“北京CBD辦公樓租金連續(xù)兩個(gè)季度下降，該區(qū)域開始轉(zhuǎn)向租戶市場(chǎng)。鑒于在預(yù)測(cè)期內(nèi)CBD區(qū)域?qū)⒂幸惠喰略龉?yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，業(yè)主紛紛開始提供更為靈活的租賃條款，以爭(zhēng)取知名租戶，”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。與此同時(shí)，在零售地產(chǎn)市場(chǎng)，國貿(mào)商城新區(qū)終于以試營業(yè)的形式進(jìn)入市場(chǎng)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將成為CBD區(qū)域新的零售熱點(diǎn)，借助其寬泛的價(jià)位區(qū)間和向白領(lǐng)提供的多樣餐飲和娛樂選擇，成為該區(qū)域的一站式消費(fèi)聚集地。本季度，投資者對(duì)具有高附加值的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)出濃厚的興趣。電商和第三方物流巨頭推動(dòng)了物流租賃活動(dòng)的增長。住宅市場(chǎng)收緊的政策環(huán)境持續(xù)抑制銷售需求。

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

辦公樓

本季度，盡管金融街的辦公樓租金已處于高位，但該子市場(chǎng)仍然受到熱捧。來自證券公司的需求主導(dǎo)該子市場(chǎng)，這些公司期望受益于那些因政府住宅限購政策而無法進(jìn)入住宅市場(chǎng)的購房者的投資。此外，IT和專業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)中的租賃需求。在外資企業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)出對(duì)成本敏感的同時(shí)，中資企業(yè)仍然表現(xiàn)最為活躍。

CBD辦公樓租金連續(xù)第二個(gè)季度微幅走低。為在未來的新增供應(yīng)來臨前爭(zhēng)取到優(yōu)質(zhì)租戶，CBD的業(yè)主繼續(xù)采取靈活的租金政策，并且增加了各種租賃優(yōu)惠措施。其它子市場(chǎng)相對(duì)保持平穩(wěn)。望京和中關(guān)村的辦公樓子市場(chǎng)并未受到CBD競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的影響，其租金適度增長。

在預(yù)測(cè)期內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)辦公樓租金預(yù)計(jì)將下跌15%。大量新增供應(yīng)將從2017年第二季度開始進(jìn)入CBD這一成熟子市場(chǎng)，一些具有戰(zhàn)略眼光的辦公樓業(yè)主將率先帶動(dòng)租金逐步下滑。因此，預(yù)計(jì)2021年底前CBD的租金跌幅將達(dá)到兩位數(shù)。“由于未來巨大的供應(yīng)將為租戶提供更多的選擇，并推動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租戶市場(chǎng)，那些制定了良好租賃戰(zhàn)略的業(yè)主將在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)，”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）表示，“那些洞悉市場(chǎng)行情，并做出對(duì)租戶更有吸引力的戰(zhàn)略性調(diào)整的業(yè)主，其租賃業(yè)績將表現(xiàn)非常強(qiáng)勁。”

投資市場(chǎng)

本季度沒有大型的辦公樓交易達(dá)成。盡管新增供應(yīng)即將進(jìn)入市場(chǎng)，但市場(chǎng)對(duì)辦公樓的興趣仍然非常濃厚。由于政府對(duì)資本外流的限制政策使國內(nèi)買家的境外投資活動(dòng)繼續(xù)受到抑制，預(yù)計(jì)將有更多投資者關(guān)注北京市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。“目前的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致更多投資者愈發(fā)審慎關(guān)注其投資機(jī)會(huì)，”仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)秦子凡表示，“由于市場(chǎng)上缺乏可交易的辦公樓供應(yīng)，可改造成辦公樓的項(xiàng)目受到市場(chǎng)青睞，辦公樓升級(jí)的需求也很強(qiáng)勁。”

同時(shí)，位于城市外圍的通州和麗澤區(qū)域?qū)?huì)持續(xù)吸引投資者的興趣。這兩個(gè)區(qū)域在未來都有大量的辦公樓供給等待入市，并將會(huì)引領(lǐng)非核心市場(chǎng)。與核心市場(chǎng)不同，非核心市場(chǎng)無論是形態(tài)還是功能都與核心市場(chǎng)有所區(qū)別。隨著北京辦公樓市場(chǎng)向非核心區(qū)拓展的過程繼續(xù)推進(jìn)，中端租戶可以預(yù)期北京外圍區(qū)域的商業(yè)活動(dòng)將日益活躍，當(dāng)然這也要求北京外圍區(qū)域具備更為便捷的通勤能力，通州和麗澤區(qū)域?qū)ν顿Y者的吸引力也會(huì)借此得以提升。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

