新一輪樓市調(diào)控推出近一個(gè)月,效果很顯著。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),10月28個(gè)樣本城市新房成交面積環(huán)比下降15%,發(fā)布樓市新政的城市環(huán)比下降21%,投資需求占比高的城市(如鄭州、蘇州、廈門和無錫等)下降40%-60%。再看房價(jià),近期國家統(tǒng)計(jì)局首次發(fā)布半月房價(jià)變動(dòng)情況,15個(gè)熱點(diǎn)城市10月上半月新房價(jià)格指數(shù)漲幅環(huán)比9月明顯降低,深圳和成都環(huán)比下降0.3%和0.1%,其他13個(gè)城市漲幅回落幅度在1.0-3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

從以往經(jīng)驗(yàn)看,調(diào)控后樓市往往會(huì)經(jīng)歷“量跌價(jià)(慣性)漲-量跌價(jià)滯-量價(jià)齊跌”的過程,調(diào)控效果在5-6個(gè)月后才會(huì)顯現(xiàn)。照理說,“寬貨幣、低利率”的環(huán)境沒有變化,按揭利率仍在歷史低位,樓市不太可能迅速冷卻下來,特別是房價(jià)不會(huì)迅速逆轉(zhuǎn)。此次國家統(tǒng)計(jì)局罕見地發(fā)布半月數(shù)據(jù),突出熱點(diǎn)城市量價(jià)迅速降溫,彰顯調(diào)控效果的指向很明顯。結(jié)合近期樓市政策密集發(fā)布,央媒多次警示資金“脫實(shí)向虛”及管理層多次強(qiáng)調(diào),監(jiān)管部門抑制資產(chǎn)泡沫意圖可見一斑。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示調(diào)控“良效”,意在引導(dǎo)市場預(yù)期。筆者認(rèn)為,短期看,熱點(diǎn)城市成交量迅速下滑是大概率事件。與前幾輪樓市火爆最大不同在于,本輪房價(jià)上漲,加杠桿購房和“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的投資需求是兩個(gè)推手。各地調(diào)控政策密集發(fā)布,加上近期嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入樓市,收緊杠桿和開發(fā)商發(fā)債,對(duì)市場和政策非常敏感的加杠桿和投資需求,其市場預(yù)期會(huì)變化。而且,此輪調(diào)控重點(diǎn)在于限購消滅一部分購買力,限貸收緊杠桿,直指投資炒作需求,可謂政策有效著力。

而且,近年前三季度樓市火熱,多數(shù)開發(fā)商已完成全年銷售目標(biāo)的90%。1-9月,開發(fā)商到位資金同比增長15%,發(fā)債、貸款、信托等多渠道融資開閘,如發(fā)債規(guī)模比去年同期增長近3倍。錢多了但并沒有花出去,2014年3月以來的土地購置面積一直負(fù)增長,1-9月的新開工僅增長6.8%。因此,完成目標(biāo)且“不差錢”的開發(fā)商,至少在明年“兩會(huì)”政策明朗前,將處于減少新推盤的觀望狀態(tài)。10月,CRIC統(tǒng)計(jì)的樣本城市新房推盤量下降24%,京穗深蘇下降50%,最近三周滬深兩地更是出現(xiàn)新盤“零批售”。筆者預(yù)計(jì),未來半年銷售面積將至少出現(xiàn)20%-40%的同環(huán)比下滑。

10月以來,供應(yīng)和銷售持續(xù)下滑,熱點(diǎn)城市庫存消化周期上升至8-10個(gè)月,供應(yīng)緊張有所緩解,但今年以來新開工并未明顯好轉(zhuǎn)。2013年-2015年,房地產(chǎn)用地占供地面積比例分別為27.4%、24.8%和22.5%,收縮趨勢明顯。截至今年9月,開發(fā)商土地購置面積連續(xù)30個(gè)月負(fù)增長,中期內(nèi)供求緊張局面難改,特別是壓縮新增供地的熱點(diǎn)城市。再加上2015年以來開發(fā)商回歸重點(diǎn)城市,土地溢價(jià)率攀升。筆者認(rèn)為,從“量跌價(jià)滯”到“量價(jià)齊跌”的轉(zhuǎn)換將會(huì)比較艱難。“量跌價(jià)滯”的局面至少會(huì)延續(xù)至2017年一季度。當(dāng)然,融資條件收緊,或許會(huì)倒逼開發(fā)商“以價(jià)換量”。

