從今年3月17日北京啟動(dòng)新一輪樓市新政，至今已有一個(gè)多月，這期間北京新政出臺(tái)頻次不減、保障房供應(yīng)加速、執(zhí)法檢查不手軟……有堵有疏、對癥下藥，北京出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控政策正在改變市場預(yù)期，并對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極影響，北京樓市的積極變化已經(jīng)顯現(xiàn)。
4月19日，北京市規(guī)土委會(huì)同市住建委、發(fā)改委等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途作為居住使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售，堅(jiān)決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為。此次《通知》所指的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目涵蓋科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六大類別。
從今年3月17日北京市啟動(dòng)新一輪樓市新政，至今已有一個(gè)多月，這期間北京市新政出臺(tái)頻次不減、保障房供應(yīng)加速、執(zhí)法檢查不手軟……北京正用一場不達(dá)目的不罷休的調(diào)控，改變市場預(yù)期，促使北京樓市出現(xiàn)積極變化。
政策頻出拾遺補(bǔ)缺
此次出臺(tái)的最新政策是北京市在近期加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的擅自將工業(yè)、科研等項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛静⒎指钷D(zhuǎn)讓等市場亂象，對現(xiàn)行政策體系的又一次“拾遺補(bǔ)缺”。
《通知》首次提出要實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制，要求區(qū)政府、園區(qū)管理部門從產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、產(chǎn)值、稅收、就業(yè)、生態(tài)環(huán)保等方面定期對產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)行綜合評(píng)估，對不符合要求的，實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制。
此前，北京市住建委、規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》余溫尚在。這是對3月26日針對禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛竟娴募?xì)化。明確3月26日前未辦理施工許可證的此類項(xiàng)目，均需按要求修改設(shè)計(jì)方案后，重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，力圖杜絕商辦類項(xiàng)目擅自轉(zhuǎn)為居住的可能。
與以往由幾個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)一個(gè)指導(dǎo)性政策的調(diào)控不同，近一個(gè)多月來，北京市本輪樓市調(diào)控出臺(tái)的10余項(xiàng)政策形成環(huán)環(huán)相扣的“屏障”，針對房地產(chǎn)市場相關(guān)的各個(gè)因素層層發(fā)力，力圖讓住宅回歸居住本質(zhì)。
調(diào)控首要打擊的是投資投機(jī)性購房。3·17當(dāng)天起，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付比例最高提至8成。此后又規(guī)定，離婚1年內(nèi)購房按二套房貸執(zhí)行。將繳納個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)從過去的“連續(xù)5年以上”，改為“連續(xù)60個(gè)月以上”，并將住宅平房納入限購。政策迭出，絕不手軟。
此外，針對去年西城區(qū)某胡同里一處幾平方米的“雜物房”，因?yàn)?ldquo;實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房”而身價(jià)飆升；以及2017年初四合院里一條過道也被稱為“學(xué)區(qū)房”掛牌出售等情況，此次對“學(xué)區(qū)房”的整治也力度空前。據(jù)介紹，今年小學(xué)入學(xué)，北京將嚴(yán)查房產(chǎn)實(shí)際居住情況，“過道房”“車庫房”“空掛戶”等無法滿足基本居住條件的房子一律不能作為入學(xué)資格。
疏堵并舉對癥下藥
控投機(jī)、增供給、嚴(yán)查處，北京市正以“住有所居”為目標(biāo)，探索建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。
有堵有疏、對癥下藥，北京市這一輪調(diào)控出臺(tái)的系列政策，清晰體現(xiàn)出讓房子回歸居住屬性的邏輯。嚴(yán)打炒房投機(jī)行為，是為“堵”；另一方面，擴(kuò)大保障房供應(yīng)，做好民生兜底工作，是為“疏”。以滿足居住需求為基點(diǎn)來矯正和完善制度設(shè)計(jì)，從源頭上就保證“房子是用來住的，不是用來炒的”。
控制投資需求之外，對剛需人群，北京市不斷加速推進(jìn)保障房的供應(yīng)。未來5年，北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房擬建25萬套。根據(jù)規(guī)劃，2017年北京將建設(shè)籌集各類保障房5萬套、竣工6萬套，新增1.5萬套自住房供地，完成棚戶區(qū)改造3.6萬戶。
