導(dǎo)讀

分析人士稱(chēng)，規(guī)模性房企算土地賬，雖然也算單賬項(xiàng)目的成本利潤(rùn)，但也算并表總帳。有些項(xiàng)目可能只做貨值或現(xiàn)金流，有的項(xiàng)目是承擔(dān)集團(tuán)轉(zhuǎn)型的試驗(yàn)田作用。而部分房企高管則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前拿地其實(shí)算不過(guò)來(lái)賬，主要在賭政策。

是退出地產(chǎn)江湖，還是繼續(xù)活著？這是房企在拿地過(guò)程中的重要思量。

對(duì)于當(dāng)前房企拿地能否算得過(guò)來(lái)賬這一問(wèn)題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了多位房企高管。他們普遍的回復(fù)是，“算不過(guò)來(lái)賬。有賭的成分，主要賭政策。”

對(duì)賭，是房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)踐行的生態(tài)觀。適者生存，不適者最終被淘汰。所以，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率越來(lái)越高。

中原地產(chǎn)研究中心做了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)：截至11月23日，在出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中，拿地金額超過(guò)百億的房企合計(jì)達(dá)到37家，合計(jì)拿地金額達(dá)9108億，合計(jì)建筑面積為8066.7萬(wàn)平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個(gè)城市的拿地平均成本增加42.8%。從房企拿地金額、數(shù)量，到高價(jià)地出現(xiàn)頻次，都刷新了歷史最高紀(jì)錄。

“部分企業(yè)拿地金額遠(yuǎn)超銷(xiāo)售額，壓力很大。我不知道他們是怎么算過(guò)來(lái)賬的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

房企賬本

多位開(kāi)發(fā)商高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前拿地其實(shí)算不過(guò)來(lái)賬。只有一家房企聲稱(chēng)，“只要拿到的土地，都是算得過(guò)來(lái)賬的，并且利潤(rùn)很好。”但該人士拒絕回復(fù)，在拿地賬本中，他們對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)賭了多少空間？他表示，這是機(jī)密。

蘭德咨詢總裁宋延慶感慨稱(chēng)，“規(guī)模性房企算土地賬，雖然也算單項(xiàng)目的成本利潤(rùn)，但也算并表總賬，有些項(xiàng)目可能只做貨值或現(xiàn)金流，有的項(xiàng)目是承擔(dān)集團(tuán)轉(zhuǎn)型的試驗(yàn)田作用。純粹的單一項(xiàng)目算賬法，是真不太了解房企。”

新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“如果我們看當(dāng)前的房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)氐貎r(jià)比，這是算不過(guò)賬的。絕大部分是對(duì)賭未來(lái)預(yù)期。”

在近期一次論壇上，歐陽(yáng)捷曾主持一場(chǎng)題為“長(zhǎng)三角土地有多貴？”的對(duì)話。歐陽(yáng)捷問(wèn)：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開(kāi)發(fā)商的一致回答是：拿不到地更焦慮。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商拿地主要是絕處逢生和對(duì)賭未來(lái)。“股東焦慮是因?yàn)闆](méi)有成長(zhǎng)，董事會(huì)焦慮是因?yàn)闆](méi)有業(yè)績(jī)，員工焦慮是因?yàn)闆](méi)有前途。”

對(duì)于如何算賬，歐陽(yáng)捷舉了一個(gè)例子。“比如，一塊土地地價(jià)是五萬(wàn)（指每平方米價(jià)格，以下均同），一般建安成本只要5000元，稅費(fèi)成本要占到三分之一。另外，房子上市后不能是毛坯房，還需要裝修成本。綜合下來(lái)，至少要賣(mài)到八萬(wàn)，賣(mài)不到就會(huì)虧本。這樣開(kāi)發(fā)商就必須對(duì)賭未來(lái)房?jī)r(jià)上漲約60%。所以，很多房企實(shí)際在對(duì)賭未來(lái)房?jī)r(jià)每年上漲30%，但是否能達(dá)到這一漲幅？大家的對(duì)賭方式是，兩年漲不到，可以等三年。”

