市場機制失靈，不可能自我修復(fù)，政府干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場已破壞了“市場機制”的所有基本原則和假設(shè)，面對我國房地產(chǎn)市場的扭曲現(xiàn)狀，決策部門就該堅定政策干預(yù)的信心和合法性，理直氣壯、堅定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場進行短期干預(yù)性價格調(diào)控，同時適時持續(xù)推進與完善樓市的長期治理制度性建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

多重矛盾的相互交織和纏繞，形成了我國今天房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。筆者在“改變房地產(chǎn)市場投機炒作屬性征程漫長”（見5月10日本欄）已反復(fù)論證，我們面對一個不容否認的事實是，當前一二線城市的房地產(chǎn)市場并非以居住需求為主，而是以投機為主。接下來有兩方面的問題需要深刻認識：一方面，在以投機為主的房地產(chǎn)市場，“市場調(diào)節(jié)機制”是完全失靈的，而房地產(chǎn)市場非理性繁榮和價格泡沫必定帶來巨大的經(jīng)濟和社會外部效應(yīng)；另一方面，加強政府的干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場回歸正常居住屬性的最有效力量。因此，堅定不移實施精準短期調(diào)控，排除干擾，出臺包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的改革措施，加快建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，確保經(jīng)濟和社會的平穩(wěn)持續(xù)的發(fā)展，是政府當前的重要職責(zé)所在。

筆者認為，現(xiàn)在特別需要從三個方面加深對“炒房”市場調(diào)節(jié)機制失靈的認識。

首先，在“炒房”市場上，“市場調(diào)節(jié)機制”中最重要的改變供求變化的效用最大滿足度的約束被破壞。市場價格由供求變化決定是市場經(jīng)濟的基本常識。但是，只有供求在最大效用獲得滿足后發(fā)生邊際上的改變，達成新的供求均衡，才能帶來價格的變化。房地產(chǎn)一旦由居住需求演變成“投機”品，其最大效用就是“賺錢”了。賺錢是欲望，而欲望是沒有上限的，“炒房”市場完全喪失了“最大滿足度”的約束，只要價格不斷上漲，投機需求就不斷高漲，并帶動投機性房地產(chǎn)投資不斷上漲。投機性“欲望效用”單邊推動供求交替上漲，市場定價機制的基本條件被破壞殆盡，不可能產(chǎn)生由效用最大化約束推動的供求變化帶來的網(wǎng)狀“市場調(diào)節(jié)”的均衡價格形成過程和效果。2015年以來，熱點城市房價翻了一倍有余，而表征樓市景氣度最重要指標的房價目前仍舊在上漲，至少在橫盤。3月，70個大中城市二手住房價格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月漲幅（0.4%）擴大了一倍，且已連續(xù)24個月上漲。4月以來，在調(diào)控措施最嚴厲的北京，盡管房價出現(xiàn)下降跡象，但據(jù)鏈家統(tǒng)計，成交均價環(huán)比僅微幅下跌2.1%。深圳、廣州等地，以學(xué)區(qū)房為代表的二手住房，價格仍在上漲。

有必要強調(diào)的是，強調(diào)供求失衡支持價格上漲的主張及增加供給調(diào)節(jié)價格的觀點，如果不是對“市場調(diào)節(jié)”缺乏常識性認知，就是利益導(dǎo)向的刻意偷換概念，誤導(dǎo)市場預(yù)期，擾亂房地產(chǎn)市場的秩序。因此，這已成了否定房地產(chǎn)調(diào)控合理性和合法性的謬論。

其次，非理性“炒房”需求使市場經(jīng)濟的理性經(jīng)濟人假設(shè)被破壞。市場經(jīng)濟理性決策假設(shè)的意思是，所有經(jīng)濟參入主體的決策受風(fēng)險偏好和價格彈性的約束，決策的前提是風(fēng)險可承受和價格彈性可控。但“炒房”行為的決策完全非理性。“炒房”群體不在乎價格有多高，所以房價越漲投機需求越高。這就毫不奇怪為什么會出現(xiàn)“房價越漲購房市場越火爆”的場景了。“炒房”市場忽略風(fēng)險、罔顧泡沫的非理性決策行為，與市場經(jīng)濟的理性決策根本背道而馳，使房地產(chǎn)市場永遠無合理的均衡價格可言。

