10月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。從政策手段組合來(lái)看，新措施依舊是以提高購(gòu)房門檻與信貸減杠桿的行政管制與貨幣政策收緊組合為主要特征，目的是緩解需求端擴(kuò)張給市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)的巨大壓力，而并不涉及市場(chǎng)供給。筆者認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的深層次矛盾如不能得以解決，房?jī)r(jià)扭曲就不能得以根本性的糾正。

理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)行綜合性宏觀制度性協(xié)同配套改革，對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)經(jīng)過(guò)多年討論已漸獲一致;與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、與金融體制的高度融合的關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是房地產(chǎn)泡沫泛起之后將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)高度綁架的事實(shí)，相關(guān)的改革涉及各類市場(chǎng)主體廣泛的利益關(guān)系，因此改革必須理性審慎、漸進(jìn)地向前推進(jìn)。

多因素推升房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)改革首先需要統(tǒng)一共識(shí)，意識(shí)到高房?jī)r(jià)過(guò)度上漲對(duì)本行業(yè)、對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展以及對(duì)廣大的普通市民生活與福利提升所帶來(lái)的危害。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度上漲將會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展形成透支。房?jī)r(jià)上漲與我國(guó)地方政府壟斷土地要素市場(chǎng)形成的“饑渴營(yíng)銷”式的土地財(cái)政收入模式高度相關(guān)，房?jī)r(jià)過(guò)度漲升之后一旦步入低迷期，土地財(cái)政模式就將難以為繼，地方政府后續(xù)發(fā)展與財(cái)政支出也將難以為繼，從而可能造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)波動(dòng)。

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)在地域上的不可移動(dòng)性，決定了它將依托于土地級(jí)差而存在地域的差異，這決定了房?jī)r(jià)在地域上存層級(jí)差異(甚至是巨大差異)具有其自身的合理性。這一特點(diǎn)也決定了房屋不可能依靠社會(huì)化大生產(chǎn)取得規(guī)模經(jīng)濟(jì)而全方位地降低制造成本，最終全面降價(jià)，房屋供需差異交織因地域差異，一些地域?qū)⒖蓵?huì)長(zhǎng)時(shí)期地階段性稀缺(如城市商業(yè)與居住核心地帶)。反之，一些地方也將會(huì)缺乏需求而價(jià)格低迷。由此可以預(yù)知，房地產(chǎn)價(jià)格在齊漲之后，依托地域、品質(zhì)與基本供需，防范透支的政策舉措將促使價(jià)格未來(lái)進(jìn)行差異化波動(dòng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)多年以來(lái)的上漲有著多方面的歷史與現(xiàn)實(shí)的原因，這些因素有需求推升方面的合理因素，也有非正常市場(chǎng)需求、不合理的要素價(jià)格控制以及有效市場(chǎng)供給不足等等方面的不合理因素，不合理因素背景交織復(fù)雜的制度成因與困境。必須客觀冷靜地找準(zhǔn)癥結(jié)、病因，方能進(jìn)行綜合性治療。

筆者認(rèn)為，有以下因素共同推升房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局演變與價(jià)格表現(xiàn)：一是中國(guó)持續(xù)進(jìn)行中的城市化導(dǎo)致的人口向城市聚集，成為房屋需求的最大動(dòng)因。

二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入不斷增加，居民消費(fèi)升級(jí)導(dǎo)致的支出結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，由衣食溫飽向小康生活過(guò)渡，對(duì)房屋真實(shí)需求持續(xù)增加。

三是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇差異導(dǎo)致房地產(chǎn)需求與價(jià)格差異，人口聚集流入的中心城市高過(guò)聚集力較弱的其他地區(qū)，地域稀缺帶來(lái)價(jià)格結(jié)構(gòu)差異表現(xiàn)。

四是貨幣供給因素與勞動(dòng)力價(jià)格上漲推動(dòng)，我國(guó)多年以來(lái)M2快速擴(kuò)張，人工成本持續(xù)攀升，帶動(dòng)全社會(huì)物價(jià)水平整體提升，房屋制造成本漲升，推升房?jī)r(jià)上漲。

五是地方政府的土地財(cái)政政策，地方政府對(duì)土地要素的供給類似于“饑餓營(yíng)銷”，持續(xù)抬升房地產(chǎn)價(jià)格制造成本與終端成本，成為房?jī)r(jià)上漲重要的體制誘因。

六是涉及金融政策方面的體制成因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)成品消費(fèi)環(huán)節(jié)信貸杠桿的存在放大了市場(chǎng)需求，也同時(shí)放大了供給，信貸收縮與擴(kuò)張的人為調(diào)節(jié)加大了供需以及價(jià)格的階段性波動(dòng)。

