中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 前瞻

從近期高層表態(tài)來(lái)看，2017年調(diào)控政策仍將持續(xù)，引發(fā)眾多機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)整導(dǎo)致下滑的擔(dān)憂。即將到來(lái)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如何定調(diào)下一年的政策走向，在控制重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、加快三四線城市去庫(kù)存與穩(wěn)增長(zhǎng)之間尋得平衡，成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

樓市調(diào)控對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，或在2017年繼續(xù)發(fā)酵。

今年9月底到10月初，一、二線熱點(diǎn)城市實(shí)施了嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)限貸措施，對(duì)這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷售和投資產(chǎn)生的影響立竿見(jiàn)影。

一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一旦明年房地產(chǎn)投資增速下降太快，僅靠新動(dòng)能和基建投資，將可能難以遏制住經(jīng)濟(jì)下探趨勢(shì)。而從近期高層表態(tài)來(lái)看，2017年調(diào)控政策仍將持續(xù)。

因此，即將到來(lái)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，如何定調(diào)下一年的政策走向，在控制重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、加快三四線城市去庫(kù)存與穩(wěn)增長(zhǎng)之間尋得平衡，成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

房產(chǎn)投資增速將維持低位

2016年第4季度，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)令人意外的現(xiàn)象是，盡管一二線城市住宅市場(chǎng)在執(zhí)行力度空前的調(diào)控面前，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，但企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p，土地市場(chǎng)依舊火熱。

來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份下半月在住宅市場(chǎng)方面，北京、天津、上海、成都、鄭州、深圳、廈門7個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下降。同時(shí)，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)54個(gè)熱點(diǎn)城市共計(jì)成交住宅15.37萬(wàn)套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

11月下旬，福州、廣州、武漢等城市接連拍出高價(jià)地塊。11月22日，武漢單日拍出17宗地塊，總成交價(jià)約196.86億元。同時(shí)，930新政后，北京連續(xù)四個(gè)地塊出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商為最終勝拍，觸發(fā)100％持有地塊住宅用地的條款，企業(yè)資金回籠壓力空前。

近期銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，疊加住房市場(chǎng)的收緊態(tài)勢(shì)和部分企業(yè)的非理性拿地，使得各方對(duì)明年一旦達(dá)到交易量低谷，房企流動(dòng)性的充裕程度產(chǎn)生疑問(wèn)。

這也令明年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，面臨較大壓力。

鑒于房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用，上述情況也引發(fā)了一些機(jī)構(gòu)對(duì)2017年經(jīng)濟(jì)下探的擔(dān)心。瑞銀證券近期發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2017 年房地產(chǎn)新開(kāi)工增速放緩至0-2%，房地產(chǎn)投資增速將從今年的約6%降至更低水平。而房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的下行壓力，將會(huì)使得實(shí)際 GDP 增速放緩。

全國(guó)土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明認(rèn)為，從宏觀角度而言，全國(guó)住房絕對(duì)短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境與自身供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)投資大規(guī)模超高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。在新常態(tài)下，不能再和過(guò)去某些地方一樣，過(guò)度重視和追求房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。

嚴(yán)金明預(yù)計(jì)，2017年審慎的價(jià)格監(jiān)控和信貸政策仍將持續(xù)。但在2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的目標(biāo)下，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)中出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、階段性下行的壓力仍然存在，相應(yīng)政策具體如何制定，還有待觀察。

調(diào)控手段需細(xì)化

從目前情況看，2017年樓市調(diào)控可能仍將繼續(xù)。

有知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，在11月初高層關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)議上，繼續(xù)明確提出對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，各地要丟掉幻想，不能松動(dòng)，要繼續(xù)嚴(yán)控，端正態(tài)度。

不過(guò)，在本輪調(diào)控效果顯著的前提下，未來(lái)調(diào)控措施進(jìn)一步加碼的可能性不大。

中金公司發(fā)布報(bào)告稱，此輪調(diào)控目的在于“控一線、穩(wěn)二線”，只有在現(xiàn)有措施效果不及預(yù)期的情況下，才會(huì)有進(jìn)一步政策出臺(tái)，目前來(lái)看可能性不大。預(yù)計(jì)將會(huì)出臺(tái)其他措施和指引，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪多方專家，大多數(shù)的觀點(diǎn)是，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在如何平衡控制重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、加快三四線城市去庫(kù)存與穩(wěn)增長(zhǎng)之間，難以有統(tǒng)一的政策指導(dǎo)，推出更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大。

上述三者中，針對(duì)三四線城市的庫(kù)存去化思路較為清晰。

7月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，要采取正確方略和有效辦法推進(jìn)五大重點(diǎn)任務(wù)，其中去庫(kù)存和補(bǔ)短板的指向，要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)。“一億農(nóng)民進(jìn)城”、“特色小鎮(zhèn)”等政策已開(kāi)始落地推進(jìn)。

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行行長(zhǎng)鄭之杰近日在公開(kāi)場(chǎng)合表示，下一步國(guó)開(kāi)行將支持棚戶區(qū)改造，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存，繼續(xù)加大推動(dòng)力度，重點(diǎn)支持中西部和東北地區(qū)林區(qū)、墾區(qū)、國(guó)有礦區(qū)、采煤沉陷區(qū)、棚戶區(qū)的改造，同時(shí)強(qiáng)化加快資金支付，提高資金使用效率，把棚改這一重大民生的好事做好。

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)認(rèn)為，雖然上述問(wèn)題在政策層面并不存在一個(gè)統(tǒng)一的解決方案，但其背后的關(guān)鍵是如何改善土地利用效率亟待提高的現(xiàn)狀。

他指出，11月23日，國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，提出提高城鎮(zhèn)土地利用效率，升級(jí)優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，這是在土地供求矛盾尖銳的重點(diǎn)城市中短期內(nèi)改善這一問(wèn)題的嘗試。但長(zhǎng)期看，還需要推動(dòng)土地規(guī)劃與城市規(guī)劃的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)多規(guī)合一。