4月3日，房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)董事長(zhǎng)陳勁松，在2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生巨量的增量資產(chǎn)向深度服務(wù)需求的根本性轉(zhuǎn)變。 

陳勁松說(shuō)，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)增值邏輯是，交易的邊際定價(jià)決定了房產(chǎn)的定價(jià)。舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)100萬(wàn)元的房產(chǎn)經(jīng)過(guò)10年以1000萬(wàn)元成交，該房產(chǎn)再以1000萬(wàn)元的新估值去做房?jī)r(jià)抵押、加杠桿，就產(chǎn)生了泡沫。本輪中國(guó)房地產(chǎn)將產(chǎn)生的變化，是從虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，未來(lái)將以運(yùn)營(yíng)出租回報(bào)是否能滿(mǎn)足現(xiàn)金流折現(xiàn)來(lái)重新定價(jià)房產(chǎn)價(jià)值。也就是，從市場(chǎng)比較法回歸收益還原法。 

世聯(lián)行3月31日發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，該年度，世聯(lián)行營(yíng)業(yè)收入約82.12億元，同比增長(zhǎng)30.97%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約10.04億元，同比增長(zhǎng)34.35%；資產(chǎn)總額136.33億元，同比增長(zhǎng)75.14%。 

世聯(lián)行將主要原因總結(jié)為，該公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，收入同比增長(zhǎng)61.84%；所拓展的公寓等資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，收入同比增長(zhǎng)68.80%；及金融服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展順利，收入同比增長(zhǎng)62.26%。 

“看好核心二線城市” 

陳勁松表示，世聯(lián)行2018年的增速不會(huì)低于2017年，對(duì)房企來(lái)說(shuō)可能是小年，但對(duì)于代理商來(lái)說(shuō)中性偏好。他開(kāi)玩笑說(shuō)，“25年前，世聯(lián)行應(yīng)該加杠桿在資產(chǎn)增值上賺錢(qián)，既然當(dāng)時(shí)沒(méi)有做，現(xiàn)在也沒(méi)必要”，世聯(lián)行堅(jiān)持靠提供服務(wù)走輕資產(chǎn)路線，看好核心二線城市和核心都市圈。 

對(duì)于房企集中度提高，陳勁松說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有“巨量、低頻成交、非標(biāo)、高額、不平衡”等特點(diǎn)，而中小房企對(duì)其所在的三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)理解更深刻。相對(duì)來(lái)說(shuō)，房企規(guī)模的增速可能會(huì)減慢。 

截至2017年12月31日，世聯(lián)行互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)完成186個(gè)城市的服務(wù)布局，新增三四線城市布局81個(gè)，合作項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)1000個(gè)，營(yíng)業(yè)收入23.53億元，同比增長(zhǎng)61.84%，毛利5.31億元, 同比增長(zhǎng)89.73%。持續(xù)開(kāi)展線上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，線上開(kāi)展了網(wǎng)上售樓處、特惠房展會(huì)、返鄉(xiāng)季、旅居業(yè)務(wù)等專(zhuān)題活動(dòng)，接待直銷(xiāo)咨詢(xún)報(bào)名130多萬(wàn)人次，在25個(gè)大中城市電商市場(chǎng)份額居市場(chǎng)top3，其中濟(jì)南、惠州、廣州、深圳等8家地區(qū)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收過(guò)1億元，武漢、南寧、成都、重慶等城市亦表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 

東方地產(chǎn)認(rèn)為，電商業(yè)務(wù)已成世聯(lián)行業(yè)績(jī)最大亮點(diǎn)，2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.5億元，同比增長(zhǎng)62%，毛利5.3億元, 同比增長(zhǎng)90%。電商業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)高增最重要的原因有二，其一、該公司積極下沉三四線城市，享受到了2016-2017年三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的紅利；其二是該公司逐步將其業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變成營(yíng)銷(xiāo)總包模式，帶來(lái)單盤(pán)的營(yíng)收和利潤(rùn)方面的大幅度增長(zhǎng)。2017年電商業(yè)務(wù)的毛利率持續(xù)提升至22.6%，較2016年上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)。 

而長(zhǎng)租公寓快速搶占市場(chǎng)份額，金融業(yè)務(wù)恢復(fù)高增長(zhǎng)。2017年公司公寓管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.1億元，同比增加388%。截至2017年底，世聯(lián)行紅璞公寓的全國(guó)簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間，在管運(yùn)營(yíng)房間約3.5萬(wàn)間，平均出租率81%，布局全國(guó)共計(jì)29個(gè)城市。金融業(yè)務(wù)2017年收入達(dá)7.3億元，增長(zhǎng)62%；毛利4.6億元，增長(zhǎng)87%。該公司2017年全年放貸額114.9億元，增長(zhǎng)281%。截至2017年底，公司貸款余額為49.5億元，比上年同期增長(zhǎng)318%。 

