已經(jīng)步入初冬肅殺氛圍的深圳樓市又被潑了一盆冷水。11月深圳推出了3宗住宅地塊均采用了“雙限雙競(jìng)”的掛牌出讓。按照最新規(guī)定出讓項(xiàng)目建成后，商品住房必須嚴(yán)格按限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)進(jìn)行銷售。這一雙限新政令市場(chǎng)驚呼，“地王”頻出的龍華要止步在5.9萬(wàn)元/平方米的均價(jià)了嗎？

“雙限一競(jìng)”成權(quán)宜之計(jì)

11月深圳推出三宗住宅用地，分別位于龍華、大鵬和坪山，供應(yīng)土地總面積7.5萬(wàn)平方米，總出讓價(jià)格最高為57.6億元。深圳市政府做了一系列創(chuàng)新，這三宗地塊也是“探索競(jìng)地價(jià)與競(jìng)?cè)瞬抛》颗浣肯嘟Y(jié)合的招拍掛方式”的首次試驗(yàn)。競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為向上競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e。人才住房由競(jìng)得人建成后無(wú)償移交深圳市人才安居集團(tuán)有限公司。

另外參加競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商要提交《關(guān)于土地購(gòu)置資金來(lái)源的承諾函》，承諾其土地購(gòu)置資金來(lái)源不屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等，并且會(huì)嚴(yán)格審查資金來(lái)源。

值得注意的是，三宗地塊商品住房預(yù)售時(shí)銷售均價(jià)必須低于周邊同類預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%，龍華地塊銷售單價(jià)不得高于5.98萬(wàn)元/平方米、坪山地塊不得高于3.23萬(wàn)元/平方米、大鵬地塊不得高于2.85萬(wàn)元/平方米。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示：“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)爭(zhēng)人才住房以后會(huì)是深圳土地供應(yīng)模式的趨勢(shì)，對(duì)于周邊房?jī)r(jià)會(huì)有示范性效應(yīng)。尤其其是龍華等前期地價(jià)暴漲的區(qū)域或會(huì)自此進(jìn)入房?jī)r(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。”

房企謹(jǐn)慎視之

本次推出“雙限雙競(jìng)”地塊區(qū)域之一的龍華區(qū)，因幾年來(lái)地王頻現(xiàn)而被市場(chǎng)高度關(guān)注。今年龍華上塘地塊作為深圳市首個(gè)商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，被中國(guó)電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以82.9億元高價(jià)拿下，樓面價(jià)高達(dá)56781元/平方米，未來(lái)很可能賣出10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

此次“雙限雙競(jìng)”地塊的出讓是否能遏制龍華高漲的房?jī)r(jià)，也成為了業(yè)內(nèi)熱議的話題。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，此次龍華地塊周邊項(xiàng)目新房均價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米以上，地王項(xiàng)目龍光玖龍璽價(jià)格更是超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米。而二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格也在5.4萬(wàn)元~5.8萬(wàn)元/平方米，部分項(xiàng)目的定價(jià)均超過(guò)了此次地塊最高限價(jià)為5.98萬(wàn)元/平方米紅線。

深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示：“這‘雙限雙競(jìng)’地塊對(duì)周邊項(xiàng)目影響主要體現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期上。前期地王項(xiàng)目定價(jià)還是看其項(xiàng)目本身的產(chǎn)品定位和進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。這次條件相對(duì)比較嚴(yán)苛，對(duì)產(chǎn)品類型和價(jià)格上限制較嚴(yán)，所以地價(jià)越高，利潤(rùn)空間越窄，房企競(jìng)價(jià)會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。”

而美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“從地塊所在區(qū)域周邊項(xiàng)目的平均價(jià)格來(lái)看，地塊的最高限價(jià)會(huì)有10%左右的價(jià)格空間。扣除目前基本的配建面積，如果樓面地價(jià)在起價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米左右，開(kāi)發(fā)商還是有一定盈利空間。限價(jià)有利于穩(wěn)定未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期，讓企業(yè)拍地時(shí)將更加理性。但由于深圳住宅用地真的不多，一旦推出地塊參與的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不少，但激烈爭(zhēng)搶場(chǎng)面估計(jì)就不會(huì)再有了。”

值得注意的是，該地塊所面向的購(gòu)房人群也進(jìn)行了規(guī)定，必須要滿足以下條件之一：夫妻雙方為深圳市戶籍；夫妻一方為深圳市戶籍，另一方必須繳納社保達(dá)到8年；夫妻雙方均為非深圳市戶籍，雙方必須繳納社保達(dá)16年；單身人士（含單親家庭）或夫妻一方年滿35周歲，本人必須為深圳市戶籍或在本市累計(jì)繳納社保達(dá)到10年。

龍華區(qū)某房企人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“我們也多次開(kāi)會(huì)討論過(guò)，這些限制政策到底是否有利于我們銷售。限價(jià)房其實(shí)很難買，條件苛刻是一方面，另一方面也需要有一定關(guān)系才能搶得到。但從以往限價(jià)房推售情況來(lái)看，購(gòu)房者普遍都會(huì)有種‘買到即賺到’的心態(tài)，越被限制越會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)潮，其實(shí)是一種管控下的市場(chǎng)扭曲表現(xiàn)?，F(xiàn)階段大家都在觀望，很多推售都沒(méi)辦法列出時(shí)間表，但我們會(huì)準(zhǔn)備好‘彈藥’，一旦行情轉(zhuǎn)好便可以最快的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)。”

