隨著越來越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向了海外市場(chǎng)，近年來，中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商掀起“集體出海”熱潮。繼前期布局之后，包括綠地、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等房企海外項(xiàng)目今年加速入市銷售，海外業(yè)績(jī)成為房企新的增長點(diǎn)，房企出海步入收獲期。業(yè)內(nèi)專家表示，海外銷售期的到來標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段，業(yè)績(jī)的背后，是房企國際化逐步成熟的體現(xiàn)，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階。

京華時(shí)報(bào)記者邢飛 潘秀林 張淑玲

海外投資加速

全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近期發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資概覽》專題報(bào)告顯示，雖然全球市場(chǎng)在過去一年受到不明朗因素所影響，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額仍然高達(dá)13500億美元。截至2016年6月的12個(gè)月內(nèi)，投資活動(dòng)最頻繁的紐約、倫敦、悉尼等25個(gè)市場(chǎng)共吸引了全球53.3%的房地產(chǎn)投資，此份額高于之前一年的52.7%。

在全球房地產(chǎn)投資中，中國成為最惹人注目的買家之一，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元，中國資本為投資主力，約占總額的60%，該數(shù)據(jù)較去年同期增長超過一倍。

10月20日，普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購市場(chǎng)回顧與前瞻”。數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量和金額均實(shí)現(xiàn)顯著增長，交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財(cái)務(wù)投資者海外并購的首選。

對(duì)于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營銷中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江表示，與開發(fā)商在國內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致，經(jīng)濟(jì)有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對(duì)中國房企有較強(qiáng)吸引力。

綠地、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等出海房企均以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和人口集聚較快的城市為主要目標(biāo)市場(chǎng)，聚焦經(jīng)濟(jì)活躍、市場(chǎng)成熟、人口集聚、投融資便利的海外國家和地區(qū)。

客群更加本地化

“做中國市場(chǎng)的海外延伸”，是綠地進(jìn)入海外市場(chǎng)初期確保盈利的極佳切入點(diǎn)。隨著房企對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的熟悉以及品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥εc日俱增，中國房企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、消費(fèi)者的掌控信心和能力也不斷提升，在海外市場(chǎng)就能迎來多元化客群。

目前，在鞏固國內(nèi)客群的基礎(chǔ)上，美國、英國、澳大利亞、加拿大等海外項(xiàng)目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項(xiàng)目為例，綠地客源分布既包括中國，同時(shí)包括澳洲、新加坡、馬來西亞等。此外，首創(chuàng)位于澳大利亞兩個(gè)項(xiàng)目基本全都是在澳洲本地實(shí)現(xiàn)的，僅剩不到10%的房源留在國內(nèi)發(fā)售。

在海外項(xiàng)目打造上，有的房企選擇獨(dú)立開發(fā)，有的則選擇合資，綠地信奉自主經(jīng)營，海外項(xiàng)目的核心管理團(tuán)隊(duì)基本由集團(tuán)派駐，旨在打造一批自有國際化運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。為了防范海外市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，首創(chuàng)置業(yè)在海外選擇與當(dāng)?shù)卮笮头科蠛献鏖_發(fā)方式，比如位于悉尼市西北部卡靈福德的首創(chuàng)·萊克星頓項(xiàng)目是首創(chuàng)置業(yè)與澳洲本土開發(fā)商Dyldam共同開發(fā)，而該開發(fā)企業(yè)同樣也是澳洲排名前五的住宅公寓發(fā)展商。另一處位于澳大利亞第三大城市布里斯班的首創(chuàng)·翡翠項(xiàng)目，同樣聯(lián)手了澳洲本土著名開發(fā)企業(yè)Arden。

業(yè)內(nèi)專家表示，海外銷售期的到來標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段，業(yè)績(jī)的背后，是房企國際化逐步成熟的體現(xiàn)，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階。

□置業(yè)案例

海外買房記

溫哥華四季如春，空氣清新。去過溫哥華的人大都有這樣的感覺，很多地球人不惜重金也要把家搬到這里。崔女士正是這樣的一批地球人中的一員，她夢(mèng)想著面朝大海、春暖花開的房子。在國內(nèi)，對(duì)她而言，這輩子也只是癡人說夢(mèng)。機(jī)緣巧合，她送孩子去溫哥華讀書時(shí)，萌生了在那里買房的意愿。

飛機(jī)一降落到溫哥華機(jī)場(chǎng)，湛藍(lán)的天空，觸摸得到的云彩，清新的空氣、美麗的城市，一下子吸引了她，這里不愧是世界最宜居的城市，崔女士如此感嘆。一切安頓好后，溫哥華的朋友們都談?wù)撝@里的房?jī)r(jià)，這里的房屋。恰巧一個(gè)星期日，正是很多房子開放日，開放日這天，所有的人都可以參觀，跟著朋友來到了一處正在開放的獨(dú)立屋，一共三層的房子，有花園、草地，有放映室、健身房、當(dāng)然客廳起居室就不必說了，功能齊全，而且整棟房屋像一位女神映襯在藍(lán)天下，真的是美不勝收，此時(shí)的崔女士還只是欣賞和羨慕的階段。

