需求萎縮、供應(yīng)放緩。新政之后，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)成交持續(xù)低迷的勢(shì)頭。隨著自住房在10月迎來(lái)新一波交易高峰，新房成交價(jià)格也即將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。在量?jī)r(jià)下調(diào)的同時(shí)，新房成交結(jié)構(gòu)也逐漸向中小戶型轉(zhuǎn)移。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年開局，高端市場(chǎng)還將面臨更大降溫。
成交量連降三周

“無(wú)論對(duì)于賣家還是買家，新政肯定會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)影響”。一位不愿具名的房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人近日告訴記者，新政之后，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，首付比例提高尤其是二套非普住宅首付提高，讓一部分客戶重新梳理自己的資產(chǎn)，購(gòu)房計(jì)劃不得不暫時(shí)擱置；對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，客戶的流失讓不少項(xiàng)目紛紛推遲開盤時(shí)間，暫緩銷售。

來(lái)自亞豪君岳會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第三周(10月17日-10月23日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交2069套，成交面積24.24萬(wàn)平米，這也是進(jìn)入10月之后，成交連續(xù)第三周處于低迷。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)也顯示，2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬下降37.1%，環(huán)比上月同期下降28.3%。

純商品住宅(普通住宅+別墅)的交易量都在下滑，其中，普通住宅網(wǎng)簽1558套，環(huán)比9月中上旬下降39.5%，別墅成交468套，環(huán)比下降1.9%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，新房交易萎縮，一是因?yàn)?·30新政出臺(tái)后，政策效果立竿見影，購(gòu)房人心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，需求萎縮；二是因?yàn)榻鼉赡晷路渴袌?chǎng)遠(yuǎn)郊化、豪宅化，不少項(xiàng)目都會(huì)被列入非普通住宅，新政使得換房人首付比例明顯提高，部分購(gòu)房需求不得不延緩或取消購(gòu)房計(jì)劃；三是因?yàn)榈貎r(jià)高企，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏大戶型，偏高端化，適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)稀缺，從而進(jìn)一步加劇了新房市場(chǎng)需求的萎縮，市場(chǎng)交易因此低迷。

未來(lái)可以預(yù)見的是，在成交量持續(xù)低迷之后，北京新房成交價(jià)格也即將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

近日，陽(yáng)光城·陽(yáng)光佳苑自住型商品住房搖號(hào)發(fā)布，在經(jīng)歷9月的斷供和成交量大跌之后，北京的自住型商品房將迎來(lái)一波新的交易高峰。

胡景暉表示：“9·30新政重啟了70/90政策，并明確要求加大自住房供應(yīng)，這將有效抑制新房供應(yīng)的高端化、豪宅化趨勢(shì)，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。而在高價(jià)位住房得到控制、中低價(jià)位住房供應(yīng)增多時(shí)，新房的價(jià)格也將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性回落。”

成交結(jié)構(gòu)向中小戶型轉(zhuǎn)移

雖然延期開盤、銷售放緩成為當(dāng)下市場(chǎng)的主流，但仍然有項(xiàng)目在積極入市。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京商品住宅市場(chǎng)僅有兩項(xiàng)目入市，包括普宅項(xiàng)目西山燕廬以及商辦別墅項(xiàng)目天恒旭輝7號(hào)院，共新增住宅產(chǎn)品486套，預(yù)售許可面積5.9萬(wàn)平米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，上述兩個(gè)項(xiàng)目也代表了調(diào)控風(fēng)頭之下仍有入市意愿的兩類項(xiàng)目。其一為商辦產(chǎn)品，調(diào)控之后10月入市僅有的9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商辦項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)。在住宅調(diào)控“風(fēng)緊”之后，雖然商辦產(chǎn)品的首付比例并未調(diào)高，但后續(xù)同樣面臨調(diào)控壓力，因此開發(fā)商仍在加緊出貨。另外一類則是新興區(qū)域的住宅新盤，以西山燕廬為例，該區(qū)域隨著門頭溝新城建設(shè)供地較為集中，目前住宅的普遍售價(jià)都已在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平米左右，因此該項(xiàng)目才能以較高的價(jià)格成功取得預(yù)售許可，而除此之外，該項(xiàng)目本次推出的小戶型產(chǎn)品規(guī)劃在所屬區(qū)域內(nèi)較為稀少，這也是項(xiàng)目能夠“頂風(fēng)入市”的底氣之一。

對(duì)于中端改善型客群來(lái)說(shuō)，二手房已經(jīng)不能滿足其對(duì)居住品質(zhì)的要求，而未來(lái)新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。西山燕廬、翡翠公園等這類產(chǎn)品，也因此才能在整體成交低迷的環(huán)境之下，實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的銷量。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)逐漸向中小套型轉(zhuǎn)移，140平方米以內(nèi)成交占比已經(jīng)達(dá)到了69%，其中90-140平方米的成交占比為40.50%。

高端市場(chǎng)明年壓力更大

多位行業(yè)從業(yè)者告訴記者，在今年未來(lái)兩月時(shí)間里，在售項(xiàng)目仍然會(huì)保持正常銷售。由于今年前幾個(gè)月銷售情況普遍較好，因此全年壓力不大。不過(guò)等到明年開局的時(shí)候，新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)真正開始。

“潛在供應(yīng)的嚴(yán)重不足使得目前北京純商住宅項(xiàng)目普遍已經(jīng)進(jìn)入‘慢周期’，而新政對(duì)于純商住宅市場(chǎng)的影響，則使得其銷售節(jié)奏更加放緩”，郭毅認(rèn)為，從2011年初“京八條”與2013年年底頒布的“京七條”，對(duì)比兩次收緊調(diào)控之后的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，調(diào)控后均出現(xiàn)成交量的大幅下滑，而此次調(diào)控之后成交低迷現(xiàn)象也將更加嚴(yán)重。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然目前的網(wǎng)簽還未完全反映新政后的市場(chǎng)情況，但整體來(lái)看今年8-9月的高溫趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了改變，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)到11月才將反映出更完全的政策結(jié)果。

張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控政策針對(duì)中高端市場(chǎng)的影響將更為明顯，將約束明顯高于周圍、高于前期價(jià)格的項(xiàng)目，這會(huì)導(dǎo)致很多豪宅入市難度增加，特別是前期地王項(xiàng)目，取得預(yù)售證的難度將大為增加。