記者調查發(fā)現(xiàn)，信用貸、消費貸部分已經異化為“首付貸”

南都記者實地采訪鏈家、中原地產等多家房產中介獲悉，現(xiàn)在監(jiān)管正嚴，中介已經普遍停止了首付貸業(yè)務。但在部分地區(qū)首付貸并未完全銷聲匿跡。

在此輪樓市調控中，各地出臺的樓市新政手段之一，便是通過限購等方式降低購房者從銀行渠道的資金杠桿，即業(yè)內看做“樓市場內配資”。而實際上，除了正常的商業(yè)按揭貸款、住房公積金貸款之外，房貸場外加杠桿的情況仍屢禁不止。繼今年年初，上海嚴打各種形式的“首付貸”之后，近日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳會同多部門聯(lián)合下文要求各地嚴查“贖樓貸”、“尾款貸”以及“首付貸”等產品。不過，南都記者近日走訪滬廣深三地調查發(fā)現(xiàn)，樓市場外配資仍花樣百出，在廣州增城地區(qū)，被明令禁止的首付貸業(yè)務也被地產中介熱情推銷。此外，商業(yè)銀行的消費貸、信用貸被異化為首付資金的情況也不少見。

仍有中介力推首付貸

除了多個熱點城市出臺了限購限貸新政外，樓市的場外配資也被正式叫停。10月13日，國務院辦公廳公布的《互聯(lián)網金融風險專項整治工作實施方案》中要求，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構和互聯(lián)網金融從業(yè)機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺，從事房地產金融業(yè)務。

而同日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳會同部門聯(lián)合下文，將重點整頓房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構利用互聯(lián)網從事金融業(yè)務、與互聯(lián)網平臺合作開展金融業(yè)務及以“股權眾籌”等名義從事非法集資活動，包括房地產開發(fā)企業(yè)開展“墊資”、“首付貸”性質業(yè)務以及違規(guī)開展眾籌炒樓業(yè)務，房地產中介機構通過互聯(lián)網平臺、關聯(lián)公司或第三方金融機構等為交易雙方提供“贖樓貸”、“尾款貸”以及“首付貸”等產品。

在滬廣深三地，南都記者實地采訪鏈家、中原地產等多家房產中介獲悉，現(xiàn)在監(jiān)管正嚴，中介已經普遍停止了首付貸業(yè)務。但在部分地區(qū)首付貸并未完全銷聲匿跡，普通購房者仍有多種渠道可以獲得場外配資產品，甚至房地產中介會熱心幫你推銷相關產品。

“如果首付資金不夠，你們有沒有辦法可以解決？”當南都記者以購房者身份詢問時，廣州領冠地產公司增城區(qū)中介人士汪經理主動推薦了一款無*押的首付貸產品。

汪經理介紹稱，這款無*押的首付貸產品，在增城大部分樓盤都可以做，最高可貸首付的一半，而貸款利率、年限等則與購買的樓盤有關。“比如廣鋁的一個樓盤能做的首付貸產品，年利率約為4.32%，貸款年限必須為5年；其他一些樓盤貸款年限只有1-2年，年利率要9%”，汪經理表示。

另一家中介機構宜居地產的工作人員也向南都記者證實，增城區(qū)確實多個樓盤可以使用首付貸。對于使用首付貸一旦被查將造成的后果，該中介人士并不擔心：“增城現(xiàn)在執(zhí)行不嚴格，如此操作的并非個別中介而是普遍現(xiàn)象。”

那么，該中介介紹的首付貸產品，其資金來源是哪呢？據汪經理和前述宜居地產工作人員所述，主要是與第三方公司合作，如汪經理的合作方就是近兩年業(yè)績狂飆的移動互聯(lián)網房產交易平臺———房多多。不過，隨即南都記者致電房多多官方服務熱線，客服表示根據國家相關規(guī)定，首付貸屬于違規(guī)產品，其否認房多多在增城區(qū)開展相關業(yè)務。

