綠地51億入股協(xié)信遠創(chuàng)，融創(chuàng)中國開啟“買買買”模式，恒大在A股市場頻頻出手，多家地產(chǎn)央企籌劃重組整合……今年以來，房企并購重組成為行業(yè)一大熱點。業(yè)內(nèi)專家表示，房企并購的背后，折射出行業(yè)增速放緩、土地市場競爭加劇的現(xiàn)狀，通過收并購，本身就具備競爭優(yōu)勢的房企勢必“強者恒強”，而地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風險，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競爭也會更為激烈，未來房企間的并購重組還將升級。

京華時報記者邢飛 潘秀林

京華時報制圖吳尚楠

1、并購改變房企競爭格局

近年來，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，房企收并購風氣也變得逐步盛行，成為了許多房企主要的拿地和擴張手段。在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前最主要的收購可以分為兩類，第一類主要目的是收購土地或者項目，以增加可售資源或進入新的城市、區(qū)域，從而進一步實現(xiàn)規(guī)模擴張；另一類則是收購上市平臺，即“殼公司”，進而達到上市或者回歸A股的目的，拓寬企業(yè)融資渠道、提升企業(yè)品牌影響力。

隨著近年來招拍掛土地成本的節(jié)節(jié)攀升，房企們紛紛采用收購的方式作為自身發(fā)展的重要手段?？硕鹧芯恐行囊环輬蟾骘@示，對于傳統(tǒng)房企而言，收購土地或項目，無疑是加速企業(yè)規(guī)模擴張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購方式獲取項目一般而言拿地成本相對較低，可以使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

對于并購目標的選擇，房企通常會根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，來綜合考慮目標地塊是否合適。克而瑞報告顯示，并購項目的目的在于增加可售資源或者擴大布局區(qū)域，那么收購地塊的位置是否符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、項目是否位于企業(yè)未來想要深耕或者重點布局的目標城市，這是企業(yè)優(yōu)先需要考量的因素。

其次，目標項目的產(chǎn)品定位以及發(fā)展前景，也是房企標的選擇的重要標準之一。項目的基本指標決定可以打造什么樣的產(chǎn)品？項目所在板塊在該城市的市場發(fā)展前景如何？在企業(yè)已經(jīng)布局的城市，是否能跟企業(yè)現(xiàn)有布局實現(xiàn)互動？在企業(yè)新布局的城市，是否能夠助力企業(yè)在新城市站穩(wěn)腳步？這些都是有助于企業(yè)進一步篩選符合戰(zhàn)略發(fā)展的重要因素。

最后，價格也是不可忽視的重要因素。在篩選出一些適合的目標之后，項目的收購價格和未來的盈利能力就是企業(yè)必須衡量的因素，項目測算就成為關(guān)鍵。企業(yè)的最終目的在于盈利，無法盈利，那么企業(yè)也會食之無味，項目“性價比”越高，房企收購的意愿自然也越強。

克而瑞報告預計，通過收并購，本身就具備競爭優(yōu)勢的房企勢必“強者恒強”，而地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風險，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競爭也會更為激烈。

2、萬達10億美元收購美國DCP集團

在多元化布局的轉(zhuǎn)型之路上，萬達越走越遠。11月4日，萬達集團宣布以約10億美元收購美國DickClarkProductions,Inc(簡稱DCP集團)100%股權(quán)。這標志著萬達首次進入電視制作行業(yè)，被好萊塢評為“中國第一娛樂大亨”的首富王健林，正在加速擴張娛樂版圖。

據(jù)了解，美國DCP集團成立于1957年，是美國著名電視節(jié)目制作公司，擁有20多項著名IP，其中包括金球獎、全美音樂獎、公告牌音樂獎(Billboard)、美國鄉(xiāng)村音樂獎等頒獎典禮和紐約新年倒數(shù)晚會等超級IP及權(quán)益。DCP集團這些IP的所有權(quán)及權(quán)益大多數(shù)為永久持有。該集團絕大部分收入來自這些晚會的電視轉(zhuǎn)播權(quán)，與各大電視臺轉(zhuǎn)播權(quán)協(xié)議均為長期。

