一邊廂，恒大超越萬(wàn)科登頂行業(yè)老大，房企的規(guī)?；倥矢叻?，克而瑞預(yù)計(jì)，今年全年房企的銷售業(yè)績(jī)明顯提升，千億房企可能達(dá)到11家，去年這個(gè)數(shù)字為7家。而另一邊廂，突如其來(lái)的樓市調(diào)控，正使此前熱鬧非凡的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入尷尬。今年出現(xiàn)的眾多“地王”項(xiàng)目都可能面臨踏空的風(fēng)險(xiǎn)。二季度以來(lái)部分民企紛紛拿的“地王”，基本上都會(huì)面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，此類企業(yè)規(guī)模多屬于中等，需要警惕資金鏈方面的壓力。在外部壓力之下，房企調(diào)整戰(zhàn)略勢(shì)在必行，先行者萬(wàn)科早已強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的“真實(shí)價(jià)值”創(chuàng)造，對(duì)所有的一線公司要求效益增長(zhǎng)必須超過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)。

導(dǎo)讀

從前三季度銷售金額可見(jiàn)，房企表面是“大”，然而房企資產(chǎn)負(fù)債率卻同樣創(chuàng)下新高，實(shí)際上是“險(xiǎn)”。行業(yè)整體“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)。

從年銷售百億到千億，再到3000億，6000億，萬(wàn)億，中國(guó)地產(chǎn)商對(duì)規(guī)模的癡迷從未停止。

在這個(gè)游戲中，萬(wàn)科一直是領(lǐng)跑者。挑戰(zhàn)者如融創(chuàng)、綠城、綠地、恒大等一直緊隨其后。

到了2016年，競(jìng)爭(zhēng)變得非常激烈。2805.8億，這是中國(guó)恒大2016年前三季度的銷售業(yè)績(jī)，超過(guò)萬(wàn)科的2629億，成為前三季的第一。

恒大信心滿滿，如果沒(méi)有意外，它將連續(xù)在四季度繼續(xù)領(lǐng)先，從而在2016年度一舉超越萬(wàn)科。

多位地產(chǎn)商人士指出，地產(chǎn)龍頭老大寶座的更迭，折射了行業(yè)整合并購(gòu)的大趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在新一輪規(guī)模大躍進(jìn)的潮流中，如何取得擴(kuò)張與安全的平衡，是超大型房企都需要關(guān)注的。

地產(chǎn)之王變遷

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史，同時(shí)也是一部地產(chǎn)商的規(guī)模之王變遷史。

過(guò)去多年，萬(wàn)科一直是無(wú)可爭(zhēng)議的行業(yè)龍頭，2010年，公司銷售額突破1000億元，成為國(guó)內(nèi)首家年銷售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)公司。

超越萬(wàn)科成為很多房企的夢(mèng)想。綠地張玉良曾在2014年短暫實(shí)現(xiàn)過(guò)這一夢(mèng)想。

恒大和碧桂園被稱為近兩年萬(wàn)科的激進(jìn)追趕者，已經(jīng)在縮短彼此之間的差距。

2016年1月至9月，中國(guó)銷售金額破千億的房企就有6家并且重新排序，恒大，萬(wàn)科，碧桂園成為前三，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)以及中海地產(chǎn)位列四至六位。超級(jí)房企之間競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。

克而瑞預(yù)計(jì)，今年全年房企的銷售業(yè)績(jī)明顯提升，千億房企可能達(dá)到11家，去年這個(gè)數(shù)字為7家。

其中，恒大和萬(wàn)科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平，碧桂園（2007.HK）有望沖擊3000億元大關(guān)，而去年國(guó)內(nèi)排名前三的房企僅實(shí)現(xiàn)2000多億元的水平。

恒大預(yù)計(jì)，2017年-2019年，其銷售額將達(dá)到4500億、5000億、5500億，到2020年，年銷售規(guī)模超6000億元。按照這個(gè)速度，沖擊萬(wàn)億也可能就在五六年間。

去年，萬(wàn)科宣布和萬(wàn)達(dá)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，合作開(kāi)發(fā)，雙方也曾有過(guò)萬(wàn)億銷售的想象。