七是金融機(jī)制的介入使得房地產(chǎn)產(chǎn)成品被賦予了投資屬性，一旦投資與投機(jī)力量的介入，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資本品存在時(shí)脫離安居功能形成價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在周期之內(nèi)容易形成自我強(qiáng)化的預(yù)期，在上升周期之內(nèi)也就形成了價(jià)格向上的自我強(qiáng)化預(yù)期，最終步入矯枉過(guò)正階段，醞釀破壞性的反向效力。

審慎推進(jìn)去泡沫化進(jìn)程

在成因辨明之后，改革的方向與措施將變得明確，筆者認(rèn)為，方向性的原則是一切有利于擴(kuò)大有效供給，滿足市場(chǎng)合理需求，抑制市場(chǎng)不合理需求的政策措施都屬于正確的取向。從行業(yè)功能屬性來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控首先需要回歸至其安居的本位職能，依托這一本位職能在合理范圍內(nèi)安排其附加性的金融功能。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域差異與無(wú)法由規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)總成本降低目標(biāo)等等特征，需要承認(rèn)房?jī)r(jià)存在著梯度差異的合理性，同時(shí)需要明確控價(jià)本身并不是目的，市場(chǎng)穩(wěn)定才是目標(biāo)。

基于這些認(rèn)識(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因地施策、因城施策進(jìn)行差異化調(diào)控;同時(shí)也需要承認(rèn)承載安居功能、具有自身獨(dú)特特征的房地產(chǎn)產(chǎn)成品并不是單純的可以不受約束地任意流通的普通商品，由此來(lái)看，對(duì)特殊地域、在某些非正常時(shí)期的房地產(chǎn)交易進(jìn)行的身份限定(限購(gòu))與杠桿的差異化調(diào)整具有其合理性，這是從認(rèn)識(shí)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)政策進(jìn)行正本清源的重要方面。

從房地產(chǎn)行業(yè)自身角度出發(fā)，需要對(duì)影響行業(yè)成本、市場(chǎng)流動(dòng)效率、市場(chǎng)供需變化可能的深層次體制與機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。比如改革土地市場(chǎng)不分區(qū)域一刀切式進(jìn)行的城市工業(yè)、居住與農(nóng)業(yè)用地劃分中的某些不合理規(guī)定，擴(kuò)大中心城區(qū)、城郊地區(qū)住宅建筑土地供給;持續(xù)有效擴(kuò)大地方政府保障性住房供給，伴之以科學(xué)地合理設(shè)計(jì)政府與個(gè)人共享性的保障房產(chǎn)權(quán)機(jī)制安排，有效緩解所有市場(chǎng)需求只能通過(guò)商品住房進(jìn)行釋放所帶來(lái)的壓力事實(shí);逐步形成健康、合理、高效與高流動(dòng)性的房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)，更多依靠盤活存量擴(kuò)大有效供給、滿足市場(chǎng)需求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一個(gè)高效的二手房交易市場(chǎng)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，對(duì)此需要前瞻性的規(guī)劃;推進(jìn)財(cái)政與稅收制度改革，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，科學(xué)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅在取得財(cái)政收入、平抑穩(wěn)定價(jià)格與調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求等方面的積極作用;作為稅收制度性保障措施，推進(jìn)家庭與個(gè)人房屋財(cái)產(chǎn)公開(kāi)登記的信息制度;優(yōu)化貨幣政策，科學(xué)推進(jìn)貨幣廣義供給以適應(yīng)、匹配于經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為原則，保持貨幣穩(wěn)定。

房地產(chǎn)綜合性制度與機(jī)制的改革是一個(gè)持續(xù)不斷推進(jìn)的過(guò)程。房地產(chǎn)問(wèn)題癥節(jié)盤根錯(cuò)節(jié)、成因復(fù)雜，當(dāng)前需穩(wěn)重審慎推進(jìn)去泡沫化進(jìn)程。就行業(yè)發(fā)展與價(jià)格表現(xiàn)而言，筆者認(rèn)為，控制泡沫的最有效的方法就是抑制泡沫不讓它泛起。但是，當(dāng)泡沫泛起(尤其是嚴(yán)重泛起)之后，由于房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)的高度關(guān)聯(lián)，擠泡沫就不能簡(jiǎn)單輕率祭出猛藥，試圖迅速實(shí)現(xiàn)價(jià)格復(fù)歸原位，而應(yīng)理性審慎引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格“軟著陸”，在平穩(wěn)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入、地域供需等基本面的“匹配性”均衡，避免出現(xiàn)由人為過(guò)度干擾造成的市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，這是改革成本最低的方法。