北京甲級寫字樓市場

2017年第一季度，北京甲級辦公樓市場共有四個(gè)項(xiàng)目竣工交付，合計(jì)帶來達(dá)15.3萬平方米的新增可租賃面積，令全市甲級辦公樓市場存量升至1，008萬平方米（含自用面積）。

本季度，寫字樓市場迎來集中供應(yīng)，加之受春節(jié)假期影響，寫字樓租賃活動活躍度有所下降，使得甲級辦公樓整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5 個(gè)百分點(diǎn)至6.1 %。

新增供應(yīng)加大市場競爭，新入市項(xiàng)目為達(dá)到快速去化水平，在租金上給予較大優(yōu)惠，以爭奪大面積優(yōu)質(zhì)客戶，本季度，全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降0.2%至人民幣每平方米每月335.1元。

市場預(yù)測

預(yù)計(jì)2017年，北京甲級辦公樓市場還將迎來9個(gè)項(xiàng)目的入市，屆時(shí)將帶來近67萬平方米（含自用面積）的辦公體量。

同時(shí)，麗澤、通州等新興商務(wù)區(qū)也有望于今年迎來首批項(xiàng)目的交付，隨著區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，將吸引更多企業(yè)的進(jìn)駐，帶動北京多中心化商務(wù)版圖的發(fā)展。

2017年，隨著眾多國內(nèi)外企業(yè)競逐聯(lián)合辦公市場，北京聯(lián)合辦公市場或?qū)⒚媾R洗牌。未來那些能為入駐企業(yè)提供完善的資源對接服務(wù)，并且具備穩(wěn)定資金支持的規(guī)?；放破髽I(yè)將成為市場的引領(lǐng)者。

北京零售市場

2017年1-2月，北京市社會消費(fèi)品零售總額錄得841.72億元，同比上升4.1%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，同比增幅達(dá)25.2%，占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)17.6%。

2017年第一季度北京商業(yè)零售市場迎來一個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目，即五棵松HIUP購物中心，帶來約5.85萬平方米新增供應(yīng)。同時(shí)，位于五棵松區(qū)域的一百貨項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為購物中心，項(xiàng)目商業(yè)體量為34萬平方米。本季度，購物中心存量增至880萬平方米，而百貨商場的市場存量減少210萬平方米。

第一季度，全市購物中心入住率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至93.3%。盡管整體租賃需求保持活躍，但由于年初傳統(tǒng)淡季的影響以及新項(xiàng)目入住水平較低，使得本季度整體入住率有所下滑。

本季度購物中心首層平均租金保持平穩(wěn)水平，錄得每平方米每月人民幣928.8元，環(huán)比上升0.1%。

市場預(yù)測

2017年，北京商業(yè)零售市場還將迎來13個(gè)中高端購物中心的集中供應(yīng)，為市場帶來約105萬平方米的商業(yè)面積，多集中在非核心商圈及近郊區(qū)域。

未來大體量供應(yīng)將令市場面臨更大的競爭，導(dǎo)致各區(qū)域市場和項(xiàng)目間表現(xiàn)進(jìn)一步分化。同時(shí)，業(yè)主方將通過創(chuàng)新租戶組合及增值服務(wù)來吸引客流以提振商場表現(xiàn)。

受居民收入增長、以及城市化進(jìn)程的推動，北京零售市場將保持長期樂觀發(fā)展。然而，隨著“新零售”時(shí)代的到來，在市場格局的轉(zhuǎn)換下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型將成為必然趨勢。未來眾多零售企業(yè)將更利用多渠道提升客戶體驗(yàn)和運(yùn)營效率，重塑零售商業(yè)新模式。

北京住宅租賃市場

2017年第一季度，服務(wù)式公寓市場無新增項(xiàng)目入市，市場以吸納現(xiàn)有存量為主。

本季度，全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至86.5%，較去年同期上漲2.8個(gè)百分點(diǎn)。一方面，春節(jié)假期之后需求逐漸回暖，尤其來自國內(nèi)金融、律師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)類公司的客人住房需求呈增長趨勢。另一方面，由于輝盛庭服務(wù)式公寓于去年年底被收購后退出租賃市場，以周邊現(xiàn)有項(xiàng)目承接了大部分搬遷租戶。

