引言：今年以來(lái)人民幣對(duì)美元顯著貶值，而樓市火爆風(fēng)險(xiǎn)陡增。匯率與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)隨之成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。大家都在猜測(cè)：央行到底會(huì)保哪一個(gè)呢？“棄房?jī)r(jià)、穩(wěn)匯率”還是“棄匯率、穩(wěn)房?jī)r(jià)”?在央行看來(lái)，這兩種方案都不是好的做法，也都夸大了各自領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。這是11月8日發(fā)布的《2016年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中透露出的信號(hào)。

央行回應(yīng)匯率和房?jī)r(jià)之爭(zhēng)：都夸大了各自領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)

從2016年以來(lái)，我國(guó)人民幣匯率大幅貶值，但同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，因此引發(fā)了“棄房保匯”、“棄匯保房”的爭(zhēng)議。在本季度的報(bào)告中，央行在“專(zhuān)欄3 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、貨幣政策與結(jié)構(gòu)調(diào)整”中明確提到，兩者均不可取。前者會(huì)導(dǎo)致“危機(jī)式的被動(dòng)去杠桿”、后者會(huì)導(dǎo)致“加劇結(jié)構(gòu)扭曲和債務(wù)積累，導(dǎo)致調(diào)整的時(shí)間更長(zhǎng)、代價(jià)更大”。對(duì)此央行做出了直接回答“上述觀點(diǎn)夸大了各自領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，而且也都不是好的做法。”可見(jiàn)在匯率和房?jī)r(jià)是否博弈的問(wèn)題上，央行寄希望尋求更好的答案。

從根本上講，“棄房保匯”、“棄匯保房”爭(zhēng)議是一個(gè)偽命題。該命題的前提假設(shè)是，中國(guó)房地產(chǎn)和匯率都存在泡沫，必須放棄一個(gè)，才能保住另一個(gè)，而且保住的還只是一個(gè)泡沫。

但事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、存在多大的泡沫并沒(méi)有定論，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有問(wèn)題的，但問(wèn)題是否嚴(yán)重到“要在刺破泡沫和保住泡沫”之間二選一？此輪中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲與中國(guó)正處于大城市化進(jìn)程、一二線城市土地供給不足等因素密切相關(guān)，很難講這就是房地產(chǎn)泡沫——所謂泡沫一定是價(jià)格脫離價(jià)值，與基本面相悖，而此輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲恰恰是基本面的結(jié)果，除部分熱點(diǎn)二線之外都是以剛需為主。對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求進(jìn)行抑制，加大一二線城市的土地供給，可以從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲問(wèn)題，而只要調(diào)控適當(dāng)就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)。

對(duì)于匯率，人民幣匯率已經(jīng)出現(xiàn)了大幅貶值，目前的人民幣匯率已經(jīng)回到了2010年，匯率風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到充分釋放，央行顯然也并沒(méi)有“保匯率”的剛性意圖，盡管央行確實(shí)對(duì)匯率市場(chǎng)進(jìn)行了部分干預(yù)，但干預(yù)程度越來(lái)越低，貶值也越來(lái)越充分，否則不會(huì)出現(xiàn)一年貶值10%的情況，這在中國(guó)歷史上是前所未有的。

從國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)和匯率往往是同向而非反向，這才符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，往往房?jī)r(jià)上升、匯率升值；相反在經(jīng)濟(jì)衰退階段，往往房?jī)r(jià)下降、匯率貶值。要走出目前的匯率貶值和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的尷尬境地，最為關(guān)鍵的方法就是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)、緩釋長(zhǎng)期金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，只有經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，才能同時(shí)緩釋兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，也是目前這種局面的最好出路。

央行報(bào)告罕見(jiàn)7次提及資產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)是泡沫的主要擔(dān)憂對(duì)象