據(jù)悉，此次收購完成后，美國DCP集團管理層將全部留任，萬達和管理層簽訂了長期的經(jīng)營目標責任制。

并購美國DCP集團是萬達首次進入電視內(nèi)容行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士稱，此番并購讓萬達獲得了頂級電視節(jié)目制作權(quán)，使萬達影視產(chǎn)業(yè)鏈更加完整。目前，這個以商業(yè)地產(chǎn)起家的商業(yè)帝國正在重點發(fā)展電影、旅游、體育、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

今年7月底，萬達院線宣布2.8億美元全資并購時光網(wǎng)，使得萬達院線電影生態(tài)圈更加完善。萬達院線總裁曾茂軍在發(fā)布會前接受記者采訪時表示，萬達現(xiàn)已建成全球最大的電影放映終端，未來將致力于從終端向上游延伸，打造完整電影產(chǎn)業(yè)鏈。在萬達院線電影產(chǎn)業(yè)鏈中，時光網(wǎng)將在萬達方面原有的“會員+”電影生態(tài)圈戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，增加移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)庫這兩大核心支撐。

3、萬科收購印力成為萬科集團成員企業(yè)

10月31日，萬科與若干合作方組成的聯(lián)合收購平臺，入股印力商用置業(yè)有限公司(下稱“印力”)的相關(guān)交易，已順利通過商務(wù)部審核并完成了交割。至此，印力正式成為萬科集團成員企業(yè)。

交易完成后，聯(lián)合收購平臺持有印力96.55%的股份，而黑石集團聯(lián)營公司所管理的基金以及印力集團管理層共同持有印力集團已發(fā)行股份的3.45%。

萬科方面表示，入股印力將加快萬科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，推動產(chǎn)品和業(yè)務(wù)升級，為股東創(chuàng)造更多長期穩(wěn)定的投資價值。

萬科執(zhí)行副總裁張旭表示，印力的資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，集中在中國的一二線城市，最近地價上漲，此次收購是基于這些方面考慮。

自2003年4月成立以來，印力(原“深國投商置”)一直專注零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，先后與沃爾瑪、凱德置地、摩根士丹利、凱雷等商業(yè)伙伴達成了深入合作。

印力方面數(shù)據(jù)顯示，目前，印力累計投資的商業(yè)地產(chǎn)項目超過60個，管理資產(chǎn)總規(guī)模逾300億元，持有并管理超過30個“印象”系列購物中心，重點分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，總建筑面積超過430萬平方米。

張旭表示，收購印力是萬科十年戰(zhàn)略規(guī)劃非常重要的組成部分，印力是中國第三大商業(yè)平臺，有非常好的運營管理能力，與萬科合作會產(chǎn)生非常好的協(xié)同效應(yīng)。

2014年，萬科正式提出“城市配套服務(wù)商”的十年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，加大對消費體驗地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的探索與發(fā)展。此次收購印力，正是凸顯了萬科在商業(yè)運營上的野心。

目前，萬科旗下已有社區(qū)商業(yè)、購物中心、寫字樓等多個商業(yè)地產(chǎn)項目，這些資源與印力將產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)，雙方的目標是打造中國零售商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。

4、融創(chuàng)40億收購金科股份

“收購狂人”孫宏斌誓將收購進行到底。9月21日夜里，融創(chuàng)中國通過公告披露，該公司間接全資附屬公司聚金物業(yè)認購金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票9.07億股，占金科地產(chǎn)總股本約為16.96%。該筆認購價格為每股金科股份人民幣4.41元，總額約為40億元。

融創(chuàng)中國解釋稱，此次收購主要原因是看好金科未來的發(fā)展前景，而此次認購也是較好的投資機會，將會為融創(chuàng)中國帶來可期的投資回報。