崔女士向旁邊的經(jīng)紀(jì)人打聽這套獨(dú)立屋的價(jià)格，經(jīng)紀(jì)人告訴她，這套獨(dú)立屋，價(jià)格大概在80多萬加元，按1:5的匯率，大概在400多萬元人民幣。崔女士心里有個(gè)小確幸，賣掉國內(nèi)的房子還能買套這里的別墅，而且孩子的學(xué)費(fèi)也能有保障了！但賣掉國內(nèi)的學(xué)區(qū)房還是讓崔女士猶豫了，帶著這樣的遺憾崔女士回到了國內(nèi)。

今年3月，崔女士再去溫哥華看孩子，這次所有的朋友都告訴她，這里的房子漲得太快了，你如果現(xiàn)在不買，還要漲，你會(huì)后悔的，而且如果你早點(diǎn)買，能省出一輛車錢來。朋友還告訴她，去年她心動(dòng)的那套房子已經(jīng)漲到140多萬加元了，一下子漲了60多萬加元，這真的可以用恐怖兩個(gè)字來形容房?jī)r(jià)的高漲，比起當(dāng)時(shí)的北京房?jī)r(jià)有過之而無不及。而且在溫哥華買房子不是我們?cè)趪鴥?nèi)理解的“買”，而是“搶”。“搶”意味著什么呢？一套房子，有很多人都可以下offer，原本報(bào)價(jià)90萬加元的房子，很可能加價(jià)五六十萬加元，出價(jià)高者得，而你只有一次提offer的機(jī)會(huì)，所以買房子不能看報(bào)價(jià)，而要看有多少人跟你搶這套房子，所以在這里你會(huì)體驗(yàn)到驚心動(dòng)魄的搶房大戰(zhàn)。

這一次，催女士也加入了搶房大戰(zhàn)中。經(jīng)紀(jì)人帶著不停地看房子，選地段、選學(xué)區(qū)、選配套、下offer，解除條件，驗(yàn)房、交定金，辦貸款、收房等手續(xù)，有條不紊，在溫哥華買房，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，有經(jīng)紀(jì)人、金融顧問、律師等幫你準(zhǔn)備好了一切，你只是按照要求做就可以了。最后，她選擇高貴林港的一套獨(dú)立屋，相對(duì)于西溫，這里的房?jī)r(jià)算是便宜的。

慶幸的是在崔女士買房后的兩個(gè)月，溫哥華決定對(duì)海外買家征收15%的額外房產(chǎn)稅，這意味著如果崔女士晚買兩個(gè)月，就要多支付15%的房產(chǎn)稅。對(duì)于她來說，孩子在國外留學(xué)的確需要一套房子，這樣可以免去總是搬家之苦。

誰說北京的房?jī)r(jià)漲幅高，誰說北京買房情緒那么高漲，在溫哥華的房?jī)r(jià)也可以用瘋狂一詞來形容。

人們通常都是買漲不買跌，這種恐慌的情緒或許也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。據(jù)地產(chǎn)公司RoyalLePage發(fā)布的最新報(bào)告顯示，今年第三季度大溫地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅為30.6%。截至9月30日，大溫地區(qū)房屋的均價(jià)上漲至119萬加元，去年同期為91.5萬加元。相比之下，大多倫多地區(qū)第三季度房屋的均價(jià)為69.3萬元，比去年同期的61萬元上漲了13.6%。

報(bào)告中提到，受到本地買家和海外投資者的需求驅(qū)動(dòng)，大溫地區(qū)豪宅市場(chǎng)一直很興旺，很多豪宅買家并不是以投資為目的，他們更關(guān)心是否能選到中意的房子，因此豪宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅很快，甚至高于市場(chǎng)的平均漲幅，隨著房?jī)r(jià)的上漲，在溫哥華100萬加元的房子已經(jīng)不算豪宅，豪宅的定義也一再被推翻。

房市太熱反而讓很多潛在賣家不敢賣房，崔女士這樣解釋賣家不敢賣房的原因：盡管現(xiàn)在賣房行情很好，但擔(dān)心一旦把房屋賣出去，就意味著自己又變回買家，不得不進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)市場(chǎng)選房買房，可能還要花高價(jià)才能再買到一處新的房子，另一個(gè)原因是有些賣家期待著未來房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步升高，希望以后賣房再多賺一些。

