產(chǎn)業(yè)金融投資潮
房地產(chǎn)的巨大江湖，投資人、購房人，任何人都在熱切關(guān)注。面對一、二線城市直沖云霄的房價，專業(yè)投資人更多表現(xiàn)出的是謹(jǐn)慎，甚至擔(dān)憂。而針對與房價一樣虛高的創(chuàng)業(yè)公司估值，資本狂歡的時代已經(jīng)過去，粗放的投資模式終將被時間湮沒，精細(xì)化才是未來的主流。
2016年以來，以北京、深圳為代表的一線城市房價火爆，引燃了武漢、南京、合肥等二線城市的購房熱情，上述城市房價近期均創(chuàng)下新高，“搶”成為購房一族的關(guān)鍵詞。
而大量三、四線城市仍在艱難去庫存中，房子賣不動，大片樓盤閑置，公司開工進(jìn)展緩慢。
為何去庫存和房價暴漲這一看似矛盾的現(xiàn)象會同時出現(xiàn)？
在“2016鼎信長城中國產(chǎn)業(yè)金融投資高峰論壇”上，來自招商蛇口、啟迪協(xié)信、中國金茂集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、和昌集團(tuán)、鑫苑中國等地產(chǎn)開發(fā)巨頭代表參與了討論。
多位與會地產(chǎn)商代表認(rèn)為，去庫存和房價暴漲現(xiàn)象共存背后有著合理的邏輯，即城市分化，這也代表了他們對于地產(chǎn)市場今后布局的重點(diǎn)方向。
城市結(jié)構(gòu)分化
招商蛇口華北區(qū)總經(jīng)理聶黎明表示，看似矛盾的現(xiàn)象其實(shí)并不矛盾。房價暴漲從東南傳導(dǎo)至中部，現(xiàn)在已經(jīng)逐步引燃西部市場，背后有業(yè)內(nèi)公認(rèn)的邏輯。即市場資金量比較大，而存銷比偏低。“資金和資產(chǎn)的供需關(guān)系，土地供應(yīng)和需求的關(guān)系，帶來的信心和恐慌，或超出供求關(guān)系本身的幅度。”
中國金茂集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理李興表示，結(jié)構(gòu)分化是導(dǎo)致整體去庫存和房價暴漲之間矛盾的主因。從土地供應(yīng)上看，2014年全國住宅土地供應(yīng)量在10億平方米左右，2015年縮減一半左右，2016年1-8月份僅1億多平方米，土地供應(yīng)量分別是前年的十分之一和去年的二十分之一；在資金面上，預(yù)計(jì)今年底信貸總投放量將超過13萬億。大量資金無處可去，造成土地價格瘋狂。地價上漲自然帶動房價上漲。
李興表示，此次房價暴漲主要集中在幾個比較典型的二線城市和一線城市，它們的去化周期基本在10個月之內(nèi)。如合肥、南京、蘇州等地去化周期已小于5個月，而這些城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，人口聚集，各方需求必然存在，在全國去庫存的背景下，釋放了更多的需求。
城鎮(zhèn)化未到踩剎車之時
房地產(chǎn)市場仍有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/div>
李興表示，2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)快于全球增速，基本面有支撐。另一方面，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)化率為56%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅36%，要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化水平還有很大空間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未到需要踩剎車的時候，長期看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
此外，人們會隨著經(jīng)濟(jì)增長對房屋產(chǎn)生許多改善需求。按照當(dāng)前每年新增10億平方米開發(fā)量的增速測算，還需要10年左右的開發(fā)期。房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)業(yè)并不是相對立的，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、水泥、化工、木材、家電、家具、園林設(shè)計(jì)等60多個行業(yè)。
聶黎明表示，在城市輪動中很難找到固定規(guī)律，但好的城市會產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，較弱的城市會產(chǎn)生外溢效應(yīng)，這將決定城市的產(chǎn)業(yè)和人口。招商蛇口和鼎信長城在城市布局的選擇上很接近，即一線城市、環(huán)一線城市和核心節(jié)點(diǎn)的二線城市。
李興介紹，中國金茂布局在一線和有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二線城市。在已經(jīng)進(jìn)入的20個城市中，無論是人口、GDP、消費(fèi)能力和商業(yè)活躍度在全國都排名靠前。
旭輝集團(tuán)資金總監(jiān)潘皓琦表示，當(dāng)前推動房價上漲的因素更多是投資需求，在逐利的需求下，一線城市暴漲后其利潤率會下降，需求向一線城市周邊和二線城市轉(zhuǎn)移，甚至到三線城市。但個人杠桿逐步走高，一旦出現(xiàn)重大宏觀政策變動，整個房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都在加大。因此，聚焦在一、二線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會略強(qiáng)。
近年來，房企也在加強(qiáng)全球布局。
在海外的配置策略也沿襲了這一理念。鑫苑中國總裁崔勇表示，如果將世界看做一個國家，能夠選擇的主要城市為紐約、倫敦、東京和舊金山，相當(dāng)于中國的北上廣深。
崔勇認(rèn)為，從感覺上，紐約就像是北京，都非常多元的城市，人們可以從事科技、投資、創(chuàng)業(yè)等行業(yè)；而舊金山很像深圳，F(xiàn)acebook上市時創(chuàng)造了許多千萬富翁、億萬富翁。“這些城市就是各種資源的聚集。”
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