據(jù)央視財經(jīng)報道，近日有購房者向記者透露，自己購于南京的商品房在某股份制銀行申請住房貸款時，獲批的利率是在基準利率的基礎(chǔ)上上浮30%，且首付高達五成。更令人意外的是，據(jù)購房者介紹，該商品房為其名下的首套房。
報道稱，對于很多城市來說，首套房貸款利率政策已經(jīng)由“折扣價”調(diào)整為“加價”。近期，多地傳出銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息，有多個重點城市首套房貸款利率按照基準利率上浮5%~10%作為“起步價”，市場上甚至也出現(xiàn)了像上述首套房貸款利率較基準利率上浮30%的現(xiàn)象。
應(yīng)該說，利率市場化是我國一個大的趨勢。在流動性趨緊、銀行資金成本上升的情況下，由市場調(diào)節(jié)利潤是一個正常的商業(yè)行為。但住宅利率市場并不是一個完全市場化的行為。
筆者認為，銀行將首套房利率上浮10%~30%，這有違中央制定的“滿足住的需求”的房地產(chǎn)調(diào)控精神，或出現(xiàn)誤傷剛需市場等背離公共利益的情況發(fā)生。
應(yīng)該說，利率是影響房價變化的一個重要外生變量之一，利率的微小變動，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的劇烈波動。
一般來說，房價與利率呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。利率除了直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)成本以外，還通過以下三個方面影響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款將大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場；二是從住房消費來看，其成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地產(chǎn)價值是預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價值成負相關(guān)，而與利率成正相關(guān)。
利率是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。此次以遏制房價瘋漲為目的的房地產(chǎn)調(diào)控，提高利率、增加購房者成本也成為一個重要政策選項。銀行的房地產(chǎn)貸款利率很快從“打折”轉(zhuǎn)向上浮，尤其是對多套住房者。應(yīng)該說這是符合經(jīng)濟學(xué)規(guī)律的。
但需要指出的是，此輪調(diào)控并非“一 刀切”，而是以滿足“住的需求”為主，同時要打擊“炒的需求”。這樣的政策出發(fā)點也是中央調(diào)控房地產(chǎn)的指導(dǎo)精神，因此，我們可以看到，所有的信貸政策對于首套房都應(yīng)當(dāng)是“保障”思維，包括貸款比例、利率。因為首套房更接近于民生中的“安居”需求。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面指出了住房市場兩種不同的需求市場：一是以居住等利用為目的的消費性需求；二是投資及理財?shù)刃枨?，相對消費性房地產(chǎn)需求而言，投資需求對個體、社會存在一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)投機（“炒的”）是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，常常給房地產(chǎn)帶來一定的消極作用。但“住的需求”對持續(xù)健康的房地產(chǎn)市場沒有危害，應(yīng)該不在此次“打擊范圍”，而是在“滿足”范圍。
有人測算過，如果首套房貸利率上調(diào)，會給初次購房者帶來一筆巨額利息負擔(dān)。“平說財經(jīng)”一篇文章算過一筆賬：以2016年10月之前的政策，同樣是300萬元貸款，首套住房最低為八五折利率，二套住房為基準利率的1.1倍計算，在30年等額還清的情況下，前者支付的利息約為226萬元，后者約為306萬元，多出80萬元。若是上浮20%~30%，至少給初次購房者增加上百萬元的利息負擔(dān)，這也有違社會公平。
初次購房者實際上體現(xiàn)著一個龐大的中間人群住房需求，這部分人的住房需求不可能都由政府以共有產(chǎn)權(quán)、公租房、保障房來滿足。我們常說，市場的歸市場，保障的歸保障，以首套房低利率（基準利率）滿足中間人群的剛性住房需求，有助于緩解公共資源不足的壓力。
即便在利率完全市場化的美國，其利率等也是受到政策管制的。因此，商業(yè)銀行不能借利率市場化的名義，搭上房地產(chǎn)調(diào)控的便車，來謀求自身商業(yè)利益的最大化。尤其是房地產(chǎn)的利率，有著非常強的政策性，銀行不能好處占盡，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該對首套房貸利率進行必要的規(guī)制，切實回歸到中央滿足“住的需求”的指導(dǎo)思想上來。
盤和林（作者系財政部中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后）
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