嚴(yán)格執(zhí)行房貸“因城施策”、嚴(yán)禁理財(cái)資金入房地產(chǎn)領(lǐng)域、徹查偽造收入證明等違規(guī)行為……隨著潛在風(fēng)險(xiǎn)的逐步積聚，占比過(guò)大的房貸成了懸在銀行頭上的一把“尖刀”，相關(guān)部門的監(jiān)管隨之不斷加碼。

“我行近段時(shí)間拒絕了好幾個(gè)前來(lái)辦理個(gè)人房貸的客戶，有的是因?yàn)樾庞糜需Υ?，還有的是因?yàn)閱挝皇杖胱C明造假。目前我行已經(jīng)不再認(rèn)可單位開出的紙質(zhì)收入證明，而是要求借款人通過(guò)網(wǎng)上申報(bào)。”近日，上海一家國(guó)有大行區(qū)級(jí)支行個(gè)人客戶部客戶經(jīng)理葉琳（化名）告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“行里規(guī)定非常嚴(yán)格，即使簽了合同發(fā)現(xiàn)不符合放貸條件的也必須停止辦理。”

為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作，合理控制業(yè)務(wù)增速，有效緩釋行業(yè)集中度偏高的風(fēng)險(xiǎn)，近期銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，擬對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

葉琳告訴記者，“今年下半年開始，銀行審核要求就嚴(yán)格了很多，審批速度也放慢了，申請(qǐng)成功的人數(shù)也在減少，時(shí)間上有滯后效應(yīng)，年底前真正發(fā)放的個(gè)人房貸肯定會(huì)出現(xiàn)下降。”

自查地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)

個(gè)人房貸這項(xiàng)昔日的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)已經(jīng)成了監(jiān)管的重中之重。近兩個(gè)月以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)以及相關(guān)業(yè)務(wù)的管理。

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，要求被查機(jī)構(gòu)提交今年1至9月與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)情況，報(bào)送時(shí)間截至12月5日。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“此次專項(xiàng)檢查顯然聚焦兩個(gè)問(wèn)題。第一是首付款中是否存在各類違規(guī)的資金。第二是按揭貸款的發(fā)放是否合規(guī)，這都需要商業(yè)銀行加強(qiáng)審核，進(jìn)而確保房貸市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。”

“從實(shí)際情況看，通過(guò)此類檢查，能夠梳理房貸的操作流程和規(guī)則，讓相關(guān)業(yè)務(wù)部門操作人員能夠遵守貸款的基本原則，進(jìn)而也堵住了一些造假的或沒(méi)有購(gòu)房資格的人進(jìn)入房貸市場(chǎng)，這實(shí)際上是凈化了房貸市場(chǎng)，同時(shí)確保有效的房貸資源能夠?yàn)橐恍┯匈?gòu)房資格的剛需購(gòu)房者所使用。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。

除銀監(jiān)會(huì)之外，地方銀監(jiān)局以及地方政府也加強(qiáng)了對(duì)樓市的信貸調(diào)控。

11月8日，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（下稱“通知”），指導(dǎo)轄內(nèi)商業(yè)銀行如何加強(qiáng)個(gè)人住房信貸審查。無(wú)論是對(duì)首付來(lái)源、還款能力，還是對(duì)買房資格的審查，這都是迄今為止最嚴(yán)厲的一份指導(dǎo)意見。

除了嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款最低首付比和限貸等要求外，根據(jù)上海銀監(jiān)局的要求，銀行要嚴(yán)格執(zhí)行首付資金真實(shí)性檢查，防止借款人通過(guò)消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款、信用卡透支、P2P、小額貸款公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，不得利用信托公司等通道直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸提供資金支持。

此外，上海銀監(jiān)局還要求各商業(yè)銀行對(duì)償債能力審查也將全面從嚴(yán)，不僅要控制借款人的月房貸支出與收入比，而且會(huì)從嚴(yán)審核所有債務(wù)支出以及還款收入，流程將全面改造。

貸款及理財(cái)受影響

在監(jiān)管不斷加強(qiáng)的背景下，多個(gè)城市近期上調(diào)了貸款利率，如北京地區(qū)的銀行首套房最低貸款利率普遍從八二折上調(diào)至八五折。

記者采訪了解到，實(shí)際上，上海、深圳等地首套房最低貸款利率已經(jīng)較早上調(diào)，目前八八折早已難覓蹤跡，基本都是九折。

“上海首套房最低貸款利率很早就調(diào)至九折了，從房貸申請(qǐng)情況來(lái)看，房貸需求依然是剛性，這類客戶不會(huì)因?yàn)閷彶閲?yán)格了而不再買房。”一位銀行零售信貸部人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，銀行放貸供應(yīng)這塊確實(shí)對(duì)個(gè)人房貸越來(lái)越收緊了，不過(guò)裝修貸、車位貸等與房貸相關(guān)的貸款還在上升。

