“現(xiàn)在不買(mǎi)，以后更加買(mǎi)不起了，即使現(xiàn)在買(mǎi)高了，過(guò)幾年后回頭看，現(xiàn)在還是低谷，錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)，買(mǎi)房子才能保值增值。”在投資買(mǎi)房的群聊中，這是急于購(gòu)房的剛需和投資客們普遍心理想法。
近期，已有多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策。例如北京周?chē)惨呀?jīng)多城限購(gòu)：崇禮區(qū)、淶水縣和涿州市外，還包括河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來(lái)縣。此外，青島、南京也出臺(tái)了相關(guān)政策控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
為躲過(guò)房管局的限價(jià)、限漲措施，武漢、成都、長(zhǎng)沙等城市的房企采取捆綁銷(xiāo)售，比如將毛坯房當(dāng)精裝房賣(mài)，捆綁車(chē)位，收取學(xué)區(qū)費(fèi)等多項(xiàng)措施，變相漲價(jià)。
調(diào)控多方位收緊
“我們行今年有關(guān)住房貸款額度縮減了40%多，銀監(jiān)局最近也在排查，是否有違規(guī)資金進(jìn)入樓市。”廣東省某四大行之一的內(nèi)部人士告訴記者，之前銀監(jiān)說(shuō)不能違規(guī)流進(jìn)房地產(chǎn)，很多已批的貸款或表外的，都已經(jīng)暫停。
記者從深圳有關(guān)部門(mén)了解到，銀行的信貸暫時(shí)沒(méi)有明顯收緊，利率普遍為9折，今年的放款額度也沒(méi)有明顯變化，但房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)普遍有所下調(diào)。
3月16日消息稱，北京有部分銀行暫停房貸，市場(chǎng)預(yù)期北京樓市調(diào)控也將進(jìn)一步升級(jí)。
浙江省嘉善縣樓市2016年以來(lái)升溫明顯。嘉善縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局13日發(fā)布消息稱，嘉善縣將進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)實(shí)施范圍至全縣，且將二手住房也納入限購(gòu)序列。
此外，青島、南京，都在進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)限貸政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近部分之前政策寬松的城市開(kāi)始逐漸出現(xiàn)加碼調(diào)控政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年9·30以來(lái)，一線和部分二線城市被基本抑制價(jià)格過(guò)快上漲后，很多后起之秀開(kāi)始面臨政策加碼風(fēng)險(xiǎn)。
特別是一線城市及部分二線城市抑制了樓市虛火后，周?chē)妮椛鋮^(qū)出現(xiàn)了火爆的現(xiàn)象，特別是北京、上海、深圳周?chē)?。溢出的投資需求使得這些市場(chǎng)有失控的風(fēng)險(xiǎn)。
從當(dāng)下樓市的政策看，部分區(qū)域內(nèi)的投資需求旺盛，未來(lái)全國(guó)限購(gòu)范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大。從3月開(kāi)始，全國(guó)的一二線城市將在過(guò)去限購(gòu)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)限價(jià)等政策力度。部分二三線城市將會(huì)增加限購(gòu)約束，市場(chǎng)有望在2017年初繼續(xù)平穩(wěn)。
過(guò)去一年，環(huán)北京漲幅可以說(shuō)是全國(guó)領(lǐng)先，但目前約束性政策力度非常有限。在2016年底，京津冀周?chē)膽褋?lái)縣實(shí)施了限購(gòu)政策，涿州也實(shí)施了調(diào)控，京津冀一體化中，區(qū)域內(nèi)不論是北三縣還是其他區(qū)域，房?jī)r(jià)漲幅均比較明顯。以涿州為例，過(guò)去一年房?jī)r(jià)部分區(qū)域上漲超過(guò)一倍，這種情況下，市場(chǎng)投資需求聚集，市場(chǎng)炒作氛圍濃郁。