金科地產(chǎn)全名為金科地產(chǎn)集團股份有限公司，成立于1998年，業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)、新能源發(fā)展、產(chǎn)業(yè)綜合運營、社區(qū)綜合服務(wù)、酒店園林、門窗裝飾等。根據(jù)金科地產(chǎn)官網(wǎng)信息，目前該公司已進入北京、重慶、四川、江蘇、湖南、陜西、山東、貴州、新疆、云南等省(市)的39個城市進行房地產(chǎn)開發(fā)。目前，該公司在全國范圍內(nèi)的在建項目為70個，土地儲備可建面積超過1800萬平方米。

幾天之前，融創(chuàng)也宣布了另外一宗收購。9月18日，融創(chuàng)中國和聯(lián)想控股發(fā)布聯(lián)合公告宣布，9月16日，融創(chuàng)中國的附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)與聯(lián)想控股附屬公司融科智地簽訂兩份框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)擬收購聯(lián)想控股41間目標公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標公司主要擁有42個物業(yè)項目的權(quán)益，總代價約為137.88億元。這宗交易也讓孫宏斌與柳傳志之間的江湖舊事被業(yè)界再度提起，孫宏斌的跌宕經(jīng)歷和融創(chuàng)的前景也再度被業(yè)界討論。

5、綠地51億入股協(xié)信遠創(chuàng)

11月10日，綠地控股(600606.SH)宣布與重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“協(xié)信遠創(chuàng)”)的母公司漢威重慶房地產(chǎn)開發(fā)(香港)有限公司(以下簡稱“漢威公司”)簽署協(xié)議，綠地擬通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式最終持有協(xié)信遠創(chuàng)40%股權(quán)，交易價格初定為人民幣51.63億元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及重組完成后，綠地控股和漢威公司將并列為協(xié)信遠創(chuàng)第一大股東。

“協(xié)信遠創(chuàng)在房地產(chǎn)行業(yè)較早啟動商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，并已成為標桿企業(yè)之一，在該細分領(lǐng)域?qū)I(yè)能力突出、發(fā)展模式成熟。與協(xié)信遠創(chuàng)啟動合作，將有力推動綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力的進一步提升，符合公司房地產(chǎn)板塊中長期發(fā)展戰(zhàn)略。交易及重組完成后，綠地擬將部分商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營業(yè)務(wù)委托協(xié)信遠創(chuàng)進行管理，有力提升房地產(chǎn)主業(yè)核心競爭力。”綠地控股集團董事長、總裁張玉良表示，綠地對一二線城市商辦市場前景依然看好，在重點核心城市，基于城市功能完善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場空間依然巨大。綠地將繼續(xù)以“轉(zhuǎn)型城市運營服務(wù)商”為目標，提升商辦運營“軟實力”，一方面推動自持物業(yè)增值、帶動租售，依靠內(nèi)生型價值增值來實現(xiàn)增長和盈利，另一方面通過優(yōu)質(zhì)運營促成資產(chǎn)證券化。

對于協(xié)信遠創(chuàng)下一步的發(fā)展，張玉良表示，雙方將致力于將其打造成為中國商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營管理領(lǐng)域的標桿企業(yè)，同時積極探索實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，并積極推動其實現(xiàn)公眾化。

業(yè)內(nèi)分析認為，綠地與協(xié)信遠創(chuàng)的合作具有極強的互補性、協(xié)同性，綠地作為行業(yè)龍頭企業(yè)，其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量、顯著的品牌優(yōu)勢、強大的資源獲取能力，以及其混合所有制的機制優(yōu)勢，均將對協(xié)信遠創(chuàng)未來發(fā)展，包括項目獲取、融資能力等方面形成強有力支撐。對綠地而言，其在業(yè)內(nèi)率先提出“城市綜合體”概念，大舉打造城市商辦配套，此后又升級建立“產(chǎn)業(yè)新城”模式，在開發(fā)住宅及配套商辦同時，著力于搭建產(chǎn)業(yè)平臺形成人口導入及產(chǎn)業(yè)集聚，確立了在商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)勢，目前綠地控股旗下持有運營商業(yè)及產(chǎn)業(yè)項目遍及全國25個省70余座城市。通過此次戰(zhàn)略入股并借力協(xié)信遠創(chuàng)的商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式及資源，有利于提高綠地持有商業(yè)與產(chǎn)業(yè)項目運營質(zhì)量，顯著增強綠地在房地產(chǎn)行業(yè)的綜合競爭力。