零售

備注： 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)是指市區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)。

* 新增供應(yīng)包括郊區(qū)市場(chǎng)。

新餐飲概念店的人氣不斷增長，正成為一種全新的需求來源。米其林星級(jí)餐廳概念店開始現(xiàn)身北京，購物中心業(yè)主對(duì)這些概念店表示出很大的興趣。“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型”美食概念和健康飲食概念（如“從農(nóng)場(chǎng)到餐桌”）開始在北京市場(chǎng)日益受到歡迎，帶來新的餐飲需求。甜點(diǎn)和咖啡品牌繼續(xù)擴(kuò)張，支撐市場(chǎng)的發(fā)展。

市場(chǎng)期待已久的國貿(mào)商城新區(qū)本季度末開始試營業(yè)。本季度，國貿(mào)商城新區(qū)開始試營業(yè)，開業(yè)店鋪主要為高區(qū)的餐飲業(yè)租戶。目前該項(xiàng)目出租率已達(dá)90%，店鋪將逐步開業(yè)，并計(jì)劃借助該地區(qū)相對(duì)匱乏的KTV和酒吧服務(wù)在CBD子市場(chǎng)脫穎而出。“鑒于該區(qū)域的價(jià)位比國貿(mào)商城其它各期更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，加之有更多的夜生活和娛樂業(yè)態(tài)，該購物中心將滿足在該區(qū)域上班的大量白領(lǐng)階層的消費(fèi)潛力，并給該區(qū)域人群的休閑和夜生活帶來新的選擇。”仲量聯(lián)行中國零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思（James Hawkey）表示，“該項(xiàng)目將推動(dòng)國貿(mào)商城成為CBD最好的消費(fèi)目的地，給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手帶來更大的壓力。”

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

第三方物流企業(yè)和大型電商企業(yè)繼續(xù)推動(dòng)租賃活動(dòng)，主導(dǎo)市場(chǎng)需求。自2016年以來，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，持續(xù)在成熟地區(qū)尋求大面積租賃機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，業(yè)績較差的企業(yè)開始考慮將其倉儲(chǔ)空間整合到租金相對(duì)較低的項(xiàng)目之中。

2017年第一季度末，在一個(gè)新建項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后，市場(chǎng)整體空置率微幅上揚(yáng)，增至5.2%。寶灣順義物流中心完成對(duì)原有廠房的改建，為市場(chǎng)帶來50，060平方米新增供應(yīng)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)存量達(dá)到200萬平方米。此外，幾家有大面積租賃需求的潛在租戶已與業(yè)主就租賃事宜展開談判，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將很快完成租賃過程。

高端住宅市場(chǎng)

在最新一輪收緊政策出臺(tái)后，沒有新增豪華公寓供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。2017年第一季度，北京暫停對(duì)報(bào)價(jià)高于周邊項(xiàng)目成交價(jià)的住宅項(xiàng)目核發(fā)預(yù)售許可證書。因此，本季度沒有任何豪華公寓項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，僅有三個(gè)高端別墅項(xiàng)目共253套別墅進(jìn)入市場(chǎng)。一家服務(wù)式公寓項(xiàng)目輝盛庭國際公寓于2月份退出市場(chǎng)。該項(xiàng)目在2016年第四季度被泰禾集團(tuán)收購，計(jì)劃改造后進(jìn)入存量房市場(chǎng)。

資本值開始回落，但租金持續(xù)上揚(yáng)。本季度，鑒于需求受到抑制，豪華公寓和高端別墅的一手資本值環(huán)比分別下降2.3%和0.1%。與此同時(shí)，租賃需求保持平穩(wěn)，推動(dòng)租金適度上漲：豪華公寓、高端別墅和服務(wù)式公寓的租金環(huán)比分別上漲1.0%、1.8%和0.7%。

預(yù)計(jì)2017年銷售需求將持續(xù)下降。我們預(yù)計(jì)最近出臺(tái)的調(diào)控措施將得到嚴(yán)格實(shí)施，這在很大程度上將抑制2017年的住宅市場(chǎng)銷售需求，特別是住房改善需求。與此同時(shí)，鑒于對(duì)高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)放的限制預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)放寬，高檔住宅新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較低水平。部分受到抑制的銷售需求將有可能外溢至租賃市場(chǎng)，從而推動(dòng)租賃活動(dòng)的增長和租金的上揚(yáng)。