鑒于國內(nèi)企業(yè)高管人士有呈增加的趨勢，使市場整體需求保持穩(wěn)健，并且來自金融行業(yè)的國內(nèi)客人住房預(yù)算較為寬裕，承租能力強(qiáng)，因而本季度服務(wù)式公寓租金繼續(xù)錄得環(huán)比上漲1.2%至人民幣每平方米每月215.9元。

由于北京二手房市場交易活躍，房價(jià)持續(xù)攀高，高端公寓租金隨之上漲，錄得人民幣每平方米每月156.9元，環(huán)比上漲1.8%。

由于高端別墅供應(yīng)有限，加之三月份進(jìn)入國際學(xué)校開學(xué)季，別墅租賃需求有所回升，租金環(huán)比上升1.7%為人民幣每平方米每月119.6元，同比上升1.4%。

市場預(yù)測

2017年，預(yù)計(jì)市場將迎來兩家服務(wù)式公寓項(xiàng)目開業(yè)入市，包括兩個(gè)雅詩閣集團(tuán)旗下物業(yè)：雅詩閣山水文園服務(wù)公寓和途家盛捷中關(guān)村服務(wù)式公寓，而原本計(jì)劃于上半年入市的盈科中心公寓改造項(xiàng)目改變策略或?qū)⑦M(jìn)入散售市場。然而，第二季度未有可預(yù)見服務(wù)式公寓項(xiàng)目入市。

預(yù)計(jì)第二季度國內(nèi)企業(yè)住房需求將繼續(xù)呈增長的趨勢，加之目前北京高居不下的房價(jià)令到不少購房者轉(zhuǎn)而進(jìn)入租賃市場，令整體住房租賃需求將保持持續(xù)旺盛，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓租金或?qū)⒈３址€(wěn)定上漲。

北京住宅銷售市場

一手住宅整體市場

由于住宅用地供應(yīng)有限，新房市場規(guī)模進(jìn)一步萎縮。2017年第一季度，北京一手普通住宅市場新增供應(yīng)繼續(xù)回落，環(huán)比減少46.8%至27.8萬平方米。

受新房項(xiàng)目供應(yīng)不足，以及樓市調(diào)控的從緊和春節(jié)假期的影響，使得本季度北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬平方米。截至2月末，一手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比與上季度持平。

第一季度，北京土地市場共迎來7宗住宅地塊成交，其中1宗為自住型商品住房用地。成交的6宗地塊（除自住型商品住房用地以外）均采用“限房價(jià)、控地價(jià)”模式，但值得注意的是，北京首次設(shè)置了“企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例”條款。

一手住宅高端市場

本季度，高端住宅市場僅有1個(gè)高端公寓項(xiàng)目和2個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為銷售市場帶來194套和176套新增供應(yīng)。

由于限購升級對改善型需求抑制更為明顯，高端公寓和別墅的成交量均有回落，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。高端公寓成交均價(jià)與上季度基本持平為人民幣每平方米90，600元。高端別墅成交均價(jià)為人民幣每平方米62，600元，環(huán)比上升3.2%。

市場預(yù)測

近期北京樓市調(diào)控政策的加碼及各項(xiàng)監(jiān)管舉措的出臺，表明了政府對穩(wěn)定樓市的決心。北京市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確指出“2017年北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，房價(jià)環(huán)比不增長”。

2017年受土地供應(yīng)減量影響，商品類住宅項(xiàng)目供應(yīng)或?qū)⒕S持低迷，新房市場規(guī)模繼續(xù)收縮。

317新政對購房者提出更高要求，將一定程度上抑制投資性及改善型需求，預(yù)計(jì)2017年第二季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。大量自住房等低價(jià)保障房的入市將緩和房價(jià)上漲壓力，使整體房價(jià)保持平穩(wěn)，但受到地價(jià)成本以及土地供應(yīng)不足影響，純商品住宅類項(xiàng)目的價(jià)格并不具備下行壓力。

北京銷售與投資市場

2017年第一季度，甲級寫字樓資本值人民幣為74，600元每平方米，環(huán)比下降1.0%，與去年同期水平相當(dāng)。鑒于甲級寫字樓平均租金基本保持穩(wěn)定，毛收益率本季度與上季度持平為5.39%。

北京大宗投資市場本季度表現(xiàn)活躍，共迎來7宗大宗成交，總成交金額達(dá)人民幣57億元。一方面，投資者通過股權(quán)交易等方式購買二手土地資源。另一方面，一些資金充裕、且具備專業(yè)改造及運(yùn)營能力的開發(fā)商積極投資存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