據(jù)悉，協(xié)信遠創(chuàng)主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，公司下轄啟迪協(xié)信科技城集團、協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團、天驕愛生活股份有限公司三大業(yè)務(wù)板塊。截至目前，協(xié)信遠創(chuàng)在全國已累計開發(fā)60余個項目，開發(fā)量逾1600萬平方米，戰(zhàn)略土地儲備逾1000萬平方米，總資產(chǎn)超過610億元。

6、恒大再接手中渝置地資產(chǎn)

11月14日，中渝置地控股有限公司公告稱，其直接全資子公司妙領(lǐng)及間接全資公司四川中渝向恒大出售西安中渝·國際城項目，總價5.55億元。

其中，中渝置地直接全資子公司妙領(lǐng)作為賣方與盛譽訂立第一出售協(xié)議，代價約人民幣3.45億元，包括銷售股份代價約人民幣7346萬元，以及應(yīng)收借款代價約人民幣2.71億元。

中渝置地于2015年來就曾先后向恒大等多家公司出售過重慶、成都、貴陽等地的項目。對此，今年3月份業(yè)績會上，中渝置地方面表示，過去一年接二連三的資產(chǎn)出售已經(jīng)讓中渝置地在產(chǎn)生合共約144億港元的現(xiàn)金流入。彼時手頭現(xiàn)金為73億港元，還有29億港元將在未來一兩年入賬。

去年12月29日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，收購香港新世界位于成都、貴陽2個項目及周大福位于北京、上海、青島3個項目。憑借這5個項目851萬平米的總建筑面積和204億的總金額，恒大刷新中國房地產(chǎn)收購最高紀錄。

前期的收購為恒大業(yè)績快速增長奠定基礎(chǔ)。11月4日，中國恒大公布其10月份運營數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)，恒大10月份合約銷售額為361.3億，合約銷售面積為406.2萬平米，同比增長40.1%和23.8%。前10月，恒大累積合約銷售額為3167.1億，累積合約銷售面積為3864萬平米，同比分別增長104.9%和92.5%。

7、觀點

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：實現(xiàn)曲線擴張部分房企參與項目或股權(quán)并購，也是一種擴張的模式。單純地從土地市場上獲取土地，成本太高，風險也比較大，而并購顯然更有勝算。另外部分小企業(yè)受制于財務(wù)壓力，也會采取并購的方式來獲取融資。從并購的層面來看，企業(yè)對于掌控發(fā)展方向有更多的理解，同時也體現(xiàn)了此類地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)實際上面臨了一個較大的困惑，即如何運用手中的現(xiàn)金和擴大企業(yè)規(guī)模。部分并購也可能會引起后續(xù)資金鏈收緊，所以并購背后的風險把控也需要防范。盲目并購后，相關(guān)企業(yè)效益不佳，會引起投資者的反感，或者說股東對于此類并購的不滿意程度會增加，尤其是政策打壓后銷售業(yè)績預期下滑的情況下更是如此。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示：繞開壁壘低價拿地一方面規(guī)模擴大后有助融資渠道的拓展和融資成本的降低，對于房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)來說，房企資金實力的加強意味著市場競爭力的提升。另一方面，收購目的之一在于增加土地儲備，當前公開市場拿地受到諸多制約，且地價普遍較高，而并購則可以繞開壁壘，以較低的價格拿到先天稟賦更為突出的地塊。