五問租房新政
符合條件的無房家庭租房，其子女可享受義務(wù)教育；京籍集體戶租公租房可以落戶……昨日，北京發(fā)布的“租房新政”征求意見稿亮點頗多。
同時，新政也帶來不少疑問。租賃住房賦權(quán)后，是否會拉高房租、平抑房價？是否會出現(xiàn)擇校熱、更多人往優(yōu)質(zhì)區(qū)域扎堆？在擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域租房，就可以上名校嗎？專家表示，新政對平抑房價有一定作用。另外，符合條件者租房可享受義務(wù)教育，并不意味著就可以讀名校。
1 租房新政會拉高房租嗎？
需要看出租房數(shù)量和租房人的比重
征求意見稿提出，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵機構(gòu)租賃。另外，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區(qū)域享受義務(wù)教育。這些措施會不會拉高北京的租房價格？
中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌分析，實際上，現(xiàn)在大城市租售價格比并不合理，租金價格與銷售價格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報率只有1%-2%，在房價日益高企的發(fā)展過程中，賣房子回報率要大得多。
所以，許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋，只愿意賣房子。在市場經(jīng)濟國家，租房回報率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。
此外，人們寧愿買房子也不租房子的另一個原因是，租售不同權(quán)，買房子以后孩子可以以房確定學(xué)籍所在地，可以辦理社會保障等服務(wù)，但租賃房屋不可以。這種權(quán)益不對等，也造成了租賃價格不合理。
北京的這個政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。沒有人感興趣，或者政策執(zhí)行不到位，還是要買房。
2 新政是否會讓房價下跌？
專家稱對于抑制投機、平抑房價有作用
征求意見稿明確租賃房屋在學(xué)區(qū)劃分、社會事務(wù)辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權(quán)益”，還加強了租賃市場供給，這是否會讓房價下跌？
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙池秀認為，新政對于抑制投機、平抑房價，是有作用的。因為以后通過租房就可以實現(xiàn)孩子上學(xué)的問題，大家就沒必要買房。供求決定價格，房價就很可能平抑，房地產(chǎn)市場可以平穩(wěn)健康發(fā)展。
顧云昌認為，規(guī)范房屋租賃市場，促進房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟效益平衡是大趨勢。他認為，規(guī)范租賃市場，可以通過政策引導(dǎo)增加租賃房源，推動機構(gòu)租賃房屋進入市場，實現(xiàn)“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
對于各地紛紛跟進“租購并舉”政策是否會對房價產(chǎn)生進一步影響，顧云昌認為，各地政策實施方面有所不同，還不好通過實施方案判斷市場走向。不管是房屋銷售還是租賃行情，其實都將依據(jù)供需關(guān)系的變化來變化。從各地出臺的政策可以發(fā)現(xiàn)，在提出“租購并舉”的同時，也強調(diào)了租賃房源多渠道增加供給。
3 通過租房能上名校？
并不能保證，和購買學(xué)區(qū)房是倆概念
根據(jù)征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校？
北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學(xué)；或在西城買了房子，其子女在西城上學(xué)。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。
不過，這和購買學(xué)區(qū)房是兩個概念。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。
4 是否會扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū)？
各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策，不會過度扎堆
符合條件的承租人，其子女可在租房區(qū)享受義務(wù)教育。這是否會引發(fā)大家紛紛往擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域扎堆呢？
專家表示，關(guān)于符合條件的承租人子女入學(xué)的問題，征求意見稿提出，具體的辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實際情況制定，這里其實就是讓各區(qū)根據(jù)自己的承載能力，來因地制宜制定更細化的政策。
專家認為，每個區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個區(qū)只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學(xué)，就有一個有限排序的問題，所以不會出現(xiàn)過度的扎堆情況。
因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發(fā)來考慮的。
5 監(jiān)管平臺有何作用？
相當(dāng)于大后臺與各部門聯(lián)網(wǎng)，不對口租房者
征求意見稿提出，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺。
專家介紹，這個監(jiān)管平臺，其實就是一個大后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)的。
另外，這個“大后臺”與各個部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務(wù)。
為公眾提供住房租賃服務(wù)的則是各個網(wǎng)絡(luò)交易平臺，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等，租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺則把住房租賃的相關(guān)信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺，進行登記備案等服務(wù)。
這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺要達到一定的標準，符合“大后臺”的要求才能對接政府的“大后臺”，提供服務(wù)。
專家表示，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺相比，今后在北京必須達到相應(yīng)標準，合法合規(guī)的平臺，才能對接政府的后臺，提供住房租賃服務(wù)。
這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺，房屋租賃會更加規(guī)范、安全，監(jiān)管平臺也有利于規(guī)范假房源、二房東等現(xiàn)象。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺對其他相關(guān)方進行評價，評價信息可以在監(jiān)管平臺予以記錄和披露。
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