在賣(mài)房子這件事情上稍稍打了一個(gè)盹的綠地似乎并沒(méi)有想要放慢地產(chǎn)發(fā)展的步伐,這一次張玉良借助并購(gòu)手段將渝派房企協(xié)信地產(chǎn)擴(kuò)入“綠地系”。

11月10日,綠地控股對(duì)外披露,其與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)的母公司漢威重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(香港)有限公司簽署協(xié)議,前者擬通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式最終持有協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán),交易價(jià)格初定為51.63億元。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及重組完成后,綠地控股和漢威公司將并列為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)第一大股東。據(jù)悉,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)為協(xié)信控股集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái),下轄啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)、協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)、天驕愛(ài)生活股份有限公司三大業(yè)務(wù)板塊。

這也意味著綠地的地產(chǎn)版圖將借此再添一子,在交易和重組完成后,綠地?cái)M將部分商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)委托協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行管理。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)未來(lái)的規(guī)劃是要成為商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè),并探索輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,推動(dòng)實(shí)現(xiàn)公眾化。

將協(xié)信地產(chǎn)幾近半數(shù)的股權(quán)轉(zhuǎn)手綠地,吳旭似乎也是意有所指。在數(shù)次沖刺上市未果的情況下,協(xié)信地產(chǎn)近年資本短板成為其發(fā)展的最大掣肘。

有接近交易的人士向媒體透露,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在重組完成后的下一步目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)的對(duì)接。對(duì)綠地來(lái)說(shuō),這是為重資產(chǎn)的商辦和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目尋找“出口”,而于協(xié)信而言,兩家公司之前的重組也是其實(shí)現(xiàn)上市夢(mèng)想的一條“捷徑”。

不過(guò),通往羅馬的路似乎也不簡(jiǎn)單,在一些重疊業(yè)務(wù)的梳理上,綠地與協(xié)信或許還有一段不短的路要走。

綠地系52億擴(kuò)編協(xié)信

綠地上位協(xié)信大股東的路要分兩步走,首先漢威重慶向綠地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)20%股權(quán),轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為19.36億元。在完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,綠地集團(tuán)將向協(xié)信原創(chuàng)增資32.27億元,最終取得增資后協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)。

協(xié)議簽署之后,綠地集團(tuán)將對(duì)標(biāo)的公司進(jìn)行審計(jì)、評(píng)估,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)100%權(quán)益的基礎(chǔ)對(duì)價(jià)為96.8億元。綠地方面指出,如果評(píng)估報(bào)告的評(píng)估值高于96.8億元,標(biāo)的公司的交易基礎(chǔ)對(duì)價(jià)將以96.8億為準(zhǔn);若不足,雙方會(huì)另行商定。

但從協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,96.8億元的基礎(chǔ)對(duì)價(jià)已經(jīng)有所折讓,因?yàn)榻刂?月30日,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的總資產(chǎn)達(dá)610.64億元,凈資產(chǎn)為151.26億元。

在簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易合同后的5個(gè)工作日內(nèi),綠地會(huì)向漢威重慶或其他公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓定金1億元;取得境外付款所需的全部行政審批之后的10個(gè)工作日,綠地將支付股權(quán)交易的剩余18.36億元;而在簽署增資合同的20個(gè)工作日內(nèi),協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)將獲得綠地的32.27億元增資。

未來(lái)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的管理團(tuán)隊(duì)(包括相關(guān)中高層管理人員及核心員工等)將通過(guò)設(shè)立有限合伙企業(yè)的形式,采用與綠地集團(tuán)此次交易相同的標(biāo)的公司估值取得協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)10%股權(quán)。

同時(shí),綠地和協(xié)信同意引入戰(zhàn)略投資者,使其也按不低于此次交易約定的標(biāo)的公司估值取得協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)10%股權(quán)。最終標(biāo)的公司的股權(quán)架構(gòu)為:漢威重慶持有40%,綠地集團(tuán)持有40%,管理團(tuán)隊(duì)持有10%,戰(zhàn)略投資者持有10%。

綠地控股董事長(zhǎng)張玉良稱(chēng),與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的合作將推動(dòng)綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的提升。在交易和重組完成后,綠地?cái)M將部分商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)委托協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行管理。

