11月以來，上海、南京、武漢等地接連推出新政，限制資金流入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。對于目前的房地產(chǎn)市場，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為是中國經(jīng)濟(jì)最大的資產(chǎn)泡沫；也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)不僅是個經(jīng)濟(jì)問題，必須保證房地產(chǎn)的增速，才能保證社會正常運行。那么房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)到底是怎樣的關(guān)系？未來中國的房地產(chǎn)市場又會呈怎樣的趨勢？對此，中國房地產(chǎn)報記者專訪了獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)。

中國房地產(chǎn)報：你一直都稱房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表，對于當(dāng)下房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)系你是如何定義的？

馬光遠(yuǎn)：中國經(jīng)濟(jì)跟房地產(chǎn)的關(guān)系已經(jīng)緊密到分不開的程度。

我們拿中國經(jīng)濟(jì)最困難的2015年為例，在這一年里中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了很多波折，6月的股災(zāi)，8月的人民幣暴跌，這些并不是偶然發(fā)生的。中國經(jīng)濟(jì)過去30多年一直靠制造業(yè)、人口紅利、投資、房地產(chǎn)、消費和進(jìn)出口這六駕馬車?yán)瓌?。?015年，這些指標(biāo)基本上走到了盡頭，都在往下跌，最終中國經(jīng)濟(jì)保持了6.9%的增長。

中國經(jīng)濟(jì)的六駕馬車最重要的是投資和房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表，2015年導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)各種風(fēng)險的根本原因就是房地產(chǎn)。而2015年我們的宏觀政策并沒有拿出很大的力氣來救房地產(chǎn)，卻拿出真金白銀救股市。

今年中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不錯的原因非常簡單，僅房地產(chǎn)一個行業(yè)前九個月對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)就超過了80%，所以到今天為止，整個宏觀經(jīng)濟(jì)在前三個季度表現(xiàn)得比較穩(wěn)定。

我們有很多穩(wěn)增長的工具可以把中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定住，但是大家的思維要改變。因為我們靠投資、靠房地產(chǎn)，在繼續(xù)往前拉，拉動力有多大，還能拉多長時間，我們一定要清晰。到今天為止，房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，仍然非常重大，但是它也在不斷地透支它的未來。

中國房地產(chǎn)報：如你所言，宏觀經(jīng)濟(jì)跟房地產(chǎn)關(guān)系非常重大，但是房地產(chǎn)還能發(fā)揮多長時間的作用是值得思考的。那么你對當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是如何評判的？未來整個市場會出現(xiàn)哪些變化？

馬光遠(yuǎn)：這一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)控本身主要是針對投資、投機(jī)，針對的是房價的過度瘋漲、炒作，土地市場的過度炒作，讓這個市場真正地冷靜降溫，這是這次政策的主要目的。

到今天為止，整個市場不正常的就是漲得有點過、有點猛，漲到今天為止，我們把可能需要三年的行情，一年走完了。有些地方可能把三年的行情，甚至在半年內(nèi)走完了，這對整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展是不利的。

但是，我想這是一個真正的轉(zhuǎn)型年，對于房地產(chǎn)市場下一步的發(fā)展，恐怕要換一種思維了，靠數(shù)量的紅利時代基本上結(jié)束了。下一步房地產(chǎn)市場的分化，房地產(chǎn)市場的投資區(qū)域，房地產(chǎn)市場未來的政策模式，一定會發(fā)生劇烈的變化。

中國房地產(chǎn)報：在中國城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)和大城市的角色應(yīng)該如何定義？如何看待目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資向大城市集中現(xiàn)象？

馬光遠(yuǎn)：中國的城鎮(zhèn)化是什么？我們現(xiàn)在老是壓縮大城市的人口，這是不對的，大城市的人口真的沒有那么多，北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東京、首爾、紐約這些國際化的大都市。

但是我們?yōu)槭裁船F(xiàn)在感覺已經(jīng)受不了，就是因為我們的城市規(guī)劃能力和土地使用效率非常差。中國的城市不缺土地，是中國的地方政府在捂著地不放，人為地制造短缺。

中國的城鎮(zhèn)化最正確道路，一定是以大城市為中心，形成最少十個以上的城市集群，這是不可逆轉(zhuǎn)的選擇。大城市為什么能夠吸納這么多人口，這是大城市的特點，要堅定地認(rèn)識到大城市的價值，認(rèn)識到它的輻射作用。

我認(rèn)為以后中國房地產(chǎn)的集中區(qū)域會越來越小，最后就集中到十個以上的國家級的城市群。這些城市群未來的發(fā)展，仍然不可限量。

如果說這個潮流，不斷地逼著大家到中小城市去庫存，不僅救不起中小城市，房地產(chǎn)自身也會產(chǎn)生更嚴(yán)重的問題。