賣家不賣房，讓本就供不應(yīng)求的房屋市場(chǎng)房源更少，推動(dòng)房?jī)r(jià)升高和搶房大戰(zhàn)更加激烈。而很多賣家在市區(qū)買不到房，不得不向更偏遠(yuǎn)的地區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)大溫地產(chǎn)局報(bào)告顯示，雖然實(shí)行了海外交易稅，但房?jī)r(jià)沒有暴跌，大溫9月房?jī)r(jià)微漲了0.3%。

□企業(yè)

富力：海外市場(chǎng)步入收獲期

富力地產(chǎn)從2013年開始全球化布局大步伐，先后進(jìn)軍馬來西亞、澳大利亞海外房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。富力公主灣是富力地產(chǎn)進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目；富力公主灣位于馬來西亞第二大城市新山市，地處馬來西亞南大門，項(xiàng)目緊鄰新山市通往新加坡的海關(guān)關(guān)口，通過新柔長堤與新加坡相連，與新加坡國門僅1公里之隔。

富力公主灣定位為高檔住宅、五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、國際時(shí)尚商業(yè)街、頂尖配套空中會(huì)所、1.8公里濱海長堤等六大頂尖業(yè)態(tài)的大型高檔國際濱海社區(qū)，將規(guī)劃打造成為新馬兩地國家門戶標(biāo)志性的綜合體建筑。精裝修，按套內(nèi)面積銷售，戶型有單間、一房、兩房、三房、2+1雙鑰匙戶型、四房等豐富戶型，銷售面積從套內(nèi)50平米到130平米不等。

繼踏出中國、把業(yè)務(wù)擴(kuò)展至馬來西亞后，富力集團(tuán)抓緊機(jī)會(huì)進(jìn)軍了極具吸引力的澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，先后在墨爾本及布里斯班收購了五個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。布里斯班1號(hào)是富力在澳洲的開山之作，地處澳洲東海岸CBD核心商務(wù)區(qū)，作為城市中心區(qū)域的地標(biāo)項(xiàng)目，自身配套完備。

在服務(wù)上，富力海外服務(wù)平臺(tái)包括移民投資、留學(xué)、旅游、海外置業(yè)四大板塊。從前期市場(chǎng)了解到銷售過程中的法律金融咨詢乃至物業(yè)交付后的包租代管等置業(yè)各環(huán)節(jié)均為買家提供有力的服務(wù)保障。

隨著海外項(xiàng)目相繼入市，富力海外市場(chǎng)已經(jīng)步入收獲期。10月4日，富力地產(chǎn)股份有限公司公布，前9月協(xié)議銷售收入約人民幣485.1億元，累計(jì)銷售面積約369.41萬平方米，較去年同期分別上升43%和31%。其中海外(馬來西亞及澳大利亞)項(xiàng)目銷售額約人民幣9.8億元，銷售面積約3.95萬平方米。

綠地：國際化不斷升級(jí)

2013年，是綠地國際化戰(zhàn)略的元年，綠地啟動(dòng)建設(shè)濟(jì)州島“六大核心項(xiàng)目”之一的綠地韓國健康旅游城，又相繼斬獲美國洛杉磯綠地中心項(xiàng)目、紐約綠地太平洋公園項(xiàng)目，不斷刷新中國房企在美最大投資紀(jì)錄。2014年，綠地國際化戰(zhàn)略繼續(xù)發(fā)力，挺進(jìn)英國倫敦、加拿大多倫多、馬來西亞新山，追資澳洲、韓國，一批項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入收獲期。

2016年，綠地國際化拓展視野日益寬廣，模式愈加靈活。成功進(jìn)軍日本并收購綠地·樂購仕千葉海港城項(xiàng)目，首度瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，意在打造“訪日旅游一站式大型商業(yè)綜合體”。與中東投資方通過股權(quán)置換斬獲紐約核心區(qū)項(xiàng)目，并合作籌建房地產(chǎn)綜合基金以投資世界頂級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

以澳洲市場(chǎng)為例，2013年初，綠地落實(shí)了在澳洲的第一個(gè)項(xiàng)目——悉尼綠地中心。這個(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模接近35億到40億人民幣，包括酒店和高層住宅。通過這一項(xiàng)目的開發(fā)，綠地逐步熟悉澳大利亞的市場(chǎng)，并于2014年上半年繼續(xù)加大了在澳大利亞的投資，分別在悉尼北區(qū)和內(nèi)西區(qū)購入了兩個(gè)項(xiàng)目。2015年，綠地在悉尼東區(qū)追加投資，將一個(gè)舊酒店改造為住宅。第五個(gè)項(xiàng)目則是在2015年11月，綠地在兩輪國際性投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中贏得新南威爾士州政府一個(gè)有800多套住宅外加6000至7000平米的大型商業(yè)綜合性開發(fā)項(xiàng)目。2016年上半年，綠地與另一家企業(yè)共同開發(fā)了位于悉尼南部大型住宅項(xiàng)目。

