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“租購并舉”新樓市地產人從賣房子到當管家

2017年11月16日 10:07

來源：華龍網

目前樓市呈現出新意——往年常見的“金九銀十”成色不足，取而代之的是熱點城市二手房成交量大幅降低，房價漲幅持續(xù)回落，新增房貸占比不斷回調。

購的一端，在一系列調控措施作用下，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機。未來，要讓住房回歸居住本義，讓房地產市場形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，“租購并舉”無疑是其中十分關鍵的一環(huán)。

一個房地產人的新征程

“最近接到不少朋友的咨詢電話，杭州二手房市場有些退燒，很多人都在糾結當下要不要買房。不買，確實有自住改善的需求；買，現在高位接盤的可能性又較大。”被咨詢者名叫沈飚，是朋友眼里的業(yè)內資深專家。

“如果今天有很好的房子提供給他們租賃，他們在住得更好的同時，也不用糾結會不會當接盤俠了。”朋友們的痛點讓沈飚思考，“購房這個行為有著兩方面的內涵：一方面是投資，另一方面是消費。前幾年，很多人從投資角度看待買房，"有錢就買，沒錢才租""買房的都賺錢了，沒買的早晚吃大虧"幾乎成為大家的基本共識，消費內涵被極度弱化。我們要做的，就是把消費從投資里剝離開來，讓租房成為一種新的消費模式。”

住房制度要從一元結構的“購房”轉向多元結構的“租購并舉”，沈飚的從業(yè)經歷與這一轉變頗為契合。去年，就在杭州樓市新一輪上行動力最為強勁的當口，在贊城房產做了近20年住宅和商業(yè)地產的沈飚，出乎意料地轉型當起了“管家”——2016年7月，一家開發(fā)運營存量不動產的公司“大悅資管”在杭州成立，沈飚成為其杭州“群島”公寓的總經理。

“存量房這個"世紀難題"，得有人去解。”個人職業(yè)轉換，基于對房地產市場的深刻認識。目前，房地產主要矛盾已經出現歷史性巨變，主要矛盾從過去的“房子不夠”“住房短缺”，進入到資源配錯導致的不均衡、不充分問題。

國家統(tǒng)計局的數據顯示：2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。其中，城鎮(zhèn)、農村居民人均住房建筑面積分別比2012年增長了11.1%和23.3%，年均增長分別為2.7%和5.4%。這還不包括大量的商業(yè)地產、寫字樓、村集體留用地等。

“中國已經有那么多的房子，很多人手里有幾套房子，也有很多人沒房子。”沈飚認為，“優(yōu)化存量資源配置”，擴大優(yōu)質供給，實現動態(tài)供需平衡等，是可以通過租賃企業(yè)的市場化運作，來匹配房與人，讓房子回歸居住屬性，讓全體人民住有所居。

同時，見證過了樓市的“黃金十年”，也在杭州房地產“失落的五年”里熬過，市場如潮水般起起落落，讓沈飚在“大牛市”里仍保留著警醒：“不知道在哪個點上，會有很長一段時間的沉寂期在等著我們，需要嘗試著走出"舒適區(qū)"找點有意義的事做。從增量開發(fā)到存量服務，是房地產行業(yè)走向成熟的必由之路。感覺我們還是可以做點事情。”

一門老生意中的新契機

“在我國住房供應體系中，租賃市場是一個明顯的短板。”國務院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲看來，短板表現在多個方面：供應量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應顯著不足；質量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應市場需求；經濟主體分散化，多以個人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；?、集中化的機構經營者；租賃關系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發(fā)展的政策體系也不夠健全。在此情況下，租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式，在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項”。

“我們想提供給市場的，不是無奈地租房，而是一種可以自由選擇的居住方式。即使你有房子，也會選擇租房的生活，因為這讓你住得更好。”今年7月，“群島”的第一個集中式租賃公寓MOMA在杭州濱江落地，憑借超高顏值和超前的設計理念，瞬間成為“爆款”，其相對高端的定位也在市場競爭中獨樹一幟。租戶調查發(fā)現，不少人在杭州有房，租住在“群島”里是他們選擇的更好生活方式。