張大偉分析稱，涿州等地出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的原因其實(shí)是以為利好的落地，資金潮下的投資需求集中。這種情況下，目前的調(diào)控政策必須嚴(yán)格執(zhí)行，才能將已經(jīng)火爆的樓市有所降溫。從市場(chǎng)看，目前公布的政策對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)較弱。預(yù)計(jì)這一政策后，市場(chǎng)可能會(huì)有短期降溫，但很快會(huì)消化。
開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)出怪招
“目前價(jià)格還在上漲，因?yàn)槿ツ觊_(kāi)發(fā)商都吃的太飽，現(xiàn)金流非常充足，現(xiàn)在有地產(chǎn)商都認(rèn)為后市房?jī)r(jià)還會(huì)漲三四成，根本不想主動(dòng)降價(jià)，會(huì)搞陰陽(yáng)合同。”上述國(guó)有銀行內(nèi)部人士稱，但需求龐大，現(xiàn)在價(jià)格是控都控不住。
本報(bào)記者了解到，開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到價(jià)格最大化，用陰陽(yáng)合同規(guī)避監(jiān)管。比如，開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)拆成房款和裝修款兩部分，且房款和裝修款捆綁銷(xiāo)售，購(gòu)房者被強(qiáng)制買(mǎi)單。
一位成都的購(gòu)房者告訴記者，成都是捆綁銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的方式，去看的一個(gè)新盤(pán)，購(gòu)房需排號(hào)，2000多個(gè)人排號(hào)，只有600套房子，定價(jià)主動(dòng)權(quán)仍是開(kāi)發(fā)商掌握著。
武漢也有購(gòu)房者告訴記者，武漢部分房企也將毛坯房當(dāng)精裝房賣(mài)。合同上寫(xiě)明交付條件是毛坯房，但在房管局備案的是精裝房交付，價(jià)格要比同類房子高出一兩千元。
位于武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山村的金地·雄楚1號(hào)樓盤(pán)在去年10月、11月均價(jià)由此前的17000元/平米上漲至20000元/平米，合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，但房管局備案詳細(xì)信息顯示為“裝修房”。
對(duì)此，武漢市房管局回復(fù)，涉事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，系以精裝修價(jià)格備案賣(mài)毛坯房，涉嫌違規(guī)變相抬高房?jī)r(jià)，已責(zé)令限期整改。
據(jù)長(zhǎng)沙一位業(yè)內(nèi)人士透露，長(zhǎng)沙還有一個(gè)奇葩樓盤(pán)，收了5.8萬(wàn)的學(xué)位費(fèi)，被購(gòu)房者舉報(bào)后，只好退還，今年捆綁車(chē)位，變精裝銷(xiāo)售的很多。
“去年合肥這里存在綁車(chē)位、綁地下室儲(chǔ)藏間銷(xiāo)售現(xiàn)象，奇葩的是某開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子所捆綁的儲(chǔ)藏間卻是他們另一個(gè)樓盤(pán)的地下室儲(chǔ)藏間，兩個(gè)項(xiàng)目離了快十公里。”合肥一位投資客向記者透露，后來(lái)該現(xiàn)象被舉報(bào)后，被政府叫停了。
長(zhǎng)沙某知名地產(chǎn)商一位銷(xiāo)售人員告訴記者，現(xiàn)在只能快速跑量，但價(jià)格上沒(méi)有讓步，因?yàn)檎麄€(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的預(yù)售審批都在加嚴(yán)，市場(chǎng)上只要有新盤(pán)出來(lái)，都被一搶而空。
對(duì)于后市，首創(chuàng)一位高管告訴記者，公司內(nèi)部的看法分歧也較大，比如很多人認(rèn)為北京雖然現(xiàn)在還在上漲，但是量在下降中。按照前兩次的規(guī)律類比，會(huì)進(jìn)入一個(gè)短期的一兩年下降階段，可能會(huì)降一點(diǎn)，然后在下一個(gè)周期飛速上升，因?yàn)榻衲甑耐恋毓?yīng)在減少。
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