11月22日上午，在某房產(chǎn)媒體舉行的一個(gè)論壇上，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民透露了一個(gè)重要消息：總書記親自組織會(huì)議研究住房租賃等問題。

這個(gè)論壇的主題為“思想改變中國”，楊偉民是以“談?wù)剬W(xué)習(xí)十九大精神的體會(huì)”的方式，做的演講。其中有兩段話非常值得關(guān)注，他說：

總書記還身體力行親自組織召開會(huì)議，專門研究北方地區(qū)清潔取暖、垃圾分類、廢棄物處理、資源化、養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、食品安全監(jiān)管等這些人民群眾普遍關(guān)心的突出問題?？倳涀鲞@件事就是要給各地區(qū)、各部門做出榜樣，要求各地區(qū)、各部門從解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題入手，來推動(dòng)全面小康社會(huì)的建設(shè)，而不要眼睛只盯住6.5%的增長目標(biāo)來推進(jìn)全面小康社會(huì)的建設(shè)。

不再提GDP翻番的目標(biāo)，我覺得這是新中國發(fā)展史上將具有里程碑意義的一件大事。因?yàn)?，無論是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期還是在改革開放以后的歷次黨代會(huì)，當(dāng)提出新目標(biāo)的時(shí)候，往往伴隨著GDP翻番類的目標(biāo)，這次，不再提GDP翻番的目標(biāo)，是一個(gè)需要極大政治勇氣的重大判斷，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，適應(yīng)了我國社會(huì)主要矛盾的轉(zhuǎn)化，順應(yīng)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段的客觀規(guī)律。

這兩段話，透露了兩個(gè)重大消息：

第一，總書記高度重視住房租賃問題，親自組織召開會(huì)議研究，希望給各地政府做出榜樣；

第二，中國將容忍更低的GDP增速！

上述兩個(gè)信息高度關(guān)聯(lián)，預(yù)示著樓市將發(fā)生巨變！

其實(shí)，今天一大早就傳來了重磅消息：保監(jiān)會(huì)高層表態(tài)，將支持保險(xiǎn)資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

此前，在深圳和廣州，先后有建設(shè)銀行、工商銀行高調(diào)宣布進(jìn)入租賃市場(chǎng)，以巨額資金、優(yōu)惠利率來支持這個(gè)市場(chǎng)。

在上海、深圳、杭州，多次出現(xiàn)了100%租賃的土地出讓；在北京，集體土地直接入市建設(shè)租賃住房的方案已經(jīng)公布，未來5年將推動(dòng)1000公頃土地入市。

至此，政府在租賃市場(chǎng)上的打法越來越清晰，大概會(huì)有如下系列政策：

第一，集體土地直接入市，建設(shè)租賃住房。這意味著，市場(chǎng)將誕生綜合成本只有商品房20%到30%的住房。如果數(shù)量足夠多，是可以在很大程度上、階段性地抑制大城市房租上漲。

第二，國有土地定向拍賣給地方國企，建設(shè)純租賃住房小區(qū)。這類定向拍賣，可以把樓面地價(jià)壓縮到市場(chǎng)價(jià)的二分之一到十分之一不等。綜合成本比上述集體土地入市要貴一些，但也明顯低于商品房。

第三，“大銀行+大房企+政府支持+央行支持”將誕生全新的“輕資產(chǎn)租賃、大金融玩法”的模式，其運(yùn)行方式讓人腦洞大開，出乎預(yù)料。

比如在深圳，某大銀行跟多家大房企簽約，由這家銀行向房企提供長期、優(yōu)惠貸款，換取數(shù)千套開發(fā)商自持房源的25年的使用權(quán)。大銀行成立自己的租賃公司，向租戶提供最多100萬、最長10年的貸款。這樣，銀行以貸款方式獲取的住房使用權(quán)，可以長期租給租戶。租戶名義上獲得了貸款，但貸款其實(shí)還給了銀行（作為房租），還要交上首付（也作為房租），并支付按揭。

