28日晚突如其來的上海住房信貸新政，打亂了一批改善型買房者的置換計(jì)劃。由于首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)，資金實(shí)力有限的置換者將被擋在交易大門之外。與此相對(duì)應(yīng)的是，交易的銳減可能導(dǎo)致一些盲目擴(kuò)張的上海房產(chǎn)中介提早“過冬”。
11月28日，上海市住建委發(fā)布通知，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付比例不低于70%。
上海市目前執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)為單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
眾福房產(chǎn)分析師王建濤認(rèn)為，此次新政影響最大的是置換人群，因?yàn)楦鶕?jù)目前的行情，外環(huán)以內(nèi)80平方米左右的二房已經(jīng)不符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，而置換房屋的人群80%以上有貸款記錄，未來二套房將成為普遍現(xiàn)象，付不起首付將變成中低收入人群置換的攔路虎。“最難受的是那些自己房子賣掉了還沒來得及買進(jìn)的人。”
證券從業(yè)者魏方（化名）就遭遇了“置換踏空”窘境。
魏方數(shù)年前通過貸款在上海購置了一套83平方米的小型三房當(dāng)婚房。今年年初小兩口擬置換到離工作單位更近的地方，5月份將這唯一住房賣掉后，一直沒找到理想的置換房源。本以為上海10月8日出臺(tái)調(diào)控政策后可以挑挑揀揀了，沒想到11月28日，上海收緊住房信貸的政策，一下子打亂了魏方夫婦的置換計(jì)劃。
“現(xiàn)在不用考慮買房了，七成首付肯定負(fù)擔(dān)不起。”魏方在電話那頭的聲音明顯低沉。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，與剛需不同，改善型置換需求最大的一個(gè)特點(diǎn)是市場(chǎng)好的時(shí)候可以改善，市場(chǎng)不好時(shí)不改善也無所謂。而對(duì)置換買家來說，現(xiàn)在肯定不用出手了，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)限制交易了。
“鑒于長(zhǎng)期以來置換型房屋交易在上海二手房交易市場(chǎng)占據(jù)著主導(dǎo)地位，新政將導(dǎo)致未來成交量的大幅下降，從而可能誘發(fā)盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)中介提早‘過冬’。”王建濤說。
記者在陜西南路附近的一家房產(chǎn)中介看到，新政后首日，市場(chǎng)冷清，六位中介員工圍坐在辦公桌前，學(xué)習(xí)樓市新政。
有中介人員坦言，近兩個(gè)月樓市成交量不高，客戶主要以剛需置換客戶為主，投資客數(shù)量不少，但出手不多。新政后如果業(yè)績(jī)無法完成，不排除找機(jī)會(huì)跳槽去酒店做服務(wù)工作。
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