接二連三的利空消息正在將樓市觀望者的耐心擊碎。在10月19日人民銀行上?？偛空偌?5家在滬主要中資商業(yè)銀行，要求全面貫徹落實(shí)人民銀行全國(guó)貨幣信貸形勢(shì)分析和住房信貸工作座談會(huì)精神之后，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)再次就房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警告。

10月22日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“銀監(jiān)會(huì)”）在其網(wǎng)站上發(fā)布的一份聲明中說(shuō)，機(jī)構(gòu)希望通過(guò)加強(qiáng)對(duì)信貸資金和銀行理財(cái)產(chǎn)品的監(jiān)督，限制流向房地產(chǎn)部門(mén)的信貸。

來(lái)自銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行牡臄?shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的銀行理財(cái)資金余額16.03萬(wàn)億元，其中流向房地產(chǎn)業(yè)的涉及金額大概在2.09萬(wàn)億元。

與去年相比，流入房地產(chǎn)業(yè)的銀行理財(cái)資金規(guī)模占比在今年上半年快速上升，從2015年的9.68%提高至13.06%，較去年新增約5500億元。雖然抵押貸款構(gòu)成了流向不動(dòng)產(chǎn)的資金的大部分，但進(jìn)入該部門(mén)的大約30%的信貸卻來(lái)自非銀行部門(mén)，包括信托機(jī)構(gòu)、理財(cái)產(chǎn)品和其他渠道。

隨著這一渠道從縮小到逐漸封死，房企又將丟失一塊重要的融資陣地，新的信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。

房企償債能力不確定性增加

世邦魏理仕在其最新的一份報(bào)告中指出，截至2016年3月，中國(guó)非金融部門(mén)的債務(wù)達(dá)到GDP的255%，雖然這部分貢獻(xiàn)并非只來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，然而從去年以來(lái)個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，已經(jīng)達(dá)到2013年與2014年兩倍多。

具體來(lái)看，去年佳兆業(yè)集團(tuán)因未能支付離岸債券利息，引發(fā)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。隨后，恒盛地產(chǎn)又出現(xiàn)2650萬(wàn)美元利息延遲支付的情形。雖然恒盛地產(chǎn)在寬限期內(nèi)完成支付利息，但是接連發(fā)生的債務(wù)危機(jī)事件，讓債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為行業(yè)關(guān)注的重要話題。

2016年下半年多地限購(gòu)政策密集出臺(tái)之前，房企并不用為不斷高企的債務(wù)比例過(guò)分擔(dān)心。今年前三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，為開(kāi)發(fā)商提供了更充足的現(xiàn)金流。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度36%的新增人民幣貸款均為住房貸款，遠(yuǎn)高于去年的19%。也就是說(shuō)住宅銷(xiāo)售的穩(wěn)步上升成為開(kāi)發(fā)商不斷擴(kuò)大債務(wù)比例的底氣，2016年前8個(gè)月，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目預(yù)售籌得的資金同比上升了30%。

不過(guò)，在國(guó)慶期間20多個(gè)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，以及土地價(jià)格的不斷走高，為開(kāi)發(fā)商未來(lái)的債務(wù)償還能力增加了不確定性。

“2016年上半年，一線城市中高企的土地價(jià)格推升了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期，從而支持了住宅價(jià)格上漲”，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，“為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府已經(jīng)開(kāi)始從資金源頭對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，禁止借助信貸杠桿降低買(mǎi)房門(mén)檻。”

其中，部分上漲過(guò)快城市重新推出限制政策，包括重啟限購(gòu)、提高二套房首付及收緊個(gè)人房貸發(fā)放。如北京將首套房的首付標(biāo)準(zhǔn)提高至35%，深圳亦將二套房首付比例提高至70%?？梢灶A(yù)見(jiàn)，通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售的資金回款平衡風(fēng)險(xiǎn)的如意算盤(pán)即將落空，不僅如此，此前多途徑的融資渠道同樣也在收窄。

10月21日相關(guān)媒體報(bào)道稱(chēng)，上海證券交易所近日實(shí)施房地產(chǎn)公司債券審核新政，收緊了公司債相關(guān)條件，正考慮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債設(shè)立準(zhǔn)入門(mén)檻并實(shí)施分類(lèi)管理。

根據(jù)上交所的披露，10月19日，貴陽(yáng)城南地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行規(guī)模為30億元的公司債顯示為終止?fàn)顟B(tài)。而此前在上海拿下地王的融信（福建）投資集團(tuán)有限公司，擬公開(kāi)發(fā)行一筆規(guī)模達(dá)到43億元的公司債，受理后兩個(gè)月尚未得到批準(zhǔn)。自9月12日以來(lái)，只有三家房企公司債得以發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模均在20億元以內(nèi)。