至于當(dāng)中涉及到的項(xiàng)目,綠地集團(tuán)相關(guān)人士稱(chēng),“這些只是計(jì)劃,具體的項(xiàng)目還沒(méi)法說(shuō)”。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)作為協(xié)信控股的地產(chǎn)平臺(tái),下轄啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)、協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)、天驕愛(ài)生活股份有限公司三大業(yè)務(wù)板塊。目前,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在全國(guó)已累計(jì)開(kāi)發(fā)60余個(gè)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)量逾1600萬(wàn)平方米,戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備逾1000萬(wàn)平方米,總資產(chǎn)超過(guò)610億元。

上述接近交易的人士稱(chēng),未來(lái)協(xié)信和綠地之間還將有一個(gè)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的動(dòng)作。雖然雙方的初步意向已經(jīng)達(dá)成,但在走向合力的路上,綠地和協(xié)信或許還需要先完成對(duì)重疊業(yè)務(wù)的梳理,尤其是涉及到委托管理的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)部分。

在本身?yè)碛幸粋€(gè)商業(yè)管理集團(tuán)的前提下,如何從集團(tuán)眾多資產(chǎn)中進(jìn)行篩選以及處理好綠地商業(yè)集團(tuán)與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的關(guān)系都是雙方進(jìn)一步走下去的前提。

吳旭求解資本助力

在協(xié)信地產(chǎn)平臺(tái)未來(lái)的規(guī)劃中,雙方都不約而同地提到了“公眾化”,這個(gè)看似中立的詞組背后是協(xié)信和綠地對(duì)接資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈意愿。

“限制協(xié)信進(jìn)一步發(fā)展的因素有很多,包括全國(guó)化的品牌以及全國(guó)化的平臺(tái)。綠地入股之后會(huì)帶去很多東西,雖然不見(jiàn)得綠地的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要借助協(xié)信的平臺(tái),但這此合作對(duì)雙方來(lái)說(shuō)至少是各取所需。”于吳旭而言,將自己主營(yíng)業(yè)務(wù)幾近半數(shù)的股權(quán)出讓,既是斷腕,也是毅然的選擇。有分析人士指出,沖刺上市多年未果的協(xié)信如果能有國(guó)企綠地加持,或許在資本市場(chǎng)上會(huì)走得更順。

“協(xié)信上市”已經(jīng)是資本市場(chǎng)耳熟的一個(gè)話(huà)題,協(xié)信原上市計(jì)劃時(shí)間表是確定在2012年內(nèi)。不過(guò),因2012年底融資環(huán)境不容樂(lè)觀(guān),協(xié)信推遲其上市計(jì)劃。據(jù)2013年4月香港資本市場(chǎng)消息,該年內(nèi)至少有6家內(nèi)房企將通過(guò)上市方式進(jìn)行籌資,其時(shí)協(xié)信位列名單之內(nèi),但后來(lái)上市事宜再無(wú)公開(kāi)進(jìn)展信息披露。

上市之路關(guān)山難越,協(xié)信也為此付出相當(dāng)多的努力。為了做大上市資產(chǎn)包,躋身一線(xiàn)房企的陣營(yíng),同時(shí)給資本市場(chǎng)一個(gè)更好的題材,協(xié)信在2012至2013年間大規(guī)模增加土儲(chǔ),僅2012年協(xié)信就新增土地規(guī)模約300萬(wàn)平方米。

然而,在快速擴(kuò)張的同時(shí),協(xié)信也承受著現(xiàn)金流的考驗(yàn),上市時(shí)間表一再推遲后,吳旭開(kāi)始著手對(duì)協(xié)信內(nèi)部的業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新梳理,其終極目標(biāo)依然是對(duì)接資本市場(chǎng)。

現(xiàn)在,在協(xié)信的重整中,吳旭將旗下超過(guò)60%的資產(chǎn)拿出,與清華啟迪旗下的科技園資產(chǎn)共同形成一個(gè)總資產(chǎn)約400億的資產(chǎn)包,組成啟迪協(xié)信。而這家負(fù)責(zé)投資和運(yùn)營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公司計(jì)劃在五年內(nèi)銷(xiāo)售額要達(dá)到1000億元,成為一個(gè)市值千億的上市平臺(tái)。其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)管理公司,也將會(huì)做成一個(gè)資產(chǎn)包,理想的去向還是資本市場(chǎng)。

目前,最先完成吳旭上市夢(mèng)想是天驕物業(yè),但新三板的掛牌并不能滿(mǎn)足這家渴望做大房企更大的夢(mèng)想。這次通過(guò)與綠地的聯(lián)姻,其資本夙愿或許會(huì)在張玉良助力下迎來(lái)又一村的時(shí)刻。