世聯(lián)行認(rèn)為，在全球流動(dòng)性不再寬松和行業(yè)去杠桿的大背景中，“錢(qián)緊”是中期行業(yè)環(huán)境的主基調(diào)。2018年，經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，居民對(duì)生活質(zhì)量的要求也不斷提高，住房產(chǎn)品、物管服務(wù)、金融服務(wù)的需求日益多樣化、個(gè)性化。一二線城市人口持續(xù)導(dǎo)入，租購(gòu)并舉和改善需求推動(dòng)著房地產(chǎn)深服務(wù)提速；不僅在住宅領(lǐng)域，工商物管、辦公空間的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也在不斷拓展和提高。棚改和消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)三、四線居民出棚入戶(hù)，住房從成間到成套、成套到成社區(qū)不斷升級(jí)，對(duì)完備的社區(qū)配套和美好的生活環(huán)境有著更高的期望。置業(yè)的目的從滿(mǎn)足基本居住需求轉(zhuǎn)向追求更好、更舒適的居住體驗(yàn)，房地產(chǎn)服務(wù)的延伸在將承擔(dān)更重要的角色。 

“房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)中” 

在國(guó)家“房住不炒”的總方針下，2017年，世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)成為重要的盈利點(diǎn)。在業(yè)績(jī)會(huì)上，世聯(lián)行透露去年在長(zhǎng)租公寓投資超過(guò)10億元，占大頭的是裝修的部分，平均下來(lái)一間房在40000元左右；此外還有底租押金與IT投入的疊加。目前紅璞主要做的是核心二線城市的剛需類(lèi)產(chǎn)品，這些城市的租金價(jià)格與一線城市相比只有1/3，大約1000元左右，世聯(lián)行深度布局未來(lái)3至5年租金會(huì)明顯上漲的二線核心城市，看好這些區(qū)域的城市發(fā)展。世聯(lián)行介紹，裝修一般按5年折舊攤銷(xiāo)，少部分深度改造以8年攤銷(xiāo)測(cè)算，力求控制在5年內(nèi)回收，項(xiàng)目利潤(rùn)控制在15%左右。未來(lái)，世聯(lián)行對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的投資還會(huì)不斷增加。 

可資借鑒的是，世聯(lián)行于2017年8月22日的第四屆董事會(huì)第十二次會(huì)議，審議通過(guò)了《關(guān)于部分變更募集資金用途的議案》，同意變更顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)全國(guó)布局項(xiàng)目剩余募集資金本金余額6000萬(wàn)元、基于大數(shù)據(jù)的O2M平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目募集資金本金可用余額3.89億元和補(bǔ)充流動(dòng)資金募集資金本金可用余額3.3億元，本次擬變更募集資金金額為8.67億元以及2017年6月30日以后產(chǎn)生的利息收入，變更用于公司長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目。 

年報(bào)顯示，紅璞公寓以集中式公寓為主要體現(xiàn)，截至2017年12月31日，全國(guó)簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間，完成了2017年制定的全國(guó)目標(biāo)簽約總量。除廣州、武漢、杭州、成都、鄭州、濟(jì)南傳統(tǒng)六大核心城市外，廈門(mén)、西安、蘇州三座后起之秀也在房源拓展上做出貢獻(xiàn)，九大城市簽約總量占全國(guó)總量的90%以上，市場(chǎng)布局29城，覆蓋核心一二線城市，已進(jìn)入了中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌第一梯隊(duì)。在管運(yùn)營(yíng)房間約3.5萬(wàn)間，平均出租率81%，公司公寓管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.08億元，同比增加387.64% 

平安證券認(rèn)為，世聯(lián)行未結(jié)算資源豐富，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障。2017年該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)代理銷(xiāo)售套數(shù)49.7萬(wàn)套，目前累計(jì)已實(shí)現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷(xiāo)售額約3581億元，將在未來(lái)的3至9個(gè)月為公司帶來(lái)約27.7億元的代理費(fèi)收入；其中屬于公司100%控股子公司的未結(jié)算代理銷(xiāo)售額約2987億元，將在未來(lái)的3至9個(gè)月為該公司帶來(lái)約22.7億元的代理費(fèi)收入。 

陳勁松表示，房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)中。他說(shuō)，獨(dú)角獸一定是從中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出來(lái)的，只有剛需需求才能有足夠大的規(guī)模，獨(dú)角獸的產(chǎn)品才會(huì)體驗(yàn)更好更方便。 

對(duì)于世聯(lián)行控股子公司深圳世聯(lián)君匯不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理股份有限公司（世聯(lián)君匯）在新三板退市的問(wèn)題，世聯(lián)行表示，世聯(lián)君匯在新三板上的交易非常少，定價(jià)功能和融資功能未達(dá)目標(biāo)?，F(xiàn)在是碎片化的市場(chǎng)，世聯(lián)行打算在一級(jí)市場(chǎng)尋求投資者、戰(zhàn)略伙伴，再把它做大。陳勁松稱(chēng)，世聯(lián)君匯是一家主要從事咨詢(xún)顧問(wèn)、物業(yè)管理和辦公商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司，是目前流行的共享辦公主題，需要得到資本市場(chǎng)的關(guān)注，下市是為了保留世聯(lián)君匯獨(dú)立發(fā)展或單獨(dú)募資的可能。 

此前的3月8日，世聯(lián)行公告稱(chēng)世聯(lián)君匯擬申請(qǐng)股票在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。公司此次擬終止掛牌，是為配合自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要及在資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 

1993年成立于深圳的世聯(lián)行，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等，至今擁有71家分支機(jī)構(gòu)，服務(wù)遍及全球19個(gè)國(guó)家。世聯(lián)行普通股利潤(rùn)分配預(yù)案為，以20.44億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.80元（含稅）。