今日晚間，北京發(fā)布市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委會會同北京市發(fā)展改革委、財政局、規(guī)劃國土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）并就其內(nèi)容向社會公開征求意見。
根據(jù)征求意見稿，北京自住型商品住房以《辦法》的施行日期為界，已銷售自住房扔按原規(guī)定執(zhí)行，未銷售的自住房將按照《辦法》執(zhí)行。其中，明確規(guī)定“新北京人”房源分配不少于30%等具體內(nèi)容。
《辦法》的主要內(nèi)容如下：
一、規(guī)劃建設(shè)方面
一是共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。
二是共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標準和工程質(zhì)量承諾制。
三是市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市規(guī)劃國土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。相關(guān)管理部門將嚴格按標準進行規(guī)劃設(shè)計方案審查，并依法進行日常監(jiān)督。
二、審核分配方面
一是明確供應(yīng)對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
二是從嚴限購條件，已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
三是促進職住平衡、精準分配。房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
三、規(guī)范管理方面
一是已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。
二是已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。
三是從嚴查處虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
四、新老政策銜接方面
《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。
此外，《辦法》規(guī)定了“新北京人：分配比例、申請方式、共有產(chǎn)權(quán)房的退出機制等具體細節(jié)。
一是“新北京人”分配不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
二是實現(xiàn)網(wǎng)上申請。符合條件的家庭，登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，并準備相關(guān)證明材料。讓“數(shù)據(jù)多跑路、百姓少跑腿”，實現(xiàn)高效、便民服務(wù)宗旨。
三是規(guī)范退出機制。共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。此舉有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。
《辦法》基于房子的居住屬性，起草背景如下：
一是全面貫徹中央文件精神。2016年中央經(jīng)濟工作會明確提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，準確把握住房的居住屬性。2017年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。
二是深入推進房地產(chǎn)市場調(diào)控。在我市“3.17新政”從嚴需求端調(diào)控基礎(chǔ)上，為深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步完善住房供應(yīng)體系，滿足基本住房需求，此次推出共有產(chǎn)權(quán)住房政策，整合以往各類出售型保障房和政策房，回歸住房居住屬性，促進保障房資源分配更加公平、合理，充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重作用。
三是總結(jié)自住房工作經(jīng)驗。2013年以來, 我市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經(jīng)驗做法，如供應(yīng)對象限定為無房家庭、實行按區(qū)域分配、引入專家審查提升規(guī)劃設(shè)計標準等，受到了群眾和社會的一致認可，有必要通過完善政策加以固化。共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進一步提高。
此外，《辦法》的施行將對滿足剛需、進一步平抑房地產(chǎn)價格等起到積極作用。
一是有利于建立購租并舉住房制度。市十二次黨代會提出，要堅持住房的居住屬性，健全基本住房保障制度和購租并舉的住房供應(yīng)體系。共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機制，幫助更多的人實現(xiàn)住有所居。
二是有利于滿足無房家庭住房剛需。共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負擔，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，政府和老百姓一起努力解決住房困難。
三是有利于進一步平抑房地產(chǎn)價格。本市正在深入推進房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對我市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此點評認為，北京此次針對共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)住房政策的征求意見稿，充分說明北京當前對于住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心。類似住房包括上海也有過推廣，但動靜相對小，而類似政策內(nèi)容也是為了更好地引導(dǎo)此類住房市場的發(fā)展。
對于此類住房來說，最顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式。基于類似的產(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價和房價的構(gòu)成也會有顯著不同。最典型的就是購房者前期因為占有部分產(chǎn)權(quán)，所以在購房方面的出價相對會比較低，這也有助于降低購房成本。而隨著后續(xù)購房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類操作有很好的制度創(chuàng)新，關(guān)鍵要在細節(jié)上做探討。
從此類住房的認購方面看，主要是針對無房的群體而進行的，所以是帶有一定的保障房屬性的住房。此類群體也包括了外地符合限購的群體。但此類住房和其他保障房的一個最大特點就是，其是允許租賃的。一些包括經(jīng)適房和公租房等，其實是不允許轉(zhuǎn)租的，但類似房源是可以轉(zhuǎn)租的，所以從這個角度看，又帶有很強的商品房屬性。
他進一步提醒到，類似住房的供應(yīng)，對于后續(xù)全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將有積極啟發(fā)。從類似住房的探索來看，也會使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。
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