再次，投機性房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的外部效應(yīng)。外部效應(yīng)，是指以犧牲別人利益而使自身獲取高額利益，或使部分人獲益而整體經(jīng)濟和社會總效益受損的經(jīng)濟活動和行為。投機性房地產(chǎn)市場制造價格泡沫對整體經(jīng)濟和社會帶來的外部效應(yīng)之一是產(chǎn)業(yè)空心化。去年新增貸款超過60%是與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，民間投資大幅下降，相當一部分作為個人購房資金進入房地產(chǎn)市場。如果房價反彈，貨幣財富輕而易舉翻番，銀行和民間資金怎么還有動力去投資年收益只有8%-10%的實體經(jīng)濟？房價漲則地價漲，企業(yè)員工房價補貼、工資隨之上漲，整體制造業(yè)成本大幅上漲。更何況，一些人為買房而降低消費支出，這又直接遏制了通過擴大消費占GDP比重的總需求擴張策略。不斷膨脹的“炒房”行為，更誤導(dǎo)投資錯配資源，嚴重影響實體經(jīng)濟的發(fā)展。截至2016年底，我國資管行業(yè)規(guī)模約為100萬億元，其中僅銀行理財規(guī)模就有30萬億元。大量表外理財?shù)讓淤Y產(chǎn)投向了類信貸、債券、房地產(chǎn)等資產(chǎn)，致使社會信貸進一步擴張，成為金融機構(gòu)加杠桿的推手，加劇了金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。

外部效應(yīng)之二是收入差距拉大。畢竟，國內(nèi)目前能調(diào)動資源來炒房發(fā)財?shù)?，只是較少的一部分人。有錢的人炒房，賺更多的貨幣財富，收入差距大幅擴大。“炒房”使少部分人過多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，極不公平使用資源且變相拉大收入差距，可能帶來經(jīng)濟和社會的極大不穩(wěn)定。

外部效應(yīng)之三是金融風(fēng)險加大。由房地產(chǎn)衍生的地方土地財政和銀行風(fēng)險，都可能演變?yōu)楦鼑乐氐慕?jīng)濟危機。“以資產(chǎn)價格泡沫為特征”的經(jīng)濟危機，是上世紀90年代以來全球暴發(fā)經(jīng)濟危機的特征。比如，日本的危機、亞洲的危機，2008年爆發(fā)的美國危機，都是房地產(chǎn)作為投資品推動資產(chǎn)價格過度膨脹，泡沫破滅所引發(fā)的。“炒房”的牟利行為，不斷推動房價上漲的高收益，誘使銀行用各種高風(fēng)險手段增加房地產(chǎn)相關(guān)信貸。比如，類似次級貸的首付貸，近期大幅增長的以房地產(chǎn)裝修為名的消費貸等等，使金融泡沫不斷膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行壞賬將大幅上升甚至觸發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險。

依據(jù)經(jīng)濟學(xué)基本結(jié)論，市場機制失靈，不可能自我修復(fù)，政府干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場已破壞了“市場機制”的所有基本原則和假設(shè)，“市場調(diào)節(jié)”機制已失靈，那決策部門就該堅定政策干預(yù)的信心和合法性，理直氣壯堅定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場進行短期干預(yù)性價格調(diào)控，同時適時持續(xù)推進與完善樓市的長期治理制度性建設(shè)。另外，對一些似是而非的、借市場化發(fā)展之名反對政府干預(yù)的觀點應(yīng)及時給予駁斥，對各種反對出臺政府干預(yù)政策和出臺長期治理制度建設(shè)的行為應(yīng)及時給予必要的打擊，防止利益群體利用房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展破壞經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎(chǔ)。

（作者系國務(wù)院參事室特約研究員）