今年以來，寧夏出臺(tái)不少房地產(chǎn)相關(guān)利好政策，為樓市高庫存減壓，但待售面積仍然高企。不僅如此，還有大批在建項(xiàng)目一兩年后將入市，如何精準(zhǔn)去庫存、調(diào)控樓市發(fā)展節(jié)奏是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

從去年上半年起，寧夏陸續(xù)出臺(tái)各種“真金白銀”的利好政策。今年更是把促消費(fèi)、去庫存作為房地產(chǎn)工作的主基調(diào)，從公積金使用、外來者購房、政府直補(bǔ)、回購房等多方面對(duì)樓市進(jìn)行政策“強(qiáng)刺激”。受此影響，全區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)也出現(xiàn)回溫跡象。截至8月底，寧夏房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.8％，商品房銷售增長(zhǎng)15.8％。商品房可售面積較2015年年底減少381萬平方米，去庫存周期15.6個(gè)月，較去年底減少1.2個(gè)月。

但去化壓力依然巨大。日前寧夏對(duì)國務(wù)院第三次大督查自查情況的報(bào)告顯示，截至8月底，全區(qū)商品房待售面積1635萬平方米，施工面積6436萬平方米，未來短期內(nèi)，全區(qū)房地產(chǎn)待售面積仍將持續(xù)1000萬平方米以上的高位態(tài)勢(shì)。

寧夏統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)分析，全區(qū)房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)放緩，商品房銷售面積、銷售額增速均出現(xiàn)回落。8月末，全區(qū)商品房待售面積僅比上月末減少0.13萬平方米，而住宅待售面積還比上月末增加了3.4萬平方米。

銀川易大融創(chuàng)營銷策劃公司董事長(zhǎng)易榮華說，去年春節(jié)過后，各樓盤一片火熱，小陽春提前釋放。但今年下半年以來，市場(chǎng)又開始低迷，特別是二手房市場(chǎng)，一個(gè)月沒開單的中介比比皆是。

受此影響，土地市場(chǎng)也依舊低迷。記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年1—8月份，全區(qū)有6個(gè)縣區(qū)的住宅用地出讓宗數(shù)為零，除了銀川城區(qū)以外，其余地區(qū)土地出讓也很不理想，土地難以正常消化。據(jù)透露，雖然寧夏提出要嚴(yán)把土地供應(yīng)關(guān)口，但從實(shí)際政策上，土地供應(yīng)仍在放開，只是開發(fā)商沒了拿地的“熱情”。

三線城市在沒有大項(xiàng)目、大產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，很難吸附大量人口進(jìn)入。近年來，銀川吸納周邊地區(qū)人口能力不斷下降，人口增量放緩。據(jù)了解，2013年至今，銀川每年去化面積穩(wěn)定在550萬平方米左右，但開工量卻始終在兩三千萬平方米左右。

不僅前期房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過大，供給還存在結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象。近年來，商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”，寧夏主要城市的商業(yè)營業(yè)用房、高檔公寓、別墅比例非常大，而且空置時(shí)間長(zhǎng)，難以做到快速去庫存。

據(jù)一些房地產(chǎn)開發(fā)商、營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，近年來，商業(yè)地產(chǎn)銷售難度增加，很多商業(yè)綜合體招商困難，造成大量空置。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在銀川市轄區(qū)427萬平方米的商品房待售面積中，住宅有229萬平方米，與去年同期持平，但商業(yè)營業(yè)用房同比增長(zhǎng)70.6％，而且?guī)齑嫒杂胁粩嘣黾于厔?shì)。

銀川市住建局局長(zhǎng)劉鵬說，下一步銀川市要重點(diǎn)優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)布局和功能，通過整合市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源來盤活現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)存量，對(duì)已建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)引進(jìn)新型業(yè)態(tài)；對(duì)未開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)布局、商業(yè)功能調(diào)整，使之最大程度地符合市場(chǎng)需求。

一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)合理規(guī)劃、控制總量的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行分類指導(dǎo)，鼓勵(lì)發(fā)展新興特色商業(yè)，停止延續(xù)原有的商業(yè)模式，防止過剩帶來的影響。

寧夏世和房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銷售經(jīng)理蔣茂年說，雖然目前市場(chǎng)已經(jīng)飽和，如果不進(jìn)行源頭控制，必然會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)投資。相關(guān)部門應(yīng)對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行限制，合理規(guī)劃。此外，還應(yīng)對(duì)開發(fā)商資源有一定限制，避免爛尾跑路等情況出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)部門在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)合理規(guī)劃、控制總量的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行分類指導(dǎo)，提高區(qū)域類商業(yè)的吸附能力，營造良好的硬件條件和經(jīng)商環(huán)境。此外，房企也應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略找準(zhǔn)特色，精準(zhǔn)開發(fā)適合區(qū)域板塊的產(chǎn)品，同時(shí)，盡可能把產(chǎn)品做到“物超所值”，挖掘教育培訓(xùn)等剛性需求，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，練好內(nèi)功，才可能引領(lǐng)和刺激新的消費(fèi)需求。