而另一位龍華大盤負(fù)責(zé)人則直言，現(xiàn)在深圳調(diào)控趨緊，大家都在觀望。按照他們的理解，這種限價(jià)盤某種意義上算是一種類保障房，保障房的價(jià)格是不能和商品房來(lái)相比的。“地王項(xiàng)目和類保障房的定價(jià)、盈利模式是不同的，不能用這個(gè)5.9萬(wàn)元/平方米的定價(jià)來(lái)簡(jiǎn)單做計(jì)算。我們只會(huì)把這個(gè)價(jià)格作為一個(gè)參考，能不能盈利還是要看市場(chǎng)走勢(shì)。”

限價(jià)地塊曾命運(yùn)多舛

事實(shí)上，2007年12月底深圳就曾推出兩宗限價(jià)地塊，2008年1月拍賣時(shí)，位于寶安區(qū)龍華街道的限價(jià)房地塊，被深圳市長(zhǎng)城投資控股股份公司以約2.39億元的價(jià)格競(jìng)得，而另一宗則無(wú)人問(wèn)津。

有熟知這件事的業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“2008年深圳樓市冷清，當(dāng)時(shí)的限價(jià)價(jià)格甚至高出了周邊商品房的售價(jià)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷售來(lái)說(shuō)是很大的困難。深圳限價(jià)房購(gòu)買對(duì)象門檻太高，作為‘移民城市’，在深圳需要買房的人多是‘非深圳人’，‘非深圳人’又要在深圳繳納社保滿16年。滿足這個(gè)條件又沒(méi)有房的人真是寥寥無(wú)幾。”

據(jù)了解，長(zhǎng)城地產(chǎn)競(jìng)得該地塊之后，由于受國(guó)際金融危機(jī)影響，周邊樓盤售價(jià)大跌，項(xiàng)目陷入停工風(fēng)波，直到2010年4月被市政府列為6個(gè)回購(gòu)保障房之一。長(zhǎng)城地產(chǎn)與政府協(xié)定維持“限價(jià)房”合約，后被列入安居型商品房范疇。

2011年，該地塊變身成“深圳市長(zhǎng)城里程家園”正式推出，均價(jià)9740元~9840元/平方米。彼時(shí)附近的潛龍曼海寧銷售價(jià)高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，而花半里、綠景香頌等商品房小區(qū)售價(jià)在1.3 萬(wàn)元~1.6 萬(wàn)元/平方米。卻有購(gòu)房者對(duì)于限價(jià)房售價(jià)高提出質(zhì)疑。

對(duì)此，長(zhǎng)城地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，公司是在2008年拿下地塊，限定的價(jià)格也是當(dāng)時(shí)定下的，“雙限房和商品房項(xiàng)目一樣，都需要一定的建筑周期，但是在這期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)非常大，拿地的時(shí)候樓面地價(jià)是4501元/平方米，加上建安成本及信貸成本，利潤(rùn)空間已經(jīng)很小，我們?cè)谶@其中承擔(dān)了主要的風(fēng)險(xiǎn)。”

2010年10月，深圳市國(guó)土局正式以“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式公開(kāi)掛牌出讓寶安西鄉(xiāng)街道地塊，地價(jià)是雷打不動(dòng)的1.47億元，而房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)最低的開(kāi)發(fā)商將成為競(jìng)得人。雖然條件苛刻，但當(dāng)年深圳出讓居住地塊十分少，所以這塊地還是受到了大開(kāi)發(fā)商們的青睞，最終被深圳卓越集團(tuán)以7380元/平方米的“房?jī)r(jià)”競(jìng)得。

有業(yè)內(nèi)人士直言不諱地指出，卓越報(bào)出的房?jī)r(jià)“利潤(rùn)稀薄、非常難做”。卓越置業(yè)副總裁、深圳分公司總經(jīng)理謝利民在競(jìng)拍時(shí)就曾表示，該報(bào)價(jià)為成本價(jià)，基本上無(wú)利可圖。但是謝利民也指出：“企業(yè)參與保障型住宅建設(shè)都是一種必然趨勢(shì)，這些項(xiàng)目必須在政府的合理引導(dǎo)下，通過(guò)市場(chǎng)參與建設(shè)才能保證低成本和高質(zhì)量。盡管卓越一直以高端住宅為主力產(chǎn)品，但是亦應(yīng)當(dāng)參與保障性住房系統(tǒng)建設(shè)。”

2013年6月，該宗地項(xiàng)目——卓越西鄉(xiāng)安居啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，均價(jià)7380元/平方米帶精裝修。那時(shí)周邊的項(xiàng)目中信領(lǐng)航的銷售均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)象新天的銷售均價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米，是卓越西鄉(xiāng)安居房?jī)r(jià)格兩倍有余。相差甚遠(yuǎn)的價(jià)格也吸引了13488戶家庭在網(wǎng)上填報(bào)申請(qǐng)，可謂是供不應(yīng)求。

有接近中信領(lǐng)航的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出：“當(dāng)時(shí)說(shuō)這個(gè)保障房對(duì)于公司的銷售沒(méi)有影響是不可能的。”

“相比較如今和過(guò)去的開(kāi)發(fā)商心理，也可以看出他們心理預(yù)期是跟隨著大環(huán)境走，之前競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目其實(shí)是不抱太大盈利希望，而且周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商還會(huì)擔(dān)憂銷售定價(jià)受影響?，F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)上漲到這樣的高位，開(kāi)發(fā)商雖然觀望，但是是有底氣的。尤其是深圳市政府保障房讓開(kāi)發(fā)商來(lái)代建十分正常，光靠政府是完成不了的。企業(yè)之所以愿意參與其中，或是在與政府做一方面的利益交換，諸如土地款的繳納等。在這些安居房沒(méi)有大量入市和分配對(duì)象沒(méi)有明確的情況下，安居房的供應(yīng)量短期內(nèi)很難直接影響商品房市場(chǎng)。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。