作為對(duì)比，2016年前8個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990只，超過(guò)2015年全年總數(shù)。截至9月中旬，2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

興業(yè)證券固定收益分析師池光勝認(rèn)為，隨著近期一系列收緊開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源的政策出臺(tái)，如銀行資金不允許用來(lái)拿地，證監(jiān)會(huì)對(duì)定增資金的限制性規(guī)定以及交易所收緊了房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)等，開(kāi)發(fā)商拿地積極性和融資能力都將受到極大限制，償還各種拿地資金的壓力明顯增大。

而在世邦魏理仕方面看來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡早把握低息環(huán)境機(jī)會(huì)，早為其再融資需求制訂計(jì)劃。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，境內(nèi)債券發(fā)行受阻，部分開(kāi)發(fā)商也有重回境外債市的趨勢(shì)。就在9月21日，碧桂園宣布發(fā)行6.5億美元于2023年到期優(yōu)先票據(jù)為現(xiàn)有債務(wù)再融資，票面利率4.75%。

區(qū)域型房企風(fēng)險(xiǎn)最大

針對(duì)融資渠道變窄問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)參與主體之一的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不能一概而論。

“從大型開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，盡管今年4月以來(lái)部分國(guó)企債務(wù)違約時(shí)間令債券利率有所上升，現(xiàn)在仍是把握低成本境內(nèi)債券的‘黃金時(shí)期’。如果公司債尚有渠道空間，開(kāi)發(fā)商可將高息境外債置換成低息境內(nèi)債，并將到期時(shí)間往后推遲兩年”，世邦魏理仕的相關(guān)研究人員在一份關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)評(píng)估的報(bào)告中如此表示。

而對(duì)于中小房企，目前風(fēng)險(xiǎn)在于短期償債壓力增大，針對(duì)這種情況應(yīng)盡早為公司的再融資制訂計(jì)劃。目前看來(lái)，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段多選擇與投資者成立合資公司彌補(bǔ)資金短缺。

“一些香港上市的開(kāi)發(fā)商也選擇與保險(xiǎn)公司建立合作關(guān)系。鑒于中小型開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮以及競(jìng)爭(zhēng)力下滑，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更多兼并收購(gòu)活動(dòng)”，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

而從此輪調(diào)控的明顯的“去杠桿”意圖來(lái)看，世邦魏理仕的評(píng)估報(bào)告認(rèn)為區(qū)域性房企面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較大。

“由于住宅市場(chǎng)兩極分化，需求集中在門(mén)戶城市。一些區(qū)域型開(kāi)發(fā)商，尤其是中型開(kāi)發(fā)商原本的業(yè)務(wù)范圍在單一省份，但是有意向全國(guó)范圍進(jìn)行擴(kuò)張以分散風(fēng)險(xiǎn)。然而，由于對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不足以及迫切進(jìn)入新的市場(chǎng)，這些開(kāi)發(fā)商在其傳統(tǒng)地理覆蓋以外的區(qū)域拿地往往采取激進(jìn)叫價(jià)獲取土地。”謝晨表示。

數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，40家標(biāo)桿房企中，有23家房企拿過(guò)溢價(jià)超過(guò)100%的高溢價(jià)地塊，其中類(lèi)似榮盛發(fā)展、新城控股等區(qū)域型房企就占據(jù)半壁江山。

以近期頻頻拿地的中梁地產(chǎn)為例。從去年開(kāi)始，據(jù)守溫州的中梁地產(chǎn)就將戰(zhàn)略版圖擴(kuò)展至寧波、麗水、金華和臺(tái)州等地，拿地金額達(dá)93億元，預(yù)計(jì)今年拿地金額為250億元。

截至目前，中梁地產(chǎn)今年已在諸暨、溫州、臺(tái)州、衢州、張家港、嘉興、畣直、海寧等23個(gè)城市獲取48個(gè)項(xiàng)目，投資拿地超170億元。

專(zhuān)家認(rèn)為，房企此前積極拿地，可以看作是一種無(wú)奈。因?yàn)榇饲肮┑毓?jié)奏不快，房企也沒(méi)有太多選擇。而地方政府恰是在市場(chǎng)銷(xiāo)售比較熱的時(shí)候賣(mài)地，其實(shí)也吻合了房企的資金狀況和補(bǔ)庫(kù)存需求。顯然一擁而上拿地容易人為抬高土地成本，這對(duì)房企經(jīng)營(yíng)將帶來(lái)極大考驗(yàn)。

而國(guó)家層面也正在關(guān)注這種區(qū)域型房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)。在10月22日的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席尚福林就提及加強(qiáng)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策。