導(dǎo)語(yǔ)：

房?jī)r(jià)高漲一直是人們討論話(huà)題的核心。

很多人提供了一系列觀點(diǎn)，包括去庫(kù)存，維護(hù)外匯，減少地方債等等。甚至還有說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到幾十萬(wàn)一平米，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)很正常。

以下是來(lái)自知乎一條點(diǎn)贊過(guò)萬(wàn)的回答，深以為然，特貼上來(lái)與讀者分享。

先請(qǐng)各位思考兩個(gè)問(wèn)題：

假設(shè)中國(guó)只有兩個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)、工廠。

1，假如你是有錢(qián)人，你有1000萬(wàn)，房?jī)r(jià)一年漲5%，工廠一年收益20%。

請(qǐng)問(wèn)你怎么用這筆錢(qián)？

答：投資工廠。

這是10年前的中國(guó)。

2，假如你還是有錢(qián)人，你有1000萬(wàn)，房?jī)r(jià)一年漲20%，工廠一年收益5%。

請(qǐng)問(wèn)你怎么用這筆錢(qián)？

答：投資房子。

這就是現(xiàn)在的中國(guó)。

為什么會(huì)發(fā)生這種情況？

答：很好理解，因?yàn)楣S是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，開(kāi)工廠的人越多，工廠的收益就越小，只有一個(gè)人做手機(jī)，可能工廠收益率200%，這時(shí)候有另一個(gè)人來(lái)做手機(jī)，收益率變成100%，然后變成50%，40%，30%，20%，10%……

突然，大家發(fā)現(xiàn)工廠的收益率比買(mǎi)房要低了，于是有錢(qián)人不投資工廠了，改去買(mǎi)房。

房地產(chǎn)有一個(gè)特殊屬性：投資品。所謂投資品，簡(jiǎn)單理解，就是當(dāng)所有人都來(lái)買(mǎi)的時(shí)候，價(jià)格就上漲，當(dāng)所有人都賣(mài)的時(shí)候，價(jià)格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。

這點(diǎn)和工廠正好相反。

于是大家開(kāi)始不再去投資工廠，開(kāi)始買(mǎi)房，原本房?jī)r(jià)一年5%，后來(lái)10%，20%，30%，40%……

但是房地產(chǎn)還有個(gè)特殊屬性：很多人的剛需。其他投資品，價(jià)格高就高了，無(wú)所謂，比如黃金，黃金就算賣(mài)到100萬(wàn)一克，跟大多數(shù)普通人也沒(méi)什么關(guān)系。股票就算漲到1000000點(diǎn)，一股平均100萬(wàn)，普通人也不是一定要去買(mǎi)股票。

房地產(chǎn)不可以，房地產(chǎn)真的很多人需要，很多人不想投資，他們是真的需要房子。

最要命的是，這種屬性給了很多人“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不大，反正是剛需”的錯(cuò)覺(jué)，更敢買(mǎi)，比起買(mǎi)黃金買(mǎi)股票，房子在很多人眼里風(fēng)險(xiǎn)小得多。

所以政府必須要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

第一段結(jié)束。

第二段：

請(qǐng)各位思考一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)上面那個(gè)例子，各位如果是政府，應(yīng)當(dāng)如何做？

答：從最開(kāi)始房產(chǎn)收益率超過(guò)工廠，大量有人開(kāi)始把房子當(dāng)做投資品的時(shí)候，就限制房?jī)r(jià)。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候限制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)就算跌，也不會(huì)有降多少，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)里面熱錢(qián)還不多，買(mǎi)房的人大多數(shù)還是真正需要房的。

然而政府沒(méi)有這么做。

于是就按照上面那個(gè)例子，房的收益率開(kāi)始超過(guò)工廠，大家紛紛去投資房產(chǎn)，房的收益率（房?jī)r(jià)上漲），越漲越快。從5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……

