一家之言

所謂“清倉”并非最優(yōu)選擇,中國房地產(chǎn)也遠(yuǎn)未到“清倉”時(shí)刻,倒是房地產(chǎn)要踏實(shí)轉(zhuǎn)型來提升自身競爭力已是刻不容緩。

5月1日晚間,中渝置地發(fā)布公告稱,公司的間接全資附屬公司以11.35億英鎊(約合人民幣101億)現(xiàn)金買下英國倫敦金融城最高樓利德賀大樓全部股權(quán)。作為曾經(jīng)的重慶首富,張松橋一直跟隨李嘉誠的步伐,甚至做得更為徹底,據(jù)其2016年報(bào)顯示,目前中渝置地在中國內(nèi)地已經(jīng)“一寸不留,全部賣完了。”因而,此次報(bào)道紛紛將張松橋稱為“重慶李嘉誠”。

綜合目前公開資料,張松橋不過是“清倉內(nèi)地項(xiàng)目和土地”,又到英國倫敦買了一棟摩天大樓而已,然而,將這一舉動(dòng)置于當(dāng)前金融收緊、樓市調(diào)控政策不斷加碼等背景疊加之下,我們不禁要問,房地產(chǎn)業(yè)到了“清倉”時(shí)刻嗎?

引發(fā)中渝置地“清倉”的根本原因,在其年報(bào)中寫得很清楚:約于兩年前已預(yù)見中國二線城市物業(yè)市場的不明朗情況及風(fēng)險(xiǎn),以及中國經(jīng)濟(jì)疲弱的趨勢,便決定重整其業(yè)務(wù)策略,帶領(lǐng)公司發(fā)展跨越中國地域。

就像對(duì)李嘉誠更早的內(nèi)地地產(chǎn)拋售之舉是否明智的議論一樣,中渝置地從2015年開始的內(nèi)地出售物業(yè)計(jì)劃,畢竟錯(cuò)過了去年一波“暴漲”獲利的機(jī)會(huì),其“重整業(yè)務(wù)策略”行為是否能讓張松橋獲得“李嘉誠”美譽(yù)更是見仁見智。

不過,“中國經(jīng)濟(jì)疲軟”的判斷倒更多只是說辭。國內(nèi)房地產(chǎn)是一個(gè)“政策市”,在經(jīng)濟(jì)疲軟的時(shí)候因?yàn)樨泿艑捤傻?獲得了“暴漲”機(jī)會(huì)。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回穩(wěn),加之房貸收緊等嚴(yán)厲調(diào)控政策,房地產(chǎn)業(yè)則反而遭遇前所未有的“寒流”。

客觀地說,中渝置地認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)”并非空穴來風(fēng)。周小川等人前不久對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控使用了“防止房地產(chǎn)泡沫”字樣,這與之前“抑制房價(jià)過快上漲”有著本質(zhì)上的不同,這表明我國房地產(chǎn)在局部地區(qū)可能或已出現(xiàn)泡沫的情況。正因風(fēng)險(xiǎn)暗藏,中央從去年開始強(qiáng)化“房子是用來住的,而不是用來炒的”的指導(dǎo)思想。中共中央政治局4月25日召開會(huì)議再次強(qiáng)調(diào),要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

這些都表明,“房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展”仍是我國當(dāng)前大方向,一系列“限”字政策是為了更健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場,而不是遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展,以去杠桿為特征的金融風(fēng)險(xiǎn)防控,也是基于牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

說到底,房地產(chǎn)無論是商業(yè)或是住宅,都離不開人口規(guī)模,中國作為世界上人口最多的國家,加上“偏好于購房”等特點(diǎn),中國依然是世界上最大的房地產(chǎn)市場。嚴(yán)格來說,以前不叫做房地產(chǎn)市場,而是“種房子”,只要憑膽量、甚至是不正當(dāng)?shù)墓偕剃P(guān)系,瘋狂拍買到建房土地,傻子都能蓋房子賺錢。顯然,這樣的“投機(jī)市場”已經(jīng)過去了,今后的房地產(chǎn)必然進(jìn)入品牌、品質(zhì)、融資能力、市場判斷等一系列復(fù)雜的企業(yè)經(jīng)營管理能力博弈階段。

應(yīng)該說,相比歐美成熟的房地產(chǎn)市場而言,這個(gè)發(fā)展空間還很大,某種意義上,中國房地產(chǎn)將進(jìn)入綠色、智能、宜居等“智”造階段,而不是以前的“制”造。換言之,中國房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒有到“清倉”時(shí)刻,而是“大浪淘沙留是金”的階段,轉(zhuǎn)型升級(jí)后依然空間巨大。

此外,房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是蓋房子等鋼筋水泥產(chǎn)業(yè),更是一個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長的服務(wù)業(yè),比如物業(yè)管理、社區(qū)醫(yī)療及健康、社區(qū)教育等等。而我國大型房地產(chǎn)如碧桂園等,都已經(jīng)在教育、醫(yī)療等領(lǐng)域進(jìn)行拓展,并找到新的奶酪。這些圍繞社區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè),是今后很長一段時(shí)間我國增長潛力最大、最為持久的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)進(jìn)入有著先天優(yōu)勢。同時(shí),我國還是全球最大的存量房交易即二手房市場,這也是萬科等重金入股鏈家的重要原因之一。

實(shí)際上,所謂中渝置地“清倉內(nèi)地項(xiàng)目”并非出于英鎊、物業(yè)增值等“投機(jī)因素”,而是在于其自身經(jīng)營能力的提升。英國房地產(chǎn)市場比中國更嚴(yán)峻,今年3月英國平均房價(jià)兩年來首次小幅下跌;倫敦成交價(jià)格下降,倫敦價(jià)格指數(shù)跌至2009年2月以來最低水平,這意味著3月代理商數(shù)據(jù)中成交價(jià)格下降;樓市平均租金六年來首次下降。

如此來看,所謂“清倉”行為并非最優(yōu)選擇,中國房地產(chǎn)也遠(yuǎn)未到“清倉”時(shí)刻,倒是房地產(chǎn)要拋棄固有的“炒房炒地”思維,踏實(shí)轉(zhuǎn)型升級(jí)來提升自身競爭能力已是刻不容緩。

□盤和林(中國財(cái)政科學(xué)研究院博士后)