5年150萬套的新房供應(yīng)計(jì)劃，新增住房在戶型結(jié)構(gòu)上偏重中小戶型。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，這將從根本上改變市場預(yù)期，改善供需不平衡的矛盾，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足更多工薪家庭置業(yè)需求，引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。
北京市統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，保障房建設(shè)加快是一季度北京房地產(chǎn)市場的一個(gè)亮點(diǎn)：在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.2%的背景下，保障性住房投資同比增長26%。另外，保障房新開工面積增速達(dá)到了19%。
為使樓市盡快回歸理性，在“管”字上，北京市也下足功夫。“3·17新政”以來，北京市樓市的執(zhí)法檢查力度不斷加碼。從中介門店張貼的房源信息，到中介經(jīng)紀(jì)人路邊占道經(jīng)營，再到加強(qiáng)對網(wǎng)站房源信息的檢查，對交易市場的監(jiān)管逐級(jí)遞進(jìn)。
“3·17”樓市新政一周后，38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)?；蛲I(yè)整頓，91家房地產(chǎn)中介公司自行關(guān)停。“逢漲必查、逢炒必辦”，打擊開發(fā)商捂盤惜售、打擊“學(xué)區(qū)房”炒作、打擊違規(guī)商辦類項(xiàng)目銷售……時(shí)至今日，針對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的檢查處理，仍力度不減。
業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，北京市出臺(tái)了相關(guān)樓市調(diào)控政策，對促進(jìn)住房回歸居住的屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著非常重要的作用。
積極變化正在發(fā)生
“3月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，但在因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。”國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉日前分析北京市樓市表現(xiàn)時(shí)提道，3月18日至31日北京市出現(xiàn)新建商品住宅日均成交套數(shù)減少、二手住宅日均購房資格申請量下降、住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減的現(xiàn)象。這正為北京市樓市調(diào)控的效果提供了佐證。
樓市調(diào)控“組合拳”下，首先改變的是人們對北京樓市價(jià)格走勢的預(yù)期，成交量迅速萎縮，房價(jià)快速上漲的勢頭被遏制。最先降溫的是二手房。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斬”。
而新鮮出爐的北京一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：一季度，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%。其中，保障性住房投資151.5億元，增長26%。商品房本年新開工面積下降36.9%。其中，商品住宅新開工面積增長2.6%。商品房銷售面積下降8%。其中，商品住宅銷售面積134.3萬平方米，下降15.4%。
北京市統(tǒng)計(jì)局副局長龐江倩表示，一季度受商服地產(chǎn)投資、新開工面積銳減影響，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房開工面積下降。一季度全市商品房銷售面積同比下降8%，其中住宅銷售面積下降了15.4%。從二手住宅看，一季度全市累計(jì)成交5.02萬套，與去年同期相比下降28.4%。
“新一輪政策調(diào)控的效果會(huì)陸續(xù)顯現(xiàn)，可能在4月份或者更長一段時(shí)間越來越明顯。從目前情況看，調(diào)控取得了初步成效。”龐江倩說。
隨著調(diào)控政策的深入推進(jìn)，以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的建立，房地產(chǎn)市場還會(huì)向著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)副總隊(duì)長鄔春仙也表示，“3·17新政后，市場正朝著預(yù)期方向發(fā)生積極變化”。調(diào)查顯示，北京市住宅銷售在新政以后出現(xiàn)了下降。新政出臺(tái)后，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司客源量較前一周下降近三成。同時(shí)，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，業(yè)主報(bào)價(jià)漲幅隨之收窄。
未來，北京市樓市往何處去？鄔春仙認(rèn)為，此次出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)政策初步達(dá)到了調(diào)控效果，市場對房價(jià)趨穩(wěn)的預(yù)期變強(qiáng)，預(yù)計(jì)上半年商品住宅價(jià)格仍保持平穩(wěn)。隨著需求的減少，住宅市場，特別是二手住宅價(jià)格有回落的可能。但“政策調(diào)整對預(yù)期的影響有一定的滯后性，觀望期仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”
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