，房改所指明的市場經(jīng)濟方向還在“調(diào)控”中經(jīng)常發(fā)生迷離。

以“限購、限貸”為特點的房地產(chǎn)調(diào)控自2011年實行以來，并沒有完全遏制住房價上漲的勢頭，雖從五年前就改變了“一刀切”的“房地產(chǎn)調(diào)控”，實行了“因地制宜、分城施策”，但由于地方政府在增加土地供應上的不足、土地供應結(jié)構(gòu)中住宅用地過少等問題，部分地區(qū)房價上漲速度仍然過快。這種狀況，應該更多從市場角度找原因，而不能簡單歸因于購買力過旺。一些地區(qū)承受不起經(jīng)濟增速下滑與土地收益銳減的壓力，壓兩年趕緊得放，一放馬上就反彈。這種“短期調(diào)控”使得中國樓市呈現(xiàn)出“三年小周期”怪象：一年猛漲兩年壓，然后再猛漲再壓，很像三步舞曲的節(jié)奏“蹦擦擦”。這舞步從2006年開始已經(jīng)跳到第四個周期了，這樣調(diào)控怎么能行呢？在商品房市場上需要的是堅持市場經(jīng)濟方向，建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。面對房價上漲，需要的是增加土地供應、增加住宅用地供應，用增加商品房供應滿足旺盛需求，抑制房價過快上漲。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，用長效機制取代“短期調(diào)控”。

近幾年我所提倡的“反向抵押養(yǎng)老保險”在幸福人壽保險公司試點成功，180多位老人享受著“又住房、又拿錢”的尊嚴生活，還有更多老人排隊等待入保，而他們的房產(chǎn)證卻多有瑕疵。這才讓我發(fā)現(xiàn)，不少住在“央產(chǎn)房”、“企產(chǎn)房”、“校產(chǎn)房”中的居民，雖然通過房改得到產(chǎn)權(quán)房，但至今還沒有拿到完整的房產(chǎn)證。國家已確定要實行房地產(chǎn)稅立法，這些無證與殘缺證的房產(chǎn)將成為征稅的一大障礙。特別是有的機構(gòu)已提議納稅要按照“評估值”，他們不知道所面臨的房產(chǎn)狀態(tài)是什么，如何評估這些無證與殘缺證的房產(chǎn)？當然這也將形成一種“倒逼機制”，稅制改革倒逼我們加緊完善住房制度改革。