上班低頭打卡，下班匆匆回家，白天的格子間內年輕白領們都在安靜的工作，唯一的聲音是電腦鍵盤的敲擊聲。這是你頭腦中對寫字樓辦公的記憶？那這種印象恐怕就OUT了。如今的新型寫字樓里，可辦公、可交友、可相親、可運動，還可逛大集，完全就是一個“現(xiàn)實版”的真人秀。
遭遇同質化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場，開始部分嘗試將商場改造為寫字樓，尤其是適應中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的社交型寫字樓，受到不少開發(fā)商的青睞。寫字樓的春天真的來了？
寫字樓里辦起了集市
2016年9月23日，一個周五的工作日。中午午休時，在望京SOHO某創(chuàng)業(yè)企業(yè)上班的小白領wendy從辦公室下樓去常去的快餐店覓食時，意外發(fā)現(xiàn)，一層的中央廣場今天有點兒與往常不同，幾十個矮桌支起的“小攤”圍成的小圈內，擺放著各式各樣的小玩意，廣場前搭建起的臨時音樂臺上，還有一對年輕樂手在唱著吶喊青春的搖滾樂，“我的夢想……”“對哈，今天中午這里有個集市，好像還有什么辦公椅速滑賽。”wendy想起，昨天臨下班前，曾聽同事們議論起，寫字樓周五有一個“鬧海市集”，微信公眾號群發(fā)的消息有介紹過。
28歲的小白領索性延遲了午餐時間，隨著人流走進了熱鬧之中。第一家攤販在出售新鮮的蔬菜沙拉，只要微信掃碼關注一下，就可免費領取。餓著肚子的wendy立馬打開了手機，贏得了一份綠色的沙拉。第二家攤販在展示秘制的鴨脖，她又湊近去拿牙簽嘗了幾口。隔著兩家還有面包……一家又一家，30分鐘轉下來，她感覺比吃了份石鍋飯還要脹肚子。從人群里擠出來時，她手中還多了一個新買的毛絨鑰匙鏈。
一場商品集市，只是望京SOHO社交場景中的一種。自從SOHO中國宣布將“由售轉租”、董事長潘石屹將旗下物業(yè)投入到“聯(lián)合辦公”的大潮后，這里就變得越來越好玩。“我們基本上每個月就會做一次大型活動。”SOHO中國推廣部的工作人員告訴記者，迄今為止，北京和上海的SOHO寫字樓里，舉辦過投資者沙龍、“脫單”派對、瑜伽派對、超級路演，邀請過俞敏洪、劉強東、李開復等商業(yè)領袖，“就是每個月找個理由，讓在這里辦公的小伙伴們樂一樂。”
“商改寫”成為新趨勢
實際上，一段時間以來，關于傳統(tǒng)商業(yè)尋求轉型的例子不時涌現(xiàn)。比如，三里屯太平洋百貨已改造為新型寫字樓，不久將對外招租。北京盈科中心也從商業(yè)變身為寫字樓。潘石屹也在接受記者采訪時提到，十年甚至五年前，商鋪的利潤率還是辦公樓的幾倍，而現(xiàn)在商鋪的利用率遠不如辦公樓。相比容易受互聯(lián)網(wǎng)影響的商場，寫字樓無疑是更好的選擇。“所以，我們的光華路SOHO，原先做好的商場部分最終改成了辦公空間。”
“受電商沖擊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產租金增長比較緩慢，而相反，寫字樓空置率保持低位，租金更是在高位保持穩(wěn)定。”戴德梁行中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海告訴記者，2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。從商圈層面來看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。“一方面網(wǎng)絡對實體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場的供不應求，‘商改寫’慢慢成為一種新思路。”
高力國際分析師也告訴記者，受制于城內核心區(qū)無新增土地可用于新建寫字樓的現(xiàn)實，包括酒店、商場在內的一些經(jīng)營不善的傳統(tǒng)商業(yè)也開始傾向于向有穩(wěn)定租金收益的寫字樓轉型。“特別是共享經(jīng)濟的產生，成為支撐寫字樓市場的新需求。”分析師提出，核心商圈的優(yōu)質寫字樓無法照顧到中小企業(yè)的租賃需求，過去那種“蝸居”于某個住宅小區(qū)的方式已不適合新經(jīng)濟，“這就產生了大量轉移出來的新租賃需求。”