□對(duì)話

“走出去”是必然趨勢(shì)

問：在過去幾年，中國房企出海投資有哪些變化？

◎高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部副董事顧悟杰：國內(nèi)的大型開發(fā)商在過去的幾年里開啟了海外布局，國內(nèi)房企在海外投資額每年都呈上升趨勢(shì)，根據(jù)高力國際的交易記錄，目前海外發(fā)達(dá)國家的一線城市都有中國開發(fā)商的影子。

◎仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)高級(jí)董事劉麗紅：

中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過過去20多年的高速發(fā)展，各行各業(yè)都有了一定的積累和發(fā)展，因此進(jìn)一步向外拓展業(yè)務(wù)的需求開始增加，全球化國際化也就成了必然的趨勢(shì)。從行業(yè)來看，最早出海的是金融機(jī)構(gòu)，之后是能源、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)的出海是從2012年到2013年開始，短短幾年里發(fā)展規(guī)模和速度都非常快。

問：房企出海激增的原因是什么？

◎高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部副董事顧悟杰：出海激增的主要原因是全球化經(jīng)濟(jì)投資政策，中國成為世界最大GDP貢獻(xiàn)國之一，中國企業(yè)也起到了舉足輕重的作用，作為國內(nèi)的大企業(yè)，走向世界國際化已經(jīng)成為了讓祖國更強(qiáng)大的發(fā)展方針。

◎仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)高級(jí)董事劉麗紅：

中國房企出海激增的原因，首先是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境帶來的；其次是企業(yè)本身的戰(zhàn)略考慮，從高速發(fā)展到平穩(wěn)布局，企業(yè)需求更多的市場(chǎng)也需要尋找更多新的利潤增長點(diǎn)；最后，中國房企在快速發(fā)展中，積累很多國內(nèi)的客戶資源，他們本身有著很強(qiáng)的海外置業(yè)需求，在這樣的基礎(chǔ)上，中國房企就有了更大的出海投資的動(dòng)力。

問：中國房企出海投資主要分布在哪些區(qū)域？

◎高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部副董事顧悟杰：中國企業(yè)以其強(qiáng)大的實(shí)力出海，并且在世界范圍內(nèi)已經(jīng)購買或建筑了地標(biāo)性建筑物。中國企業(yè)投資主要集中在發(fā)達(dá)國家的首要城市如洛杉磯、紐約、悉尼、倫敦等。主要吸引人群是當(dāng)?shù)氐母叨似髽I(yè)以及個(gè)人。

◎仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)高級(jí)董事劉麗紅：

中國房企出海投資目前主要集中三類城市和區(qū)域：第一個(gè)是澳洲，這里華人較多；另外一類是成熟市場(chǎng)，譬如美國和歐洲，美國的市場(chǎng)非常大，目前中國房企已經(jīng)進(jìn)入了美國很多門戶城市如紐約、洛杉磯等，歐洲主要是倫敦；還有一類是新興市場(chǎng)，如馬來西亞、印尼、印度等，這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不如中國發(fā)達(dá)，所以也有很多開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入。

問：中國房企出海投資應(yīng)該注意哪些問題？個(gè)人海外置業(yè)應(yīng)該注意哪些問題？

◎高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部副董事顧悟杰：企業(yè)出海主要需要了解國家對(duì)海外架構(gòu)的政策以及規(guī)定，同時(shí)了解國外當(dāng)?shù)貙?duì)于地產(chǎn)的稅務(wù)以及法律。對(duì)于個(gè)人的投資者，首先要選擇知名并且專業(yè)的代理公司，因?yàn)榇砉臼橇私夂Ｍ舛悇?wù)以及法律的第一扇門，同時(shí)專業(yè)的代理公司可以提供完善的售后服務(wù)，第二點(diǎn)如果選擇貸款的話，需要對(duì)貸款政策有比較完善的了解，并且在投資前向銀行或代理公司了解貸款所需材料，再進(jìn)行投資。

◎仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)高級(jí)董事劉麗紅：

中國房企一般會(huì)根據(jù)自身特點(diǎn)來決定出海投資的方式，比如有些企業(yè)會(huì)選擇獨(dú)自操盤經(jīng)營，如萬達(dá)、綠地、泛海等，這些企業(yè)通常自身的實(shí)力較強(qiáng)，但更多企業(yè)會(huì)選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的方式來開發(fā)運(yùn)營。對(duì)于首次出海的房企來說，采用與當(dāng)?shù)赜锌诒袠I(yè)績(jī)的企業(yè)合作的方式通常會(huì)更為穩(wěn)妥，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)，在進(jìn)入之前必須要進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地調(diào)研和考察。