2016年，全國房地產(chǎn)市場迎來周期性高點。一方面，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高；另一方面，樓市分化依舊延續(xù)。因城施策、嚴控風險成為決策層三令五申的關(guān)鍵詞。
1月4日，中國某研究院基于全面的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)體系，在上海召開《2017首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會》，對2016年的市場形勢進行了總結(jié)，并對2017年的行業(yè)發(fā)展做出預(yù)判。
2016年高價地成交超380宗
該院研究發(fā)現(xiàn)，整個2016年，一二線城市土地市場高熱，高價地開發(fā)存在風險。
2016年全年，300個城市土地市場總的供求仍呈下降趨勢，各類用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。
但熱點城市土地市場持續(xù)高熱，拉高了全國整體住宅樓面均價及溢價率，全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%；平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年，全國高價地塊成交超過380宗，成交金額超1.1萬億元。（注：高價地塊為總價10億元以上并且溢價率超100%以及總價20億以上的住宅用地。）其中，上海26宗，成交金額970億元；南京37宗，成交金額1302億元；蘇州38宗，成交金額1145億元；合肥41宗，成交金額903億元。另外還有天津、武漢、杭州等城市的全年高價地成交都在20宗以上。
有專家指出，由于2016年房企銷售回暖以及寬松的貨幣政策，房企拿地熱情高漲，而這些熱點城市的高價地去化將在政策收緊的2017年承受壓力，市場供需結(jié)構(gòu)也有進一步失衡風險。
以合肥為例，2016年合肥高端項目土地成交規(guī)劃建筑面積為505萬平方米，未來可供應(yīng)的高端項目在2萬~3.4萬套之間，根據(jù)2016年的成交套數(shù)2305套來算，未來高端項目去化時間超過了10年。
此外，中指院報告顯示，蘇州、南京、杭州等地的高端項目去化周期也都在3~5年之間。
二線城市調(diào)整幅度大于一線？
2016年，房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌也使得行業(yè)集中度更高，根據(jù)該研究院數(shù)據(jù)顯示，去年有3家房企步入3000億元陣營，12家房企年銷售額突破千億元規(guī)模，而達到百億元規(guī)模的房企，已擴容至131家。
中指院常務(wù)副院長黃瑜表示，“2016年房地產(chǎn)市場交易規(guī)模再創(chuàng)新高，但是行業(yè)周期性高點已過也是基本共識，不過，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)觸及了銷售業(yè)績的天花板?？梢哉f，在有限的市場容量內(nèi)，企業(yè)之間的激烈競爭才剛開始。”
2017年，調(diào)控趨嚴之下，房企如何堅守陣地成為考驗功力的關(guān)鍵。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)分析，2017年，一二線城市的市場需求將會出現(xiàn)下調(diào)，且二線城市的調(diào)整幅度將大于一線，三四線城市則將企穩(wěn)。
報告顯示，一線城市由于購買力充足，市場依舊供不應(yīng)求而使得政策對于市場抑制作用有限，而二線城市將在嚴格的政策調(diào)控下回歸理性，加之需求透支，全年的銷售面積將出現(xiàn)明顯回落，三四線城市將通過一系列政策支持以保持平穩(wěn)。
根據(jù)數(shù)據(jù)推算，2017年的銷售面積全年同比降幅將達到12.8%~14.8%。中指院報告顯示，從房地產(chǎn)發(fā)展小周期來看，市場三年一周期，2017年為本輪周期的末期。
調(diào)控政策仍將趨嚴，針對房地產(chǎn)業(yè)的資金控制也將趨于嚴格，2016年下半年銷售面積增速已經(jīng)趨緩，到2017年，增速將由增轉(zhuǎn)降。
值得一提的是，受銷售下降的影響，企業(yè)對于新開工的態(tài)度也會趨于謹慎，使其盡量與銷售狀況達到同步。
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