10月以來,人民銀行、銀監(jiān)會(huì)召開關(guān)于打擊資金違規(guī)進(jìn)入樓市、控制杠桿的相關(guān)會(huì)議和進(jìn)行了窗口指導(dǎo)。近期,有兩個(gè)特別重要的信號(hào):一是滬深兩大證券交易所雙雙發(fā)文,收緊開發(fā)商發(fā)行公司債、募資不得用來拿地,這意味著低成本外源資金關(guān)閘;二是10月28日的政治局會(huì)議,近年來首次在未來貨幣政策基調(diào)中,提出抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

這或意味著,今年GDP增長目標(biāo)無虞,資產(chǎn)泡沫拖累人民幣信用,引發(fā)資本外流,造成預(yù)期和貶值負(fù)循環(huán)的情況下,無論是整體貨幣環(huán)境,還是樓市結(jié)構(gòu)性資金環(huán)境,都將出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。當(dāng)前,開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右,施工面積(71億平方米)相當(dāng)于6-7年的銷售規(guī)模。如果以降房價(jià)來擠出樓市泡沫,未來主要城市樓市庫存消化周期超過12個(gè)月。

金融環(huán)境緊縮后,樓市調(diào)控效果會(huì)更顯著,但調(diào)控仍側(cè)重于需求端,熱點(diǎn)城市供求矛盾、未來房價(jià)上漲預(yù)期并未根治。正如人民日?qǐng)?bào)所言,新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換和供給側(cè)改革的環(huán)境下,不能放水,但也不能緊縮,穩(wěn)健仍是主基調(diào)。因此,相機(jī)抉擇下的貨幣寬松,難以避免資金接濟(jì)樓市。截至9月,京滬蘇粵浙等東部五省市房地產(chǎn)貸款余額占全國42.5%的份額。樓市分化背景下,資金更易于流向少數(shù)熱點(diǎn)城市。

此輪22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策,都有供給側(cè)著力的意味,但政策規(guī)定相對(duì)籠統(tǒng),后續(xù)操作細(xì)則和“落地”的配套措施沒有跟上。筆者認(rèn)為,需求管理在短期內(nèi)控制住狂熱的需求、投機(jī)炒作后,土地出讓為主的供給側(cè)要跟進(jìn),并成為中期內(nèi)樓市的政策主旨。今年以來,16個(gè)熱點(diǎn)城市中,8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)少于去年同期,平均下降幅度達(dá)到29.3%,6個(gè)城市批準(zhǔn)預(yù)售面積下降,平均降幅達(dá)到22.4%。建議在“控地價(jià)、降房價(jià)”的保駕下,大規(guī)模增加供地。

一方面,基于熱點(diǎn)城市劃定城市邊界,新增供地效率低、配套跟上的周期長等問題,要加快存量土地盤活。由此,要適應(yīng)大城市服務(wù)業(yè)興起的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更替現(xiàn)狀,除了向集約式的服務(wù)業(yè)增加供地外,要加快推進(jìn)工業(yè)用地向居住用地轉(zhuǎn)變,增加土地出讓金,涵養(yǎng)未來政府稅源。目前,北京、廣州和深圳等早已是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的超大城市,服務(wù)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率在70%-90%。但是,2015年京穗深三個(gè)城市工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約(3.9%)和東京(5.1%)。與此同時(shí),京穗深住宅用地占比分別僅為28%、29%和26%,遠(yuǎn)低于紐約(44%)和東京(73%)。因此,要加快配套成熟、供應(yīng)效率高的存量用地盤活力度。

另一方面,城市外圍及都市圈范圍內(nèi)的土地出讓,應(yīng)加快軌道交通建設(shè)為導(dǎo)向的區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)均等化布局力度,包括教育醫(yī)療、市政管網(wǎng)等配套服務(wù),也包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游(例如研發(fā)-制造-物流)在區(qū)域內(nèi)的重新布局。例如,旨在提高通勤效率的多種交通工具無縫對(duì)接的規(guī)劃,軌道站點(diǎn)大規(guī)模上蓋住房和大型停車場建設(shè);旨在提高公共服務(wù)供應(yīng)效率的教育集團(tuán)化(強(qiáng)校幫弱校)、強(qiáng)化劃片入學(xué)和學(xué)區(qū)政策;旨在夯實(shí)有效需求的非戶籍人口本地化,如非超大城市放寬入戶門檻,用地審批“雙掛鉤”(財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和新增供地規(guī)模、新增戶籍人口規(guī)模掛鉤)等政策的實(shí)施細(xì)則都需要加快落地。