房地產(chǎn)收益率越高，就超過(guò)工廠越多，大家越來(lái)買(mǎi)。

這個(gè)時(shí)候，政府發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)要控制，再不控制百姓沒(méi)法活了，社會(huì)要不穩(wěn)定了。

于是政府突然反應(yīng)過(guò)來(lái)，要控制房?jī)r(jià)！

但是這個(gè)時(shí)候，政府又發(fā)現(xiàn)個(gè)問(wèn)題。

房?jī)r(jià)已經(jīng)把GDP綁架了。因?yàn)樯厦嬲f(shuō)過(guò)，房子是投資品，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一年上漲50%，大家都來(lái)買(mǎi)，如果政府控制房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)一年上漲1%，這個(gè)時(shí)候工廠一年5%收益，又比房?jī)r(jià)高了。那么大家肯定會(huì)去賣(mài)房子投資工廠。

問(wèn)題來(lái)了，房?jī)r(jià)綁架了GDP，如果大家紛紛賣(mài)房子，短時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)就崩潰了！

于是政府想了一想，房?jī)r(jià)不能控制，不然經(jīng)濟(jì)就完蛋了。必須把房地產(chǎn)收益率維持在一個(gè)高水準(zhǔn)才能保證投資者不大量賣(mài)房。

這時(shí)候政府的政策目標(biāo)很明確，阻止房產(chǎn)投機(jī)，增加真正的剛需，因?yàn)閯傂栀I(mǎi)房是自己住的，不是用來(lái)賣(mài)的，不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得慢賣(mài)房跑路，影響經(jīng)濟(jì)。

首付貸，首套房補(bǔ)貼，限購(gòu)，交易稅，鼓勵(lì)投機(jī)者把房子賣(mài)給剛需者，無(wú)一不是這個(gè)目的。

這時(shí)候，一邊鼓勵(lì)剛需者買(mǎi)房，一邊阻止投機(jī)者買(mǎi)房。但是為了防止既有投機(jī)者跑路，必須維持一個(gè)高房?jī)r(jià)上漲率，一旦讓他們感到房?jī)r(jià)到頂了，這些人會(huì)立馬跑路，房?jī)r(jià)崩潰。

在維持投機(jī)者不跑的情況下，利用剛需消化泡沫，是我國(guó)目前一貫?zāi)繕?biāo)，這點(diǎn)很明顯。

然而百姓管你這么多？現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲這么厲害，我不買(mǎi)房不是越來(lái)越窮嗎？甚至原本開(kāi)工廠的都把工廠關(guān)了來(lái)買(mǎi)房。

然而，前面說(shuō)了，房地產(chǎn)不是一種簡(jiǎn)單的投資品，他是很多人的剛需，尤其是年輕人。

于是年輕人把畢生精力都用來(lái)買(mǎi)房，每個(gè)月收入都用來(lái)還貸存錢(qián)買(mǎi)房。

老百姓也沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)工廠的東西了。

工廠的收益率因?yàn)榉孔兊酶土?，有錢(qián)人不得不去投資房地產(chǎn)了。

于是工廠開(kāi)始完蛋，這個(gè)時(shí)候，銀行發(fā)現(xiàn)，怎么借給工廠的錢(qián)總是還不上?。〔荒芙桢X(qián)給工廠了！

于是銀行只借錢(qián)給兩種人，一種是房地產(chǎn)商，一種是買(mǎi)房的百姓。房地產(chǎn)價(jià)格一降，銀行就全是壞賬……

于是房地產(chǎn)還綁架了銀行。

政府靠賣(mài)地賺了好多錢(qián)，有錢(qián)就能拉動(dòng)GDP，就能升官發(fā)財(cái)，開(kāi)始大手大腳借錢(qián)，反正房地產(chǎn)能幫我還錢(qián)。只要房?jī)r(jià)不降，就有GDP，就有錢(qián)修路，就能仕途高升！

于是房地產(chǎn)還綁架了政府。

房?jī)r(jià)一控制，銀行完了，GDP完了，政府完了，百姓一輩子賺的錢(qián)完了，社會(huì)完了。

日本85年廣場(chǎng)協(xié)議，匯率上升，87年前后房地產(chǎn)收益率開(kāi)始超過(guò)實(shí)業(yè)，熱錢(qián)紛紛進(jìn)入地產(chǎn)，政府不管，地價(jià)瘋漲。

日本政府90年開(kāi)始控制房?jī)r(jià)……結(jié)果呢?