但在萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰看來(lái)，若真到了萬(wàn)億，也將是新的門檻和挑戰(zhàn)。業(yè)務(wù)數(shù)量，管理平臺(tái)，人才儲(chǔ)備都將要重構(gòu)。萬(wàn)科曾為3000億這個(gè)檻準(zhǔn)備了好幾年的管理平臺(tái)調(diào)整。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，隨著千億陣營(yíng)的擴(kuò)大，未來(lái)房企的門檻和集中度還將持續(xù)提升。

其中，2016年上半年，銷售金額TOP10入榜房企銷售門檻為501億，較2015年同期增加199億元，同比增長(zhǎng)66%；行業(yè)集中度繼續(xù)上升，TOP10房企的行業(yè)集中度為18.87%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)并購(gòu)真正到來(lái)

在大型房企規(guī)模不斷擴(kuò)張的背后，是并購(gòu)和杠桿的加持。

正如任志強(qiáng)所說(shuō)，過(guò)去十幾年行業(yè)規(guī)?；皇切〈蛐◆[，市場(chǎng)過(guò)度分散，全國(guó)有幾萬(wàn)家地產(chǎn)商，連萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率也只有百分之二點(diǎn)多。隨著這兩年行業(yè)的周期性調(diào)整去庫(kù)存，加之年初高層首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并，房地產(chǎn)并購(gòu)整合速度在加快。

億翰中國(guó)董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入并購(gòu)周期。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來(lái)，大型房企成為兼并整合主力。其中最典型的就是恒大和融創(chuàng)，以及央企重組的佼佼者中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年恒大并購(gòu)新世界、華人置業(yè)等港資巨頭15個(gè)超大型項(xiàng)目，總建面積超1700萬(wàn)平方米。

同時(shí)，恒大還進(jìn)行了以獲取上市公司股權(quán)為主的并購(gòu)，如重組嘉凱城與深深房，舉牌廊坊發(fā)展和萬(wàn)科A等，這些公司也擁有龐大的土地儲(chǔ)備。這些大手筆的運(yùn)作，使得恒大地產(chǎn)得以彎道超車、快速壯大。

融創(chuàng)則是另一個(gè)受益并購(gòu)的房企。9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購(gòu)聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約137.88億元；9月21日，融創(chuàng)再發(fā)公告，宣布擬通過(guò)定增入股金科地產(chǎn)，以40億元認(rèn)購(gòu)16.96%的股份，成為其第二大股東。

央企地產(chǎn)重組大局中，保利地產(chǎn)思考的是，在達(dá)到2000億高度之后，保利還將如何維持高速增長(zhǎng)？保利內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，答案也是并購(gòu)。

7月6日晚，中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布公告稱，中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)與保利集團(tuán)正籌劃地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合，目前正在緊密進(jìn)行中。

而中海地產(chǎn)已經(jīng)走得更遠(yuǎn)。從2010年開(kāi)始，中海地產(chǎn)已進(jìn)行了對(duì)中國(guó)海外宏洋、母公司中國(guó)建筑股份和中信地產(chǎn)的三場(chǎng)整合并購(gòu)，交易對(duì)價(jià)近700億元，總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)2000億元，獲得了超過(guò)3700萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

通過(guò)兼并收購(gòu)，中海外實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和利潤(rùn)提升，連續(xù)14年保持凈利潤(rùn)行業(yè)第一。

此外，盡管宣稱不再僅僅追求規(guī)模，但實(shí)際上，萬(wàn)科去年也與萬(wàn)達(dá)達(dá)成合作，接手萬(wàn)達(dá)住宅業(yè)務(wù)提升市場(chǎng)占有率。雖然如今合作不暢，但規(guī)?；怆[含其中。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，這一輪以恒大和碧桂園為首的對(duì)規(guī)模的絕對(duì)追求，是在行業(yè)整合和并購(gòu)下發(fā)生的，也是在去庫(kù)存調(diào)控放松的背景下發(fā)生的，可能意味著房企另一種生存方式的大趨勢(shì)，就是把規(guī)模做到絕對(duì)大，在周期中卡位，盡享做老大的各種收益，比如獲取土地資源的便利，低成本融資的便利，以及快速提升銷售業(yè)績(jī)等。

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