中央經(jīng)濟工作會議提出，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

基礎(chǔ)性制度和長效機制應(yīng)當(dāng)怎么理解，又該如何建立呢？如何實現(xiàn)“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的目標(biāo)？

基礎(chǔ)性制度

讓百姓住有所居、讓市場保持穩(wěn)定

過去說起房地產(chǎn)調(diào)控，人們常說“短期政策”“長效機制”，而“基礎(chǔ)性制度”則很少提及。它的內(nèi)涵是什么？

“房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度首要解決的是它的定位問題。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所原所長、研究員任興洲認為，“房子是用來住的、不是用來炒的”這句話很樸實，但一語道出了住房的根本定位，就是住房的本質(zhì)屬性是居住，是其使用價值。盡管它也帶有一定的資產(chǎn)屬性和投資功能，但最主要的是居住屬性，是要解決老百姓“住有所居”的問題。“既不能將住房當(dāng)作資產(chǎn)爆炒，也不能將房地產(chǎn)當(dāng)成穩(wěn)增長的工具加以運用。”

“有了明確清晰的定位，還要保持住房政策的穩(wěn)定性，讓市場主體有穩(wěn)定的預(yù)期。”任興洲說。

“住房政策主要應(yīng)有兩個目標(biāo)，一是保障居民家庭基本住房需要，不斷改善居住條件和社區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)住有所居；二是引導(dǎo)住房投資與住房消費，有效預(yù)防和管控系統(tǒng)性風(fēng)險，促進市場保持穩(wěn)定。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，要想實現(xiàn)這兩個目標(biāo)，就需要建立能夠長期發(fā)揮作用、而不是變來變?nèi)サ恼甙才牛?ldquo;從而為每一類人群都提供一個對應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道‘可進入、可選擇、可支付、可持續(xù)’。”

基礎(chǔ)性制度將如何完善？“房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度還包括其產(chǎn)權(quán)制度、不動產(chǎn)登記制度、土地征收、儲備和出讓制度、房地產(chǎn)稅收和投融資制度、住房保障制度等。”任興洲認為，未來要在這些制度層面進行改革和完善。

在劉洪玉看來，未來我國需要發(fā)展租賃市場來補齊短板，從而建立購租并舉的住房制度；還需要通過落實住房支持政策、完善政策性住房金融體系等措施，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場的政府與市場相結(jié)合的住房供給體系。

長效機制

針對性操作性更強，需要多方面共同發(fā)力

對于“建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”，我們多年來一直在講，但市場仍然不盡如人意。

任興洲認為，這與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開放以來，特別是1998年全面推進住房制度改革以來，與經(jīng)濟高速增長、城市化快速推進相伴隨，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場、保障房制度都在不斷探索中。而到了現(xiàn)階段，一方面，住房市場供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮(zhèn)居民住房絕對短缺的時代已經(jīng)過去，經(jīng)過大體測算，到2013年前后，就總量而言，全國城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)實現(xiàn)戶均一套房，有些城市已經(jīng)超過戶均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經(jīng)過多年分析研究，我們對符合國情的房地產(chǎn)市場運行特點和規(guī)律的認識和把握也比以前清晰了。“在這種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長效機制的條件。另外，實踐證明，光運用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展問題，必須長短結(jié)合，著力建立長效機制”。

“多年來，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制也一直在研究和推進中。”任興洲認為，今年中央經(jīng)濟工作會議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對性和可操作性進一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房”，就是既注重抑制投資投機性購房，又支持自住型的住房需求；“落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”，就考慮到了新型城鎮(zhèn)化進程中一億新市民落戶城市后的住房建設(shè)用地問題。同時，針對不同城市市場分化的狀況，中央經(jīng)濟工作會議提出“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”。這些政策實施后，將通過有效增加供給，緩解熱點城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題，打破行政區(qū)劃局限，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)合理配置資源，引導(dǎo)人口合理流動。

與短期調(diào)控不同，長效機制需要在更長時期發(fā)揮作用。劉洪玉分析，以稅收機制為例，過去調(diào)控時，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去，有時通過稅惠政策鼓勵買房，有時又通過增加稅負抑制買房。“稅收的長效機制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負一次性公之于眾，讓購房者清晰知道，如果買房目的是住房投機、住房投資或住房消費，將分別面臨什么樣的稅負，引導(dǎo)購房行為。”

再比如，供地機制。劉洪玉說，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動下的住房投機難以避免，房價穩(wěn)定就難以實現(xiàn)。“如果政府土地政策的出發(fā)點能從被動管理變?yōu)橹鲃庸芾?，將土地管理目?biāo)定位為‘努力滿足經(jīng)濟社會發(fā)展帶來的空間需求’，積極拓展土地供應(yīng)來源、降低土地供給成本、透明土地供應(yīng)計劃、提高土地供給彈性，就有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進市場穩(wěn)定。”

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長效機制，需要在供地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財稅體制。此外，還要深化戶籍制度改革，促進新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購房需求。

明年目標(biāo)

既防止大起大落，又有效去庫存

中央經(jīng)濟工作會議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

“泡沫是資產(chǎn)價格背離其價值的一種現(xiàn)象，泡沫越大，價格和價值背離越嚴(yán)重，大起大落的可能性就越大。”根據(jù)劉洪玉的判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫主要出現(xiàn)在一線城市和部分熱點二線城市。

“抑制泡沫、防止大起大落”應(yīng)如何界定呢？劉洪玉認為，主要在于保持住房價格的基本穩(wěn)定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房價漲幅沒有超過三個數(shù)字中的最高值，就可認為房價基本穩(wěn)定。”

“現(xiàn)階段推動一線城市和部分二線熱點城市房價上漲的因素尚未完全消除，實施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。”任興洲說。

2016年，與一些城市出現(xiàn)房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”也被列入了明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)之中。

專家認為，三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機會，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫存；二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項目的品質(zhì)，避免增加新的庫存壓力；三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機制，讓農(nóng)民在進城時有更殷實的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財政補貼才能買得起房。