受電商沖擊、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化等因素影響，“商改寫”熱度近年來(lái)在北京提高。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2014年以來(lái)，商場(chǎng)或者酒店改造成寫字樓高達(dá)十余起。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)一些改造案例調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些改造成功的寫字樓租金收益水平普遍可以翻倍，資產(chǎn)價(jià)值也得到大幅提升。

以正在改造中的中糧廣場(chǎng)為例，該企業(yè)預(yù)計(jì)改造后寫字樓租金可達(dá)12元/天/平方米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改造前，該樓宇C座地上商業(yè)租金約為4.5元/天/平米。改造后以2017年為基準(zhǔn)年，到2021年?duì)I業(yè)收入年均增長(zhǎng)7.22%。

基于租金驅(qū)動(dòng)的商業(yè)改造是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一大熱點(diǎn)現(xiàn)象。

高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表總監(jiān)周曉駿驊在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，受北京市限制新增商業(yè)供應(yīng)影響，商業(yè)地產(chǎn)的存量時(shí)代到來(lái)，城市更新話題被重點(diǎn)提出來(lái)。近一兩年來(lái)，商場(chǎng)改成寫字樓、酒店改成寫字樓現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，這背后主要是原有物業(yè)回報(bào)收益差，但付出的資源、運(yùn)營(yíng)成本奇高，寫字樓市場(chǎng)由于回報(bào)穩(wěn)定備受追捧。

周曉駿驊認(rèn)為，在可見(jiàn)預(yù)期內(nèi)，“商改寫”是趨勢(shì)。

中關(guān)村大街的改造

電商沖擊是不少傳統(tǒng)商業(yè)改造的原因。

“哥們修不修手機(jī)？”這是中關(guān)村小商販店家熱情拉客的慣常方式。低矮狹小的空間內(nèi)聚集了一排排維修手機(jī)、電腦、數(shù)碼相機(jī)的商家，商場(chǎng)內(nèi)常常人聲鼎沸、空氣常常夾雜著異樣味道。這一切都按照電子產(chǎn)品市場(chǎng)的邏輯，雜亂而又符合想象。然而，這一切已經(jīng)封存在人們的記憶中。

2016年，著名的中關(guān)村鼎好大廈宣布，已經(jīng)用4年時(shí)間清退大廈電子賣場(chǎng)，引入眾創(chuàng)空間品牌入駐運(yùn)營(yíng)。目前除一層外，均是提供辦公服務(wù)的眾創(chuàng)空間。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，鼎好大廈A座已經(jīng)改造成為寫字樓，租用給各大企業(yè)作為辦公場(chǎng)所。新東方在線，雨辰視美，義創(chuàng)空間等，一樓的入口處標(biāo)識(shí)已變更為這些新潮企業(yè)名稱。

“IT產(chǎn)品集約化降低了人們對(duì)于電子產(chǎn)品的需求，互聯(lián)網(wǎng)電商又對(duì)線下銷售的沖擊很大，這部分市場(chǎng)已經(jīng)飽和，所以大廈開(kāi)始改為供企業(yè)租用的辦公場(chǎng)所。”一位鼎好大廈策劃部的工作人員這樣向記者解釋了大廈功能改造的原因。

位置偏南一些的海龍大廈，更能體現(xiàn)電商市場(chǎng)對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，僅僅在商場(chǎng)2層還殘存著往日電子產(chǎn)品大賣場(chǎng)模樣，店家已稀稀落落，走廊里空空蕩蕩，顧客寥寥，幾位相鄰門面的店主甚至開(kāi)始聚在一處大聲談笑打牌，無(wú)心招攬零星過(guò)路的顧客。不少柜臺(tái)品牌商標(biāo)還在，但相應(yīng)區(qū)域內(nèi)早已堆放了雜物，落滿灰塵。在海龍大廈的3層以上，與鼎好大廈A座一樣，搖身一變，成為企業(yè)辦公用地。

中關(guān)e世界也曾是著名小商販聚集地的“數(shù)碼廣場(chǎng)”，也在電商沖擊下經(jīng)營(yíng)難以為繼。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，中關(guān)e世界1-5層目前正處于荒廢狀態(tài)，玻璃門都加上了鐵鎖。透過(guò)封鎖玻璃門看去，這些樓層內(nèi)堆滿了東倒西歪的辦公桌和雜物，電梯停用，天花板露出了黑漆漆的破洞。中關(guān)村e(cuò)世界6層，目前已經(jīng)成為愛(ài)奇藝、美生元等企業(yè)辦公用地。