錯(cuò)就錯(cuò)在，最開(kāi)始就不該動(dòng)【依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)】這種念頭，只要?jiǎng)恿诉@種念頭，熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)，就沒(méi)有回頭路了，只能一條路走到死。

最后沒(méi)有一個(gè)死的不慘的，美國(guó)日本俄羅斯香港東南亞，誰(shuí)死的不慘？

騎虎難下。

人間地獄，樓市崩盤(pán)后的日本

1991年，東京房?jī)r(jià)迎來(lái)悲情一刻，房?jī)r(jià)3個(gè)月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間無(wú)數(shù)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的千萬(wàn)富翁變成了千萬(wàn)負(fù)翁，在1991年，日本離婚率暴漲，超過(guò)了正常水平的2.5倍，這其中不乏破產(chǎn)的中產(chǎn)家庭，很多戶(hù)主通過(guò)離婚的形式保全妻子與孩子的財(cái)產(chǎn)，自己則選擇了流浪道路，自殺甚至成為一種風(fēng)潮。原本可以買(mǎi)下兩個(gè)美國(guó)的日本房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在卻無(wú)人問(wèn)津。

房?jī)r(jià)崩潰前，日本人大多貸款買(mǎi)房，很多才工作的人就背負(fù)數(shù)千萬(wàn)日元的債務(wù)，在房?jī)r(jià)崩潰后他們不得不借高利貸償還銀行，借新債換舊債，這讓很多日本人在還債中度過(guò)了一生。

妄想有人接盤(pán)的日本購(gòu)房者，沒(méi)有等來(lái)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，反而迎來(lái)了房?jī)r(jià)最大殺手，老齡化。房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，企業(yè)大量破產(chǎn)，銀行、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)數(shù)量超過(guò)3000家，日本就業(yè)壓力空前，工資低、工作時(shí)間長(zhǎng)幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。

90年代猖獗的日本色情產(chǎn)業(yè)中很多人是因破產(chǎn)而離婚的中年婦女和趕上壞時(shí)候的女畢業(yè)生，其中不乏受過(guò)良好教育的妙齡少女，她們迫不得已選擇了這一條來(lái)錢(qián)快的行業(yè)。

2016年初以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是一線(xiàn)城市引來(lái)井噴至2016年10月6日，調(diào)整幅度已創(chuàng)歷年之最。然而在國(guó)際投行看來(lái)，井噴意味著長(zhǎng)期的下滑！近期高盛警告政策性樓市泡沫。

令據(jù)筆者對(duì)于任志強(qiáng)近期公開(kāi)發(fā)言觀察發(fā)現(xiàn)其語(yǔ)氣開(kāi)始弱化，由之前的不會(huì)跌變?yōu)橹辽龠€有十年可漲，當(dāng)然考慮到地區(qū)差異、賬期和成交量等因素，在筆者看來(lái)其發(fā)言不可全信，不過(guò)還有八年安全期應(yīng)該問(wèn)題不大。

筆者一向認(rèn)為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性市場(chǎng)，正常情況下應(yīng)該以整體的城鎮(zhèn)化率為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在百分之八十以上政策扶持力度就會(huì)大幅度衰減，當(dāng)然到時(shí)候如何保證房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)回落又是值得深思的問(wèn)題。

但愿日本這樣的人間慘劇不要在中國(guó)重演！