筆者同事2015年在北京的右安門買了一套老破小的房子，入手時價格在290多萬，2016年這套房市值曾達(dá)到450萬以上，而現(xiàn)在，小區(qū)周邊同類房源成交價在380萬左右。
在離市區(qū)更遠(yuǎn)的房山，長陽半島片區(qū)，商品房價格也在跌，由于漲幅有限，跌幅也相對有限。
而在北京東南的亦莊，這里的二手房價格則總體穩(wěn)定。
不同的片區(qū)，價格表現(xiàn)有差異，但從總體來看，2017年北京二手房價格的確跌了，而且跌幅比以往明顯放大，但后續(xù)可能會明顯企穩(wěn)，繼續(xù)下行的難度很大。
相比北京，調(diào)整更早的深圳，現(xiàn)在多空雙方基本上處于一種平衡狀態(tài)，房價也已經(jīng)基本穩(wěn)定。
而數(shù)量更多的二線城市，無論是新房還是二手房，目前還在漲，但漲幅也比較有限。
目前唯一比較火的算是三四線城市了，這些城市的新房成交量和成交價都明顯上行，但這些城市是相對雞肋的，對于購房者來說，這些城市能不能最好別碰。一腳進(jìn)去想要抽身就沒那么容易了。
未來樓市會怎么走？一二線會很快觸底反彈嗎？現(xiàn)在是不是入市的好時候？我們認(rèn)為，要搞清楚這些問題，首先得對影響樓市的關(guān)鍵因素有所了解才行。
關(guān)鍵因素之一：調(diào)控還會繼續(xù)下去
當(dāng)前樓市的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移至租房市場，但針對購房市場的調(diào)控仍然不會放松，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。
租房市場要多久才真正形成制衡之力，目前還不好說，目前也就在13個城市試點(diǎn)租房市場，成果還需要1-2年才能出來，能否大規(guī)模復(fù)制還得研究。
所以購房市場還會繼續(xù)調(diào)控下去，當(dāng)前這種“不能漲也跌不下去”的狀態(tài)還會繼續(xù)保持下去。
對于購房者來說，是否出手，應(yīng)該順勢而為，而不是逆勢而動。這是成本最低的選擇，也是最安全的選擇。上面給了什么信號，我們就應(yīng)該跟著信號走，以往幾輪調(diào)控，都已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。最典型的就是2015年，那一年剛需和改善需求都得到了支持，當(dāng)時買房是恰當(dāng)?shù)摹?/div>
普通人買不買房，抓一些小道消息其實(shí)作用不大，抓住大勢才是關(guān)鍵。調(diào)控還會繼續(xù)深入就是大勢。
關(guān)鍵因素之二：資金面繼續(xù)趨緊
越來越多的朋友向觀察君反映這樣一個問題，自己的貸款申請等了幾個月都沒有下來。而且二手房明顯比新房更難下來。更為尷尬的是，相當(dāng)多的朋友在等待的過程中碰到了利率上調(diào)，不確定性在不斷增加。在部分熱門城市，房貸額度已經(jīng)捉襟見肘，連本該保的剛需都已經(jīng)保不住。
這種情況其實(shí)就說明了一點(diǎn)，資金面其實(shí)是趨緊的。這跟前兩年資金面過于寬松有直接關(guān)系，再繼續(xù)下去就只有兩個結(jié)果，一是炒房者來回倒騰買房，二是剛需首付不夠，只能繼續(xù)提高貸款比例，這算是“次級”貸款了。
對銀行來說，這種苗頭是可怕的，因?yàn)榉抠J是銀行相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這塊業(yè)務(wù)的安全性必須得到保證。銀行有繼續(xù)放貸的沖動，但也得在利潤和安全性之間找到平衡點(diǎn)。
對銀行來說，現(xiàn)在房貸業(yè)務(wù)還得繼續(xù)，但必須穩(wěn)妥，所以現(xiàn)在管不上什么首套和二套了，提高利率就是為了剔除那些還貸能力較差的購房者。誤傷剛需被提了很多次，但到現(xiàn)在為止，銀行仍然我行我素，說明從某種程度上是得到了“授權(quán)”。
上一輪資金面寬松是2009年開始的，到2016年持續(xù)了近8年。2017年資金面開始趨緊，這才僅僅是個開始。
這兩大關(guān)鍵因素其實(shí)都反映了一點(diǎn)，樓市已經(jīng)完成“冰與火”的轉(zhuǎn)換。
對于一二線，當(dāng)前是“冰”的狀態(tài)，給剛需的信號就是“別出手”，因?yàn)橘Y金還會繼續(xù)收緊，調(diào)控還會深入。此時買房，如果能買到新房還不錯，價格是比較實(shí)惠的，但實(shí)際很難買到。而如果買二手房，則仍需繼續(xù)等待更好的出手時機(jī)，成交量連續(xù)緩慢復(fù)蘇是一個重要信號。目前成交量已經(jīng)有企穩(wěn)回升的跡象，可重點(diǎn)關(guān)注明年上半年的二手房成交量數(shù)據(jù)。
對于三四線，沒啥特別的建議，還是那句話，錢投進(jìn)去了很容易變成房子，但房子就很難再變成錢了，就看各位的取向了。
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