很多人對未來樓市的思考邏輯都是錯的。
2018年中國發(fā)生了一件大事，所有問題的思考邏輯基礎(chǔ)都要改變，以前的經(jīng)驗(yàn)和邏輯都不能完全照搬了?，F(xiàn)在的問題是，大家還是按以前的邏輯來簡單的推斷未來，低估了房地產(chǎn)政策調(diào)控力度和效率。
這屆政府政策的執(zhí)行力度和效率已經(jīng)狠狠的教育了市場，感受最深的應(yīng)該就是期貨大佬葛衛(wèi)東。
2015年供給側(cè)改革后，當(dāng)時幾乎所有研究員都不相信這個政策，認(rèn)為需求端都沒起來，供給端改革根本沒用，因此也幾乎沒有人會相信這種政策會給經(jīng)濟(jì)和投資帶來什么影響。
期貨大佬葛衛(wèi)東也是這樣想的。
從2011年下半年開始到2016年初，期貨市場黑色系價格一路下跌，熊了四年多，當(dāng)時大家的交易策略就是逢高做空。供給側(cè)改革出臺后，很多人仍然沒有改變交易策略。
2016年三、四月份，螺紋鋼大漲，期貨市場的經(jīng)典戰(zhàn)役打響：“期貨四絕”里的“東邪”、餛飩投資葛衛(wèi)東百億資金做空；“期貨四絕”里的“南帝”、敦和投資的葉慶軍百億資金做多。
結(jié)果葛衛(wèi)東損失慘重，當(dāng)時網(wǎng)上還爆出傳聞，葛老大爆倉，急火攻心住院了。
回顧一下大家當(dāng)初對供給側(cè)改革的預(yù)期，再想想現(xiàn)在的樓市，你是不是低估了“房住不炒”的理念？
根據(jù)這個理念，2017年百余城陸續(xù)采取限購、限貸、限商、限售政策，掐斷樓市投機(jī)炒房通道，給樓市強(qiáng)行降溫。
同時，中國也正在改革住房制度，推出共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)等政策。
我們認(rèn)為，房住不炒理念一定會長期貫徹下去，重要的事情說三遍，長期，長期，長期貫徹下去。我們相信中國樓市的調(diào)控決心，也相信樓市政策調(diào)控的效率。
房子，除了用來住，還有強(qiáng)烈的金融屬性，以及其他依附價值，比如教育。
把房子的金融屬性剝離，房價會怎樣？一些被人為炒高的房子房價會跌一半。
2018年3月1日，由中鐵置業(yè)與碧桂園集團(tuán)北京區(qū)域聯(lián)合投資開發(fā)的海淀區(qū)首個共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中鐵碧桂園正式開始為期兩天的選房，約4000戶家庭參與選房。值得注意的是，經(jīng)過1500戶家庭的參與，中鐵碧桂園的431套房源終于售罄，棄選率高達(dá)70%。
當(dāng)初，通過審核并參與搖號的家庭戶數(shù)近3萬戶，共431套房源，約70個人搶一套房?，F(xiàn)在，將近70%的家庭棄選。
別說什么資金準(zhǔn)備不足，更別說什么押金不退，也別說跟國家共有產(chǎn)權(quán)，心里不舒服。這些都不是最主要的，要覺得劃算，錢根本不是問題。
其實(shí)，最主要的原因還是，把“房主五年后可以以市場價回購剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場公開流通”這條政策給刪掉了。
什么意思？這極大的降低了共有產(chǎn)權(quán)房屋的流動性，幾乎剝奪了房屋的金融屬性，讓房子的功能回歸本源——居住。
回歸居住功能的房子值多少錢呢？ 碧桂園這個樓盤，有人放棄，也有人認(rèn)購，證明基本可以判定，跟市場價相差無幾，即3.5萬/平米。對比一下，1公里外的全屬性在售樓盤，首創(chuàng)·天閱西三，現(xiàn)在標(biāo)價8萬元/平米。
租售同權(quán)后，房價會受到什么影響呢？會跌一半。
在南京新街口一帶，隔著一條漢中路，秦淮區(qū)的石鼓路小區(qū)和鼓樓區(qū)的怡景花園小區(qū)房價相差一倍多。
漢中路北側(cè)屬于鼓樓區(qū)，路南側(cè)屬于秦淮區(qū)，而北側(cè)的怡景花園小區(qū)，正是南京一線名校雙學(xué)區(qū)房，小學(xué)學(xué)區(qū)為拉薩路小學(xué)，初中學(xué)區(qū)為南京二十九中。
365二手房網(wǎng)站上顯示，怡景花園小區(qū)目前二手房掛牌均價為75786元/平；一街之隔的石鼓路小區(qū)，學(xué)區(qū)房相對比較一般，小學(xué)為石鼓路小學(xué)，目前二手房均價在33818萬/平，房價連怡景花園的一半還不到。
租售同權(quán)，房子回歸居住屬性，剝離依附在上面的受教育權(quán)，房價就可能跌一半。
這不是說房價馬上腰斬，這跟人民幣匯率一樣，合理價值是一會事，價格是另一回事，但是價格可能會長期偏離價值。
不可否認(rèn)的是，房價大漲的時代已經(jīng)過去，但是一線城市和核心二線城市的房子仍然有保值增值功能，三四線城市的房子則風(fēng)險較大。
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