“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“最長貸款期限由30年縮短至25年、“二套房首付提高至60%”……連日來，北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調(diào)控措施，讓正在看房、琢磨買房的朋友被打了個措手不及。還要不要買？又該什么時候買？回答這些問題前，有幾個樓市正在呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢，買房的朋友得先把握。

趨勢一：一線城市全面進入存量房時代

對比此輪調(diào)控各大城市出臺的政策，論最嚴(yán)厲非北京莫屬：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%……

嚴(yán)厲調(diào)控會否帶來房價應(yīng)聲而落？在一些業(yè)內(nèi)人士看來，類似北京、上海、深圳這樣的一線城市，未來樓市將繼續(xù)趨于平穩(wěn)，市場分化進一步加快。一線城市土地資源稀缺，新房供應(yīng)越來越小，市場正在進入存量房時代。數(shù)據(jù)顯示，北京2016年二手房銷售套數(shù)是新房的4.7倍，上海和深圳二手房與新房銷售套數(shù)比分別是3.4倍和2.4倍。

這樣的背景下，一線城市新房產(chǎn)品將呈現(xiàn)三個趨勢，一是高端化，二是大戶型化，三是科技化。以北京僅存的少數(shù)新盤之一的中冶德賢公館為例，這個位于南四環(huán)的項目，以187平米三居和214平米四居為主，配備動態(tài)舒適度控制、物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)、個性化醫(yī)療檢測等六十多項科技系統(tǒng)。

趨勢二：環(huán)一線、強二線城市在全國市場中的作用將不斷強化

一線城市樓市收緊以及成交轉(zhuǎn)淡，將會促使需求外溢，環(huán)一線地區(qū)以及部分熱點二線城市有望成為樓市成交中心。中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為，隨著城市軌道交通日益完善，一線城市郊區(qū)及周邊縣市與核心城區(qū)通勤時間縮短，將更有利于需求項周邊擴散，緩解一線城市的房價壓力，新一輪機會中，一線城市周邊區(qū)縣仍將是布局價值點。

“一線城市周邊縣市以及熱點二線城市蘊藏的投資價值依然誘人。”知名開發(fā)企業(yè)中冶置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人說。中冶置業(yè)在近期發(fā)布的中國房地產(chǎn)百強研究中躍升至第42位，為近兩年百強研究中提升速度最快的企業(yè)之一，同時在百強企業(yè)盈利性TOP10中位列第5位。

事實上，開發(fā)商已經(jīng)在環(huán)一線、強二線城市土地市場大量落子，數(shù)據(jù)顯示，過去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%，而熱點二線城市土地成交量則大幅攀升超六成。以中冶置業(yè)為例，這家近年來無論是成交量還是盈利都快速攀升的地產(chǎn)商，圍繞京津冀、長三角、珠三角地區(qū)加大土地拓展力度，深耕市場需求旺盛的一二線城市，獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優(yōu)質(zhì)地塊，截至2016年底土地儲備超過1000萬平米。

趨勢三：樓市長期需求走勢如何？還得緊盯“小學(xué)生”

基于市場供求，從更加長的時間段考量，未來全國各地城市市場長期需求將與“小學(xué)生增速”息息相關(guān)。

研究數(shù)據(jù)顯示，過去三年小學(xué)在校人數(shù)復(fù)合增速與房價漲幅相關(guān)系數(shù)達到0.66，兩者存在較高相關(guān)性。事實上，小學(xué)生數(shù)量增長最快的深圳、廈門也正是近幾年房價漲幅最大的城市，北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學(xué)生數(shù)量增速也基本與房價漲幅相吻合。

除了“小學(xué)生”外，另一個與房地產(chǎn)密切相關(guān)的因素是購買力。與一線城市相比，多數(shù)二線城市以本地需求為主，因此人均儲蓄存款余額反映城市購買力，杭州人均儲蓄余額緊隨一線城市，購買力支撐充足，南京、蘇州雖然人均儲蓄在杭州之下，但也支撐較強。

趨勢四：康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)或成為樓市黑馬

關(guān)注地產(chǎn)的朋友會注意到，近期包括萬達、恒大、融創(chuàng)、中冶置業(yè)在內(nèi)的一批知名開發(fā)商都在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生態(tài)環(huán)境為賣點的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項目，而種種跡象也表明，隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環(huán)境關(guān)注度提高，這類以環(huán)境為主要賣點的地產(chǎn)需求正在逐步升溫，有望成為市場黑馬。

中冶置業(yè)有關(guān)人士告訴記者，該企業(yè)正在積極開拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園、特色小鎮(zhèn)等新領(lǐng)域。以康養(yǎng)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)為例，中冶置業(yè)在煙臺“中冶?沁海云墅”項目與中信國安集團、北大醫(yī)療合作，建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機構(gòu)，打造以“機構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆，將憑借優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實驗學(xué)校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。

趨勢五：房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展

最新公布的中國房地產(chǎn)百強榜單顯示，開發(fā)商隊伍正在呈現(xiàn)“強者恒強”的競爭格局。資料顯示，2016年百億級房企達到131家，較2015年增加27家，市場氛額接近50%，行業(yè)集中度加速提升，強者恒強態(tài)勢凸顯。

激烈的競爭中，開發(fā)商都在積極轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。以中冶置業(yè)為例，2012年以來，全面打造以中高端住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理為輔的“一主兩翼”業(yè)務(wù)體系，培育高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)、中冶物業(yè)三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢：根據(jù)地域文化差異，由北往南分別創(chuàng)立“中冶·德賢公館”、“中冶·錦繡華府”、“中冶·逸璟龍灣”高端住宅品牌；商業(yè)地產(chǎn)板塊方面，聯(lián)合全球優(yōu)質(zhì)資源打造“體驗式”商業(yè)品牌；中冶物業(yè)通過國際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟的成員認(rèn)證，為社區(qū)業(yè)主提供國際標(biāo)準(zhǔn)“一站式”管家服務(wù)。2016年，在“一主兩翼”優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)的背景下，中冶置業(yè)充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)整合優(yōu)勢，進一步開拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、主題公園新領(lǐng)域，實現(xiàn)從“一主兩翼”到“一主N翼”的拓展。

“新常態(tài)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場長期供求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，住房總量由‘整體供給緊缺’逐步轉(zhuǎn)向‘供求大致平衡’，行業(yè)告別高速增長的黃金時代，步入內(nèi)生發(fā)展的白銀時代，升級轉(zhuǎn)型的步伐正在加快。”中冶置業(yè)有關(guān)人士對記者說。

并購重組是眾多房企謀求多元化發(fā)展的一種重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)2016年發(fā)生并購案例近190宗，涉及金額超過3500億元，一些企業(yè)通過股權(quán)收購彌補市場拿地不足，擴大土地儲備，同時在競爭格局日益復(fù)雜背景下，通過并購擴大自身規(guī)模，以在未來競爭整合格局中占據(jù)話語權(quán)。