歐陽(yáng)捷稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商的邏輯是，熱點(diǎn)城市無(wú)地可供，甚至各個(gè)城市都是減量化的政策。所以，房?jī)r(jià)和地價(jià)就會(huì)一直往上走。

京投銀泰總裁高一軒也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，當(dāng)前房企拿地有賭的成分，主要在賭政策。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌的看法是：“即使在下行期，中國(guó)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生變化，投資的邏輯和規(guī)則也沒(méi)有發(fā)生變化，所以即便經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，依然可以在國(guó)內(nèi)找到發(fā)展機(jī)遇，始終看好國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展。”

拿地邏輯進(jìn)退

誰(shuí)還在努力留守？中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)截至11月23日，在出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中，拿地金額超過(guò)百億的房企合計(jì)達(dá)37家。這些房企在這22個(gè)城市合計(jì)獲得土地532宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)112宗（總價(jià)超10億的單宗地塊達(dá)72宗），占全國(guó)地王總數(shù)的接近30%。

張大偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，融信、信達(dá)等年銷(xiāo)售額在200億元左右的企業(yè)，拿地金額已相當(dāng)于17-18個(gè)月的銷(xiāo)售金額，這都屬于非常激進(jìn)的房企。

在張大偉看來(lái)，由于土地成本普遍上漲幅度達(dá)50%，房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅起碼也要在50%，甚至很多已經(jīng)翻倍。拿地成本的增加使未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈。而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷(xiāo)售難題。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期對(duì)于土地市場(chǎng)走勢(shì)，實(shí)際上存在不同的判斷。拿地房企更多是出于補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向，同時(shí)加大對(duì)核心城市投資力度。但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的三四線城市，也會(huì)在土地出讓過(guò)程中出現(xiàn)高溢價(jià)，這體現(xiàn)部分房企“加碼三四線”的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，不拿地的房企，也分為資金充裕和資金并不充裕兩類(lèi)。資金充裕的房企，實(shí)際上和今年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房企到位資金數(shù)據(jù)等較吻合，即有相對(duì)多的資金，這時(shí)買(mǎi)地產(chǎn)股比購(gòu)地顯然更劃算，所以近期加大持股力度的現(xiàn)象較多。而資金并不算多的房企，則更希望做輕資產(chǎn)或準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。

市場(chǎng)將愈發(fā)集中

每輪調(diào)控低谷期都是房企戰(zhàn)斗力的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期融資層面收緊，很多房企對(duì)拿地還是不拿地都存在很多分歧。當(dāng)然，銷(xiāo)售市場(chǎng)雖然有所降溫，但不至于斷崖式下跌，而且對(duì)比過(guò)去十年發(fā)展水平，預(yù)計(jì)2017年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不會(huì)很糟糕，甚至個(gè)別月份還會(huì)有驚喜地反彈，所以很多房企依然會(huì)在徘徊一兩個(gè)月后繼續(xù)進(jìn)入土地市場(chǎng)。

孫宏斌的判斷是，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)是集中度越來(lái)越高。目前行業(yè)前一百名房企的市場(chǎng)占有率約在40%，相信5-10年后會(huì)集中在超過(guò)70%，前十名的占有率會(huì)到達(dá)百分之二三十。未來(lái)小公司將不斷被大公司收購(gòu)。截至今年10月底，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)億，而到10萬(wàn)億規(guī)模后便很難再高速增長(zhǎng)。

克而瑞研究顯示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；l(fā)凸顯。從前10月銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達(dá)10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會(huì)出現(xiàn)3家。華夏、萬(wàn)達(dá)、綠城、金地、龍湖也有機(jī)會(huì)跨進(jìn)1000億門(mén)檻；恒大、萬(wàn)科成為今年首次突破3000億大關(guān)的房企，碧桂園今年以來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

“未來(lái)的趨勢(shì)就是，百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)份額會(huì)占到50%；一二線市場(chǎng)份額也會(huì)占到50%。”歐陽(yáng)捷稱(chēng)。