豐富化成為新比拼
當然，硬幣的另一面，隨著進入者的增多，寫字樓市場的競爭也趨向激烈，部分老式樣的寫字樓和非核心區(qū)寫字樓，就常常經(jīng)歷著招租的尷尬。位于東二環(huán)的某老式商務會館，盡管地段核心，可對外的租金報價只有5元/平方米/天。而在亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，某個建筑樣式單一的寫字樓園區(qū)，盡管工作人員對外宣稱“已滿租”，但記者在園區(qū)里轉了一圈卻發(fā)現(xiàn)，每一棟樓里都有不少空置辦公室，下午4點的上班時間，辦公室大門緊閉，門口也沒有任何企業(yè)名牌。
“過去，來寫字樓辦公的人只是希望你提供一個業(yè)務往來和處理的空間，現(xiàn)在他們希望得到更多，從辦公注冊、投資融資，到法律支援、商務合作，甚至是吃飯相親、健身交友……”一家寫字樓的運營商告訴記者。
“我們選擇在哪里辦公，不是只考慮租金價格的，我們也看中圈層，希望能結交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”創(chuàng)業(yè)者宋先生和記者形容，他喜歡的寫字樓，是那種推開隔壁門就能找到有同樣創(chuàng)業(yè)甘苦的“同志”，或者在寫字樓的樓上，就可以找到所需要的業(yè)務合作伙伴。“對于我的員工來說，他們更希望寫字樓里能有可口的飲食、高速的網(wǎng)絡、免費的健身場所，甚至是定期的相親活動。”
為適應租賃者這種多元化的需求，抓住來之不易的市場機會，越來越多的開發(fā)商也投入到打造社交化、共享化寫字樓的浪潮之中，并且挖空心思的提供從注冊、法務到創(chuàng)業(yè)導師的一條龍服務。李開復、徐小平、俞敏洪……這些商業(yè)界的勵志人物，被發(fā)現(xiàn)頻繁出現(xiàn)在各種創(chuàng)業(yè)分享課堂中。就在本周，清華經(jīng)管創(chuàng)業(yè)者加速器也宣布和首開共同聯(lián)手，打造清創(chuàng)首開X+SPACE協(xié)同空間。
寫字樓的春天真來了？
寫字樓的春天真的來了？業(yè)內專家給出了理性的回復。
嚴區(qū)海就提出，傳統(tǒng)商業(yè)改造成寫字樓并非沒有門檻，“商改寫”面臨著四大挑戰(zhàn)。從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產權，但如果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓；商業(yè)的平面設計絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復雜；大樓內原有租戶的退租，續(xù)租工作復雜繁瑣。
中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平也在接受媒體采訪時表示，商業(yè)的公共空間較大，改成辦公樓一定會填補樓板面積，需要重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會出現(xiàn)巨大的面積浪費。據(jù)其介紹，曾經(jīng)有一處知名商場，放棄了購物中心的定位后，將高層空間清理出用于辦公，低層則提供相關服務配套，但由于很多資源并不匹配改造后的空間，賬也算不過來，因此直到目前調整仍未完成。
至于剛興起的面對創(chuàng)業(yè)者的共享型寫字樓，更是存在著概念化的“一擁而上”、缺乏明確可行的行業(yè)標準、運營主體專業(yè)素質和能力良莠不齊等現(xiàn)實問題。“寫字樓的春天絕不能一概而論，在投入之前，要理性考慮。”
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