■本報(bào)記者 王 崢
隨著多個(gè)寫字樓項(xiàng)目的持續(xù)入市，2017年北京市寫字樓市場(chǎng)整體放緩，傳統(tǒng)寫字樓空置率開始走高，租金漲幅遲緩。但另一方面，新型辦公物業(yè)迭出，依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了逆市飄紅，租金在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長(zhǎng)。
“互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的社會(huì)，不需要那么多傳統(tǒng)形態(tài)的寫字樓，未來(lái)寫字樓的整體格局和布局，應(yīng)該會(huì)和現(xiàn)在不一樣的。”有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者表示，國(guó)內(nèi)寫字樓形態(tài)和格局將會(huì)發(fā)生變化。
實(shí)際上，在移動(dòng)互聯(lián)加速滲透和新辦公需求增加的背景下，知名房企和資本大佬均加速布局新型商辦物業(yè)和酒店公寓等居住物業(yè)。當(dāng)下，新型的商業(yè)物業(yè)不但已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和熱點(diǎn)，甚至有可能是行業(yè)下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。
市場(chǎng)分化明顯
據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬(wàn)平方米的5個(gè)新項(xiàng)目完工，正式進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，使得北京商辦市場(chǎng)總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4%，達(dá)到621萬(wàn)平方米。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，除了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐著2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來(lái)自金融與科技行業(yè)的需求，致使寫字樓的凈吸納量在上半年達(dá)到18萬(wàn)平方米。盡管如此，新增供應(yīng)還是推升了全市的空置率達(dá)到8.6%，半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
此外，租金方面受高于平均租金的新項(xiàng)目所致，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金今年上半年環(huán)比上升0.6%至每月332.6元/平方米。由此可知，如果剔除新項(xiàng)目的拉動(dòng)因素，北京寫字樓存量市場(chǎng)的租金增幅很可能是負(fù)數(shù)的。
在此背景下，仍有不少存量項(xiàng)目依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)逆市飄紅，位于北二環(huán)的雍和宮壹中心半年內(nèi)租金漲幅甚至達(dá)到60%以上，目前租金為每天13元/平方米，遠(yuǎn)超北京甲級(jí)寫字樓的平均租金。即便是只考量雍和板塊，雍和宮壹中心的租金水平也處在整個(gè)區(qū)域的塔尖位置。 據(jù)了解，雍和板塊的寫字樓平均租金約為每天8元/平方米，報(bào)價(jià)在每天12元/平方米以上的只有環(huán)球貿(mào)易中心和雍和宮壹中心兩個(gè)項(xiàng)目。
“辦公4.0”時(shí)代
對(duì)于，雍和宮壹中心逆勢(shì)上揚(yáng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這主要得益于其出色的運(yùn)營(yíng)能力和獨(dú)創(chuàng)的“辦公4.0”模式。
據(jù)運(yùn)營(yíng)方松石資本運(yùn)營(yíng)總裁胡婭介紹，雍和宮壹中心在硬件上主推5000平方米企業(yè)獨(dú)棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境；同時(shí)，將在地下一層開辟上萬(wàn)平聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理、運(yùn)營(yíng)；另外，整個(gè)園區(qū)配備管家式服務(wù)，從員工食堂到高級(jí)接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術(shù)中心，配套完善。
上述商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人表示，作為工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)品，傳統(tǒng)5A、甲級(jí)寫字樓雖然擁有硬件上的高標(biāo)準(zhǔn)，但普遍是冰冷、封閉、擁擠的，很容易讓員工感覺(jué)壓抑，沉悶，透不過(guò)氣。寫字樓是產(chǎn)生生意的空間，但傳統(tǒng)寫字樓普遍存在著三大痛點(diǎn)——第一是租金、成本痛點(diǎn)，第二是資源痛點(diǎn)，第三是創(chuàng)新痛點(diǎn)。
因此，有越來(lái)越多的企業(yè)渴望能夠進(jìn)入一個(gè)密度更低、便于交互、更開放的更易于創(chuàng)造新商機(jī)的辦公空間。而雍和宮壹中心恰恰就是針對(duì)傳統(tǒng)寫字樓痛點(diǎn)，基于移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢(shì)需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品，可能具有更為廣泛的市場(chǎng)效應(yīng)。
事實(shí)上，進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)以來(lái)，新型辦公物業(yè)產(chǎn)品層出不窮，其中又以聯(lián)合辦公最為常見，比如優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO 3Q、納什空間等等。這些產(chǎn)品均注重公共空間、注重溝通社交，滿足創(chuàng)新需求和情感需求，深受移動(dòng)互聯(lián)影響。
但是，與針對(duì)特定創(chuàng)業(yè)群體或短期租賃辦公需求為主的聯(lián)合辦公空間不同，雍和宮壹中心則將同時(shí)面向大型成熟企業(yè)、發(fā)展中小型公司和初創(chuàng)公司，服務(wù)的群體將更加寬廣，由此形成具備生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)的”辦公4.0”模式。
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