銀行消費貸被異化為首付貸

隨著南都記者調查的深入，樓市場外配資各類模式進一步浮出水面。除了地產中介介紹的第三方機構首付貸產品外，銀行資金也被套取到房貸市場上，各類銀行的信用貸、消費貸在實際運作過程中，部分已經異化為“首付貸”。

事實上，信用貸、消費貸不得用于購房，是監(jiān)管的要求。如2013年12月，銀監(jiān)會下發(fā)《關于個人消費貸款領域風險提示的通知》，其中明確規(guī)定消費信用貸款不能用于購房，而且要嚴格貸前交易背景真實性調查，加強貸中受托支付審查和資金流向監(jiān)測，強化貸后貸款用途驗證和后續(xù)管控工作。

多家國有行基層網點負責人向南都記者表示，為了嚴控信用貸、消費貸的貸款額30萬(含)以上資金去向，監(jiān)管要求必須受托支付，也就是說錢不能直接打到客戶賬戶，而是要到第三方賬戶。

但在實際操作中，市場仍找到了相應的“變通辦法”。一位不愿具名的資深房貸人士向南都記者表示，其實只要跟第三方賬戶戶主(如裝修公司、旅行社)事先約定好，貸款人是可以借此“通道”進行提現(xiàn)。

“不過通常不會采用轉賬，而是在第三方賬戶上取現(xiàn)再用于購房，這樣就可以避開銀行對消費記錄的監(jiān)測”，前述資深房貸人士進一步表示，這種操作是明文禁止的，但銀行與客戶間心照不宣。

此外，套現(xiàn)大額信用卡，也成為部分購房者的首付資金來源之一。去年才來到深圳工作的小張眼看著這一波房價上漲的行情，也有心加入買房大潮。但因為房價高企，光是首付已經讓當時的小張倍感苦惱，他打算向爸媽借一部分錢，還差的一部分錢，就把自己的15萬額度的信用卡套現(xiàn)出來，再做分期。

“我知道套現(xiàn)是違法的，但是當時眼看著房價一天一個樣，急起來就只能一試了”，小張如是說到。不過，到了現(xiàn)在小張還是沒能買下自己看中的南山區(qū)兩居室，因為就算啃老、信用卡套現(xiàn)等辦法都用上，他還是沒能湊夠首付款。

贖樓貸變相降低二套房首付

除了湊足首付款，以“贖樓貸”、“墊資”在內的產品，則成為購買二套房中被常用的場外配資方式。

廣州白領王曉今年年初買了自己的第二套房。短短半年的時間，這套房子的價格已經漲了20%，而其購買第二套房正是使用了贖樓貸。據其介紹，在買二套前，他已經有一套按揭中的房產。按照廣州現(xiàn)行的有差別化住房信貸政策，認貸不認房，即首套房結清貸款則二套首付3成，未結清貸款者則二套首付7成。

王曉算了筆賬，如果先把首套結清了，那么二套房就可以省下4成的首付款。為此，他做了一筆贖樓貸額操作：先借了一筆80萬貸款結清第一套，接著以第一套為*押，再貸出60萬加上存款用作第二套的首付。

什么渠道可以找到贖樓貸？小王告訴記者，他的貸款是在銀行做的。而南都記者從業(yè)內獲悉，小貸公司、擔保公司等也能提供類似的過橋墊資、贖樓貸、尾款貸產品。

調查中，一位銀行合作按揭公司業(yè)務員就向南都記者推薦了一款贖樓貸產品，該產品年化利率5.88%(可能上浮)，最長可貸款30年，但審批需要1個月，該公司還將從中抽取1%-2%的手續(xù)費。

而根據南都記者從上海某知名做房屋交易類墊資產品的小貸公司獲得的一份資料顯示，該公司提供的墊資產品包括換房貸、全款貸、掛牌貸、贖樓貸等。利率為1.8%，而手續(xù)費則在0 .3%-1%不等。據前述墊資公司人士介紹，這種貸款一般期限較短，1- 4個月，可以貸出20萬-500萬不等。