沈飚告訴記者，事實上，做長租公寓的想法從上一次杭州樓市的低點就開始有了，至少“沉淀”了四五年。

這期間，沈飚觀察到2012年互聯(lián)網進入房地產時，租賃行業(yè)第一次被吹上了風口，“但互聯(lián)網的模式與正常產業(yè)的發(fā)展模式不太一樣，喜歡用錢來砸出消費習慣，在長租公寓里，互聯(lián)網的模式終歸不能解決所有問題，那波風投走后，租賃行業(yè)的社會關注度和投資都變少了”。

直到去年，整個行業(yè)都感覺機會來了。“起初，也是抱著試試看的心態(tài)開始做"群島"，因為不知道政策會有什么變化，不知道風口什么時候會來，不知道這個產業(yè)什么時候能正?；?。今年5月份，還有很多人會跑來問我：長租行業(yè)不賺錢，你們?yōu)槭裁匆?？現在競爭激烈，你們拿房的渠道是怎么樣的？”

時至今日，問這些問題的人越來越少。今年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務，并選取包括杭州在內的12個城市開展試點，長租行業(yè)迅速成為了朝陽產業(yè)。根據鏈家地產預測，未來租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，這是一個需求空間廣闊的市場。對于杭州市場，來自萬科的測算顯示，杭州青年租房人數約216萬，青年租房市場規(guī)模約144萬間，這部分的租賃市場規(guī)模就可高達518億元。

自今年被確定為全國12個住房租賃市場試點城市之一以來，杭州積極響應，在制定政策、租賃土地供應、建立租賃平臺等方面均邁出了步伐。杭州陸續(xù)推出了多項舉措：8月，杭州發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》，明確了包括增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監(jiān)管等5個方面的19條工作舉措；9月，全國首個智慧住房租賃平臺上線試運行，實現了監(jiān)管和服務模式大變革；未來3年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

“長租公寓，其實是門老生意中的新行業(yè)。就像盒馬生鮮，也是超市這門老生意里變化出來的新事物。”沈飚說。

一個新興行業(yè)的大風口

10月27日下午，注定要被載入杭州房地產的史冊。錢投集團以底價4.54億元成功競得杭政儲出201769號地塊——杭州市首宗租賃住房用地，折合樓面地價5049元/平方米。地塊緊鄰城東新城的中心區(qū)，附近的土地樓面價都已超3萬元。

在競得該地塊后，錢投集團發(fā)布公告稱，將由下屬杭州市城東新城建設投資有限公司與杭州市會展旅業(yè)有限公司聯(lián)合成立杭州市租賃房屋開發(fā)有限公司進行開發(fā)建設，將以“寧巢”長租公寓品牌進行運營。“作為市屬國有企業(yè)，錢投集團積極響應國家及市委市政府對于推行購租并舉的房地產市場體系號召，于2017年全新推出長租公寓"寧巢"品牌。”

又有一家市屬國企，高調宣布進入長租公寓行業(yè)。越來越多企業(yè)將住房租賃行業(yè)視作樓市“下半場”。

據不完全統(tǒng)計，自2017年2月起，萬科的長租公寓品牌泊寓通過自建自持物業(yè)，購置、租賃城市低效資產進行改造，截至目前已在杭獲取4200間，其中2600間將在今年開業(yè)。龍湖冠寓從2015年就開始籌建，明年將擴展到15個城市，今年杭州龍湖冠寓的目標是達到4500間左右的簽約量，3年規(guī)劃在杭州突破3萬間。成立于2015年的隨寓，是德信旗下專門做青年公寓的企業(yè)，隨寓目前在杭州和上海兩個城市做青年公寓，目標是今年年底達到8000至10000間，3年時間達到10萬間。鏈家自如今年4月1日進入杭州，現在的規(guī)模體量并不算大，做的主要是合租產品，5個月的時間內實現房源1800套、7000間左右，年底目標是5000套。魔方在杭州的發(fā)展起步是2016年初，目前已經有12家門店，提供的房源數是2000多套，預計到2020年會增加到10000間。“群島”公寓的計劃是“三年30島”，也就是說在杭州3年時間開出30家門店，現在已經落地了9家，房源數2000多套……

浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬認為，當前杭州的租賃市場還是以散戶市場為主，公共租賃住房發(fā)展良好，但對于龐大的租賃需求而言，保障人群依然有限。對于未來杭州租賃市場的發(fā)展方向，她預測：供給主體會從原來的以居民為主，轉向政府、企業(yè)、居民多元供給主體并存；供給結構從“散戶市場”逐漸轉向“機構市場”；從無序市場轉向有序市場；房地產證券化的時代來臨。

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