銀行客戶除了借貸受到影響外，理財(cái)也將受波及。近年來(lái)，銀行理財(cái)資金大舉流入房地產(chǎn)業(yè)已成為監(jiān)管層監(jiān)管的重點(diǎn)之一。

《通知》明確提出需要檢查“是否嚴(yán)格執(zhí)行銀行理財(cái)資金投資非標(biāo)資產(chǎn)的比例限制；是否比照自營(yíng)貸款管理的要求，強(qiáng)化對(duì)銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理；是否存在理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題”。

根據(jù)銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行挠邢薰景l(fā)布的《2016年上半年中國(guó)銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)報(bào)告》，上半年累計(jì)有18.99萬(wàn)億元的理財(cái)資金通過(guò)配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。其中，投向房地產(chǎn)業(yè)的占比為13.06%，即共計(jì)有2.09萬(wàn)億元流向房地產(chǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于商業(yè)銀行理財(cái)資金的監(jiān)管是近期的一個(gè)動(dòng)作。商業(yè)銀行實(shí)際上確實(shí)存在一些問(wèn)題，比如很多理財(cái)業(yè)務(wù)之所以有較高的收益率，就在于此類資金最后投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。后續(xù)對(duì)于此類資金監(jiān)管強(qiáng)化，會(huì)影響理財(cái)業(yè)務(wù)的收益狀況。

此外，記者注意到，“是否通過(guò)多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求”等房地產(chǎn)信托合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況也是此次檢查的要點(diǎn)之一。

一家信托公司項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者：“此前一系列的樓市新政對(duì)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)已產(chǎn)生一定影響。”用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為63.36億元，相較9月的201.52億元環(huán)比減少68.56%。

信托產(chǎn)品投資者王斌（化名）告訴記者：“客戶經(jīng)理推薦的信托產(chǎn)品明顯變少了，預(yù)期收益率也明顯下降。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也很少聽到了，現(xiàn)在介紹的基建類項(xiàng)目比較多。”

上述信托公司項(xiàng)目經(jīng)理也表示：“信托公司目前對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目審批會(huì)非常嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)的資質(zhì)有嚴(yán)格的規(guī)定。但是地產(chǎn)項(xiàng)目依然是一塊比較大的業(yè)務(wù)，信托公司也不會(huì)完全放棄，會(huì)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。”

個(gè)人房貸11月或回落

最令監(jiān)管層擔(dān)憂的是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

由于今年不少城市房?jī)r(jià)前期上漲幅度較大，令個(gè)人住房按揭貸款持續(xù)擴(kuò)張。央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度個(gè)人住房按揭貸款增加3.63萬(wàn)億元，同比多增1.8萬(wàn)億元。

多家銀行零售信貸人士向記者表示，今年上半年居民住房按揭貸款增長(zhǎng)是直線上升的，有的地區(qū)按揭貸款規(guī)模比去年末都翻倍了。

房貸快速擴(kuò)張引起了監(jiān)管層的重視。9月中旬，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林曾強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試。

緊接著，在10月召開的銀監(jiān)會(huì)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)再度提出嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

多家大中型銀行也判斷房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)升量增，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資和銀行表內(nèi)外融資均有較快增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)也不斷提速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率進(jìn)一步增高。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況看，行業(yè)前三季度盈利并未實(shí)現(xiàn)與銷售的同步增長(zhǎng)，高杠桿帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本壓力也并未得到根本解決。隨著9月底以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售進(jìn)入下行通道，增量資金的來(lái)源也受到限制，部分負(fù)債率較高的中小型房企可能面臨比以往更大的資金壓力。這些風(fēng)險(xiǎn)不得不重視。

連平進(jìn)一步向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示：“銀行個(gè)人住房按揭貸款或?qū)?1月開始有所回落。”

也有銀行明確規(guī)定，在發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環(huán)比下降，即11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月增加的量。

不過(guò)，連平也指出，這并不代表房貸已經(jīng)不是銀行的核心業(yè)務(wù)。“住房貸款依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行會(huì)在符合國(guó)家和地方調(diào)控政策的前提下保持住房按揭業(yè)務(wù)發(fā)展。”連平說(shuō)，“房貸增速放緩后，銀行貸款投向上會(huì)青睞大中型制造業(yè)企業(yè)。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)探底回升的跡象，特別是制造業(yè)回暖，企業(yè)貸款需求有望提升。”

對(duì)于房?jī)r(jià)，嚴(yán)躍進(jìn)指出：“此次檢查將剔除掉一部分不合格的購(gòu)房群體，自然會(huì)使得市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑。那么從這個(gè)角度看，購(gòu)房需求減少了，房?jī)r(jià)自然會(huì)有所下降或者說(shuō)增幅收窄。”