（原標(biāo)題：樓市低溫運(yùn)行 房企更新“取暖”模式）
自4月以來，多個(gè)城市樓市出現(xiàn)降溫，房企在淡市布局、新業(yè)務(wù)開發(fā)等方面尋求突破。
樓市因政策收緊，寒潮排山倒海般涌來。此前，面對(duì)市場(chǎng)“熱情”，上海、廈門等城市甚至對(duì)原有政策多次升級(jí)。隨著后續(xù)需求量縮水，以及融資等政策收緊，房企未來的生存路徑面臨轉(zhuǎn)向。在行業(yè)新一輪深度調(diào)整的預(yù)期下，房企應(yīng)該如何低溫運(yùn)轉(zhuǎn)？
市場(chǎng)持續(xù)降溫
進(jìn)入4月以來，全國多個(gè)城市樓市面臨降溫態(tài)勢(shì)。
根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，4月1日-15日，其所監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1286萬平方米，同比減少22%。在這50個(gè)城市中，至少有23個(gè)城市出臺(tái)了各類管控政策。這些城市的數(shù)據(jù)顯示下滑態(tài)勢(shì)更加明顯。預(yù)計(jì)隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放，后續(xù)跌幅會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
不僅是成交量，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市的成交價(jià)格漲幅也保持降溫態(tài)勢(shì)。
從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，3月份70個(gè)城市中有24個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比2月份增加4個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月回落，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月回落。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，一、二線城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中北京出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策的次數(shù)尤其頻繁，還有廣州、珠海、廈門等在內(nèi)的30余個(gè)城市也密集出臺(tái)收緊政策。在供需雙重調(diào)控發(fā)力之下，以北京為代表的住宅市場(chǎng)成交已出現(xiàn)迅速回落，而在成交調(diào)整到位之后，下一步將進(jìn)入到價(jià)格調(diào)整的環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)今年全國商品住宅價(jià)格趨勢(shì)將穩(wěn)中下滑。
行業(yè)或?qū)⒚媾R深度調(diào)整
市場(chǎng)降溫的同時(shí)，房企的融資環(huán)境也在收緊。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自3月份開始房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩，信貸收緊趨勢(shì)顯現(xiàn)。
對(duì)于此前看好的三、四線城市后勁，有房企也表示出疑慮。
萬科2016年年報(bào)中顯示，對(duì)煙臺(tái)、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個(gè)城市共13個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，總金額為13.8億元，較2015年的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額增長82.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪調(diào)控下是房企出現(xiàn)判斷最分裂的時(shí)代，大房企拼搶規(guī)模獲得廉價(jià)資金和生存空間，小房企也有高價(jià)賣地、賣股權(quán)的機(jī)會(huì)。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是資金成本的競(jìng)爭(zhēng)。
也許正是面對(duì)這種變化，房企在淡市布局、新業(yè)務(wù)開發(fā)方面開始了上下求索。在租賃業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)等方面，包括萬科、碧桂園、華潤等在內(nèi)的品牌房企都在尋找新的可能性。
技巧1
淡市并購布局全國
市場(chǎng)最冷的時(shí)候，也是悄然布局的最佳時(shí)機(jī)。這也許是行業(yè)公認(rèn)的一條潛規(guī)則。
有“并購?fù)?rdquo;之稱的融創(chuàng)正是其中的典型代表。雖然孫宏斌在2016年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示出對(duì)市場(chǎng)下行擔(dān)憂，但對(duì)于融創(chuàng)方面來說，今年將更加重視并購機(jī)會(huì)，把握行業(yè)加速整合契機(jī)。2017年到2018年，或許是融創(chuàng)的又一輪并購窗口期。
實(shí)際上，規(guī)模擴(kuò)張是融創(chuàng)最鮮明的標(biāo)簽之一。其2016年年報(bào)顯示，截至2016年12月31號(hào)，融創(chuàng)正在開發(fā)的239個(gè)項(xiàng)目中，只有88個(gè)是100%權(quán)益，其余均為合作開發(fā)。若按照開發(fā)面積計(jì)算，68%的項(xiàng)目來自并購。
融創(chuàng)行政總裁汪孟德也曾表示，這一輪調(diào)控的影響“特別深遠(yuǎn)，嚴(yán)峻性超過預(yù)期”，對(duì)房企明年現(xiàn)金流是極大挑戰(zhàn)，這也是融創(chuàng)不惜犧牲利潤、加速并購、提前布局的主要原因。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，在樓市這輪調(diào)整的新格局中，房企強(qiáng)者越強(qiáng)的趨勢(shì)將會(huì)更為明顯，中小企業(yè)被兼并、被合作、被融合愈演愈烈。“優(yōu)勝劣汰房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展，當(dāng)然也會(huì)出現(xiàn)更多的融合。”
技巧2
潛力城市拿地“囤糧”
相比于并購，去年賺得盆滿缽滿的不少房企則選擇了直接在土地市場(chǎng)上囤糧。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月30日，全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看，武漢等19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超過百億。其中，武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億。
張大偉表示，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后，房企在熱點(diǎn)城市補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在調(diào)控影響下，各地土地市場(chǎng)也未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯的降溫現(xiàn)象。
旭輝方面表示，今年公司將重點(diǎn)布局一線及二線城市，及一線城市的衛(wèi)星城市及強(qiáng)三線城市。但凡有看好的城市，合理的土地就會(huì)出手。同時(shí)旭輝還采用多元的土地收購策略，增加二手土地收并購，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。
不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，土地成本增加對(duì)于房企來說面臨不小的壓力。“去年下半年至今的地王，如果今年下半年或明年入市的話勢(shì)必是虧損。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。
技巧3
“退房”也是一種選擇
在調(diào)控政策全面收緊的當(dāng)下，部分房企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也成為一種趨勢(shì)。
行業(yè)集中度增強(qiáng)，令越來越多的非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。今年以來，包括紅豆股份等在內(nèi)超過20家上市公司發(fā)布公告退出房地產(chǎn)業(yè)。而在此之前，云南白藥、南京高科、水井坊、北大荒等公司也相繼退出房地產(chǎn)行業(yè)。
而另一方面，房企的多元化轉(zhuǎn)型，令“退房”現(xiàn)象也變得更為集中。
“是因?yàn)槠髽I(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，還是因?yàn)橛辖?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整市場(chǎng)背景下的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)會(huì)，或是為了降低融資成本的需要，品牌房企”跨界“轉(zhuǎn)型投資趨勢(shì)在2014年下半年以來顯得非常火爆。”張宏偉表示。
記者了解到，這其中萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、華麗家族轉(zhuǎn)型石墨烯、東方銀星轉(zhuǎn)型建材貿(mào)易、海德股份轉(zhuǎn)型外貿(mào)、中體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型彩票、證大置業(yè)轉(zhuǎn)型投資、浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化等都是典型代表。
張宏偉表示，2017-2019年這段時(shí)期內(nèi)，品牌房企在“跨界”轉(zhuǎn)型投資上將有更大的動(dòng)作。屆時(shí)，在轉(zhuǎn)型力量推動(dòng)之下，更多的房企開始剝離部分或全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些公司將出現(xiàn)“退房”現(xiàn)象。
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