這次報(bào)告中非常罕見(jiàn)的7次提及 “泡沫”，可以看出主要擔(dān)憂的其實(shí)就是房地產(chǎn)泡沫，而且還對(duì)為何將房地產(chǎn)泡沫提升至如此高的程度做了備注：“貨幣指標(biāo)與其經(jīng)濟(jì)增速的相關(guān)性明顯減弱，但居民資產(chǎn)和GDP 增速的關(guān)系變得更為密切，經(jīng)濟(jì)主體可以方便地進(jìn)行抵押融資，從而顯著增大了房產(chǎn)等資產(chǎn)的流動(dòng)性，使房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)在一起”。

可見(jiàn)，房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)，可以通過(guò)抵押融資變相成為物化貨幣，“改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)居民金融資產(chǎn)年均增長(zhǎng)超過(guò)20%，而住房資產(chǎn)規(guī)模則達(dá)到金融資產(chǎn)規(guī)模的兩倍左右。”金融資產(chǎn)年均增長(zhǎng)超過(guò)20%，這明顯高于同期M2增速，事實(shí)上成為隱形巨量貨幣供應(yīng)。

縱觀各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，真正對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融產(chǎn)生災(zāi)難性后果的只有房地產(chǎn)和匯率，其本質(zhì)均是債務(wù)危機(jī)。去年我國(guó)也曾經(jīng)發(fā)生股災(zāi)，目前來(lái)看對(duì)經(jīng)濟(jì)影響并不大，而房地產(chǎn)則不同，一但出現(xiàn)崩盤(pán)，對(duì)經(jīng)濟(jì)短期影響將難以估量。

基于這樣的判斷，在穩(wěn)增長(zhǎng)同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域不能有任何閃失，這也是為何將其上升至國(guó)家安全層面的重要原因。

今年很多城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不過(guò)后續(xù)需求依然大量存在，有基本面支撐可以通過(guò)時(shí)間來(lái)夯實(shí)價(jià)值基礎(chǔ)，同時(shí)通過(guò)加大供給，抑制投機(jī)需求，以此來(lái)緩解房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲問(wèn)題。何況大部分城市仍在去庫(kù)存，房?jī)r(jià)收入比基本合理，因此總體上還未嚴(yán)重到二選一的程度。

應(yīng)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，貨幣政策重心發(fā)生變化

當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)異常復(fù)雜，美國(guó)加息在即，房?jī)r(jià)和匯率出現(xiàn)高估勢(shì)必存在風(fēng)險(xiǎn)，而我國(guó)有經(jīng)濟(jì)持續(xù)較速增長(zhǎng)作為支撐，短期仍可進(jìn)行適度彈性調(diào)整，也就是說(shuō)緩釋長(zhǎng)期金融風(fēng)險(xiǎn)仍有時(shí)間和空間。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)政策主基調(diào)已轉(zhuǎn)向控房?jī)r(jià)、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)和促改革，“穩(wěn)增長(zhǎng)”權(quán)重開(kāi)始下降，“防風(fēng)險(xiǎn)”權(quán)重則明顯上升，“穩(wěn)增長(zhǎng)與防泡沫之間的平衡”成為貨幣政策重心，為此報(bào)告中提出“堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”，“在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。

對(duì)于抑制局部房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，央行表示“繼續(xù)按照“因城施策”的原則對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控，強(qiáng)化住房金融宏觀審慎管理”。

與此同時(shí)也認(rèn)為應(yīng)該“做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)”，“從供給端改革城鎮(zhèn)化土地政策，完善財(cái)稅制度，解決抑制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制機(jī)制問(wèn)題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展”。

下一步貨幣政策將保持中性，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言中性偏緊則是大概率，貨幣收緊，本輪貨幣驅(qū)動(dòng)的樓市上行的小周期告一段落。

從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，央行施行穩(wěn)健的貨幣政策房?jī)r(jià)會(huì)隨之穩(wěn)步上漲，而若是寬松政策之后則是例外。2009年和2010年樓市經(jīng)歷上行周期之后，2011年央行也曾選擇重回穩(wěn)健的貨幣政策，于是樓市開(kāi)始回落，房?jī)r(jià)也隨之下降，因此明年樓市將重回2011年還是2014年的狀態(tài)值得進(jìn)一步研究。