在這個(gè)模式下，租戶背上了貸款，但獲得了一套房子長期、可預(yù)期的租金，鎖定了自己租房成本；開發(fā)商仍然是房子的業(yè)主，只是轉(zhuǎn)讓了25年的使用權(quán)，但一次性獲得了寶貴的資金，提高了資金周轉(zhuǎn)率，可以在樓市入冬的時(shí)候去并購中小房企。銀行看似為開發(fā)商、租房者都提供了低息貸款，但這些貸款是央行鼓勵(lì)的，銀行可以據(jù)此修飾報(bào)表，在央行哪里獲得更多的低息貸款（比如逆回購、MLF、PSL），仍然有相當(dāng)獲利空間，同時(shí)完成了支持住房租賃的“政治任務(wù)”。

目前，僅工商銀行在廣州市就承諾最多可以拿出5000億支持租房租賃，而工行在廣州的住房按揭余額才1300多億。由此可見，即便只有工農(nóng)中建四大行采取行動(dòng)，在全國就可能動(dòng)用數(shù)萬億，甚至10萬億計(jì)的資金支持住房租賃。現(xiàn)在，保監(jiān)會(huì)又表態(tài)支持保險(xiǎn)資金支持租房租賃，大家可想而知未來會(huì)有多少錢流入這個(gè)市場(chǎng)。

第四，圍繞住房租賃，政府不僅僅減免了地價(jià)（100%租賃住房土地轉(zhuǎn)讓，就是減地價(jià)；集體土地直接入市是免地價(jià)），還將在稅費(fèi)上給予支持。同時(shí)，租購?fù)瑱?quán)也將逐步實(shí)現(xiàn)。

第五，大房企會(huì)動(dòng)用資金，也來支持這個(gè)市場(chǎng)。

昨天，在接受新華社記者采訪的時(shí)候，萬科董事長郁亮有兩個(gè)觀點(diǎn)值得重視：1，高速增長之后，房地產(chǎn)到了危急關(guān)頭；2，萬科計(jì)劃數(shù)年后，成為全球領(lǐng)先的租房租賃企業(yè)。

與此同時(shí)，萬科高層還表示“房子是用來住的，不是用來炒的。服務(wù)不好人民日益增長的美好生活需要，萬科就沒有未來，房地產(chǎn)業(yè)也沒有未來。”

由此可見，萬科非同尋常的表態(tài)不是空穴來風(fēng)，跟楊偉民透露的信息絕對(duì)是相互關(guān)聯(lián)、印證的。

對(duì)開發(fā)商來說，房地產(chǎn)的新時(shí)代已經(jīng)來臨。只會(huì)建房子、買房子的開發(fā)商是危險(xiǎn)的，你必須創(chuàng)出自己的租賃品牌，學(xué)會(huì)聯(lián)手銀行玩“租賃金融”，學(xué)會(huì)拿政策紅利。這需要開發(fā)商要有大的規(guī)模，精細(xì)的管理能力，和足夠的市場(chǎng)耐心。

結(jié)論一：一場(chǎng)推動(dòng)“住房租賃”大發(fā)展的“全民大會(huì)戰(zhàn)”即將在全國展開，央行將提供超低利率的資金（通過逆回購、MLF和PSL等方式），銀行提供優(yōu)惠利率貸款，交易所開閘放行“租賃住房REITs”，集體土地入市、國有土地折價(jià)轉(zhuǎn)讓，政府減稅、推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)。最終，將有至少10萬億以上的資金殺入這個(gè)市場(chǎng)，將給大城市帶來顯著的租賃房源增量。

結(jié)論二：中短期內(nèi)，如果租賃房源足夠多，則可以抑制大城市的房?jī)r(jià)、租金價(jià)格。但問題是，這將大大增強(qiáng)中心城市的吸引力，帶來巨大的人口增量。其結(jié)果是：從中長期看，首都、直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市的人口不斷增多，增加的房源被涌入的人口“填滿”，房?jī)r(jià)想下降仍然比較難。但中小城市，特別是不靠近大城市圈的中小城市，人口將增長乏力，甚至下滑。

所以，在住房租賃上的“大干快上”，對(duì)大城市的商品房?jī)r(jià)格短期構(gòu)成心理上的利空，中長期是個(gè)“中性的消息”；但對(duì)于中小城市來說，這將構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的利空，因?yàn)槿丝谑Ш鈱⒓觿　?/div>