“商改寫”背后：城市內(nèi)驅(qū)動(dòng)力

電商沖擊、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化背景下，令不少傳統(tǒng)商業(yè)飽受市場(chǎng)沖擊。隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級(jí)的市場(chǎng)越來(lái)越活躍。

新街高和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理陳國(guó)雄認(rèn)為，“我們的城市經(jīng)過(guò)30年快速發(fā)展至今，已經(jīng)告別傳統(tǒng)攤大餅的模式。原來(lái)是向外擴(kuò)展求發(fā)展，現(xiàn)在更多是對(duì)內(nèi)求發(fā)展，也就是進(jìn)入存量時(shí)代。對(duì)于投資方而言，進(jìn)行功能和用途的改造，使得資產(chǎn)增值尤為重要。”

陳國(guó)雄是新街高和改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。2015年1月高和資本從新加坡星獅集團(tuán)收購(gòu)該位于北京北二環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，原名為“星街坊”，后命名為“新街高和”“當(dāng)時(shí)他們1-4層全是商業(yè)，5-6層是辦公。樓上租戶以教育類的租戶為主。租金水平在4.5-5元/平方米/天。收購(gòu)以后我們將其定位為甲B+寫字樓。-1層和1層依然定位成展示類的商業(yè)和寫字樓的配套，2-6層全都定位為金融和科技類的企業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域恰好處于中關(guān)村和金融街的中間地帶。半年的時(shí)間，目前辦公的出租率達(dá)到70%。商業(yè)在2017年1月才開(kāi)始改造，估計(jì)在3月底改造完成。范圍不大，總共只有3000平方米。改造后，目前的租金在7.5-8元/平方米/天這樣的水平，目前總體資產(chǎn)價(jià)值大概提升百分之五六十。”

陳國(guó)雄認(rèn)為，商改辦是城市變化的一個(gè)大的方向。核心原因是商業(yè)受到電商的沖擊比較大，新的消費(fèi)形式出現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)的百貨和小型的購(gòu)物中心造成了比較大的壓力。無(wú)論是從資金還是運(yùn)營(yíng)角度看，投資方都有動(dòng)力去將它改造成一個(gè)相對(duì)能夠帶來(lái)更高現(xiàn)金收益和利潤(rùn)的用途。

一線城市轉(zhuǎn)型需求

世邦魏理仕華北區(qū)執(zhí)行董事王茂君則認(rèn)為，在北京市整體限制土地供應(yīng)背景下，一半以上的開(kāi)發(fā)商都將面臨轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為商改辦背后有兩方面因素推動(dòng)，一方面，城市本身需要更新，需要改造升級(jí)；另一方面，開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有房屋蓋，因此對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況不好的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造。

佰仕會(huì)創(chuàng)始人陳方勇在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“‘商改辦’主要集中在北京、上海等對(duì)寫字樓有需求的一線城市，二線城市還不多。商業(yè)面臨著沖擊背景下，辦公是相對(duì)適合的方向。商改寫和園區(qū)改成辦公，有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)就是產(chǎn)權(quán)比較清晰。能改造也表明其地段也是比較合理，它是一個(gè)隱藏價(jià)值釋放的過(guò)程。和以往經(jīng)營(yíng)不善相比，改造后的物業(yè)租金一般有著很大的提升空間。商改辦還有一個(gè)好處，就是運(yùn)營(yíng)的難度沒(méi)有那么大。物業(yè)的維護(hù)方面，也不用每天去算人流。從投資來(lái)說(shuō)，商改辦是一筆比較清晰、穩(wěn)健的投資。”

陳方勇認(rèn)為，商改寫可能不會(huì)成為未來(lái)主流趨勢(shì)。“寫字樓對(duì)于商圈、地段等條件很挑剔，例如太平洋百貨，本身樓層比較高，也是屬于商務(wù)地段，改成寫字樓后必然有市場(chǎng)需求。但如果并非主流商務(wù)區(qū)范圍之內(nèi)，地勢(shì)較為偏僻，‘商改寫’比較難。”