導(dǎo)讀：因?yàn)榇汗?jié)假期而中斷的土地交易市場(chǎng)，并未沉寂太久。節(jié)后長(zhǎng)沙、南京、廈門等城市先后推出批量土地交易，在控地價(jià)背景下，雖然高溢價(jià)率地塊數(shù)量明顯減少，房企搶地?zé)崆槿匀桓邼q。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市在土地出讓環(huán)節(jié)約束性政策越來越多，但并未改變供需不平衡的實(shí)質(zhì)，2017年的土地市場(chǎng)仍然存在很多不確定性。

熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱

2月14日，南京7幅地塊在網(wǎng)上競(jìng)拍，其中5幅地塊超過最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。2月15日，5宗地塊角出最終買家，其中，招商以總價(jià)98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價(jià)地王。

2月15日，廈門樓市2017年首場(chǎng)土拍，在“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策背景下，3幅地塊全部花落翔安航空城區(qū)域。其中，翔安2016XP12地塊開拍半小時(shí)不到，報(bào)價(jià)就已達(dá)最高限價(jià)，隨后進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)。最終，廈門特工開發(fā)有限公司（住宅）以總價(jià)7.66億元，樓面價(jià)29015元/㎡競(jìng)得翔安2016XP12地塊。

2月10日長(zhǎng)沙推出6宗土地全部成交，平均溢價(jià)率高達(dá)77.82%，其中兩宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到168.4%和171.8%。

從春節(jié)后土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)看，房企對(duì)熱點(diǎn)城市的熱門地塊拼搶依然積極。包括南京、蘇州、廈門等地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分帶住宅屬性地塊依然以突破最高限的價(jià)格拼搶。

控地價(jià)仍是主旋律

2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土資源分局宣布推出天津市土地出讓新機(jī)制：報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少有北京、廣州、深圳、南京、蘇州、合肥、廈門、杭州、鄭州、武漢、無錫、福州、成都、佛山、中山、青島、天津17個(gè)城市在土地出讓中實(shí)施限價(jià)（但并非全面限價(jià)）。其中，除杭州、鄭州等地對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限定外，其余城市主要對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。

對(duì)于熱點(diǎn)城市來說，在土地出讓中實(shí)施限價(jià)，已經(jīng)成為遏制市場(chǎng)過熱的主要手段。且在地方兩會(huì)傳遞出的“維穩(wěn)”基調(diào)下，各項(xiàng)限制性政策還會(huì)繼續(xù)推出。

土地供應(yīng)將嚴(yán)控 大都市圈充滿機(jī)遇

東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，2016年土地市場(chǎng)的火熱預(yù)期可以延續(xù)到2017年。即使存在貨幣政策偏緊、房企主要融資渠道受限的情況，但是大城市化進(jìn)程穩(wěn)定發(fā)展、2016年小行情給諸多房企提供了大量流動(dòng)性，在補(bǔ)庫(kù)存和銷售結(jié)構(gòu)性行情的要求下，一、二線和大都市圈范圍內(nèi)的三線城市仍將是房企關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。

《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016-2030年）》中提出的針對(duì)京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角三個(gè)大城市圈的土地使用指導(dǎo)原則是“以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地”，也就奠定了未來仍然嚴(yán)控土地供應(yīng)的基調(diào)。從這一點(diǎn)講，未來一二線仍將是大中型房企的搶奪熱點(diǎn)，同時(shí)大城市圈周圍的三四線城市也將充滿機(jī)遇，中小型房企或可以此為突破口。

值得關(guān)注的是，針對(duì)一線城市土地供應(yīng)難以短期放量的問題，房企的應(yīng)對(duì)策略可以包括：股權(quán)并購(gòu)小開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、參與舊改項(xiàng)目開發(fā)、存量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)的改造升級(jí)、順應(yīng)租賃市場(chǎng)發(fā)展要求構(gòu)建租賃相關(guān)業(yè)務(wù)。在未來的一段時(shí)期內(nèi)，要么選擇規(guī)?；罚瑢?shí)現(xiàn)資金、資源的低成本獲取，要么選擇精深特色化之路，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，從更細(xì)分行業(yè)挖掘發(fā)展機(jī)遇。比如，租賃、文旅、養(yǎng)老等領(lǐng)域仍然處于跑馬圈地階段，品牌房企介入將存在巨大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。