第一季度，北京一手散售寫字樓市場新增供應(yīng)5.4萬平方米，環(huán)比和同比分別下降81%和22%的下滑。投資需求有所減弱，令同期成交面積達(dá)24.6萬平方米，環(huán)比下降67%，同比下降28%。

2017年第一季度北京市加快住宅用地供地節(jié)奏，并加大了自住型商品房用地的供應(yīng)。本季度共有14宗土地成交，其中包括7宗住宅用地，總成交金額達(dá)人民幣215.8億元，環(huán)比和同比分別下滑34%和3%。

市場預(yù)測

北京于3月底出臺商辦類項(xiàng)目限購政策，規(guī)定在建在售商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，提高對已出售商辦項(xiàng)目個(gè)人買家的購房要求。新政極大降低了此類物業(yè)的流通性，預(yù)計(jì)將使交易量受到大幅抑制，價(jià)格也面臨一定的下行壓力，同時(shí)加大了商辦類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

北京市進(jìn)一步減少新增建設(shè)用地，使北京房地產(chǎn)市場全面進(jìn)入存量市場。在此背景下，投資者開始將關(guān)注目光投向城市更新、存量改造帶來的增值型投資機(jī)會。預(yù)計(jì)2017年，城市更新類投資項(xiàng)目將成為北京投資市場的熱點(diǎn)。

由于優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，以及地價(jià)高企的尷尬讓房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)型，逐漸由重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)服務(wù)商。未來也將有更多的開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)存量市場，挖掘存量市場中的投資機(jī)會。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）甲級寫字樓市場

天津：2017年第一季度，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場無新增項(xiàng)目入市，市場總存量依舊保持在109.0萬平方米。天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場的租賃需求主要以吸收現(xiàn)有存量為主，使得中心城區(qū)整體空置率環(huán)比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至40.0%，同比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。金融、證券、銀行類是近期成交主力。天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金相對平穩(wěn)，環(huán)比微跌0.6%至人民幣每平方米每月135.1元，同比下降4.3%。

大連：2017年第一季度，甲級寫字樓市場無新項(xiàng)目入市，至此，全市甲級寫字樓存量保持115萬平方米（含自用面積）。由于金融類客戶退租較多，抵消了新增需求的影響，因此本季度全市整體空置率與上季度持平仍為10.1%，租金也基本無變化，為人民幣每平方米每月108.8元。

沈陽：2017年第一季度，沈陽甲級寫字樓市場共迎來兩個(gè)新增項(xiàng)目，分別分佳兆業(yè)中心和利星行廣場合計(jì)帶來25，600平方米的新增面積。由于新增項(xiàng)目的入市加劇市場競爭，全市整體空置率環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至43.6%，租金環(huán)比下降9.2%為人民幣每平方米每月120元。

市場預(yù)測

預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，二線城市還將迎來新供應(yīng)高峰，令本就空置率頗高的市場進(jìn)一步承壓。受疲弱的市場需求影響，業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）零售市場

天津：2017年第一季度，天津全市共迎來兩個(gè)新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，分別是環(huán)球購物中心中北店和濱海遠(yuǎn)洋未來匯。目前，天津全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量為456.4萬平方米。天津城區(qū)市場需求平穩(wěn)，餐飲、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)依然活躍。受新入市項(xiàng)目影響，天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目平均入駐率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至87.5%，首層平均租金環(huán)比微漲0.3%至人民幣每平方米每月390.9元。本季度，濱海新區(qū)市場需求平穩(wěn)，主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月223.3元，平均入駐率環(huán)比上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)至71.0%。

大連：2017年第一季度，大連無新增商業(yè)項(xiàng)目入市。至此，全市零售物業(yè)存量保持292萬平方米（含自用面積）。市場平均租金保持420元每平方米每月不變。

沈陽：2017年第一季度，沈陽商業(yè)零售市場迎來一個(gè)新增項(xiàng)目，為恒大都市廣場。全市購物中心首層平均租金環(huán)比上升0.2%至365元每平方米每月。

市場預(yù)測

2017年，二線城市均將迎來大規(guī)模新增供給，令市場進(jìn)一步承壓，入駐率和租金都面臨較大下行壓力。在此情況下，購物中心預(yù)計(jì)將引進(jìn)更多體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營，以滿足日益成熟且多元化的消費(fèi)需求。