中信證券分析師陳聰在兩個月前路演時，就曾預(yù)測房地產(chǎn)市場將會不斷出現(xiàn)地產(chǎn)公司之間的并購。陳聰認(rèn)為，比起買地，買公司更為劃算。

9月18日晚間，融創(chuàng)中國宣布，以總代價約137.88億元，擬收購聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標(biāo)公司主要擁有42個物業(yè)項目權(quán)益。這是一筆在外界看來非常劃算的生意。按實有建筑面積靜態(tài)計算，每平方米單價只合1890元。

9月21日，融創(chuàng)中國再披露，公司間接全資附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票，占金科地產(chǎn)擴大后已發(fā)行股份總額約16.96%，認(rèn)購價為每股人民幣4.41元，總代價約40億元。至此，融創(chuàng)中國成為金科第二大股東。

陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場很有必要引入“重置價值”的概念，也就是NAV。所謂“重置價值”，是指公司現(xiàn)有資產(chǎn)，如果在公開市場上重新獲取，可能付出的成本。 目前看來，資本市場計算的NAV和重置價值往往有較大差異，招拍掛市場的成交價格，通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過根據(jù)目前房價測算的企業(yè)開發(fā)用地真實價值。

并購的機遇

陳聰?shù)呐袛嗍牵?ldquo;買地不如買地產(chǎn)股”。他的邏輯是，歷史上，地王出現(xiàn)往往引發(fā)市場對調(diào)控加碼和企業(yè)成本失控的擔(dān)心，地產(chǎn)企業(yè)估值可能下行。但是由于存在地 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)定價泡沫的問題，存在有產(chǎn)業(yè)背景的增量資金，地王的出現(xiàn)反而可能是擁有存量資源的地產(chǎn)企業(yè)價值重估的機會。

陳聰表示，“地王不斷給地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)增添風(fēng)險，土地市場和地產(chǎn)債市場的泡沫遠(yuǎn)大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金考慮投資地產(chǎn)股。具 備產(chǎn)業(yè)背景的增量資金，并不一定是說開發(fā)企業(yè)的資金，而是說以前習(xí)慣于投身地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，如尋求購買地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品，尋求為地產(chǎn)企業(yè)拿地提供支 持的資金。當(dāng)這些資金越來越覺得不能忍受日益高漲的地價，也不能忍受回報率越來越低的固定收益產(chǎn)品時，地產(chǎn)企業(yè)的股票就成了其可能的出路。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，今年以來，一些大型房企正在加速并購。

以恒大為例。8月1日，嘉凱城發(fā)布公告稱，股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓公司部分股份已完成過戶登記，恒大正式成為嘉凱城控股股東，持股比例達52.78%，許家印成為嘉凱城實際控制人。恒大近期還在接連舉牌廊坊發(fā)展。

8月7日晚間，恒大宣布完成對廊坊發(fā)展的第三次舉牌，持股比例達到15%，超過持股13.34%的廊坊市投資控股集團有限公司（即“廊坊控股”）躍居第一 大股東。而就在恒大第三次舉牌之前，廊坊控股提出修改公司章程的提案，并于8月10日提交第二次臨時股東大會審議，目的是約束大股東的董事、監(jiān)事任免權(quán)， 然而最后議案并沒通過，恒大進駐董事會的決心不減。

8月8日-15日，恒大再次通過附屬公司買入萬科股票。截至8月15日，恒大所持萬科股份占萬科總股本的6.82%，總耗資達145.7億元。而萬科A盤 后龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，8月15日以7.27億元位居買二席位的國泰君安廣州黃埔大道營業(yè)部與廣州恒大總部僅數(shù)百米之遙。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年以來，已有35家中小房企重組，民營大型房企成為兼并整合主力。億翰中國董事長陳嘯天認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)進入并購周期。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，一般情況下，買地和買公司兩者差不多。但現(xiàn)階段，地價被高估（泡沫很大），股價被低估，所以買公司劃算。另外，買股權(quán)比較容易獲 得金融機構(gòu)的支持（并購貸款很容易，因為股權(quán)可質(zhì)押，可杠桿收購，寶能也是），且可分期付款，而買地卻不行。當(dāng)然，因為成本低，買股權(quán)風(fēng)險也高。這就需要 企業(yè)有相當(dāng)深厚的收購經(jīng)驗和專業(yè)的團隊。

中小房企出路

然而，對于中小型房企而言，如果要完成“從小到大”的夢想，就只能冒風(fēng)險去搶高價地。

陳聰發(fā)現(xiàn)，這些高價地的獲取者，大多數(shù)是中小公司。最近很少見到行業(yè)銷售排名在前10位的龍頭公司去拿高價地。最后成功取得這些地塊的中小公司，一般來說就是比其他公司更愿意冒險的公司。

陳認(rèn)為，中小企業(yè)之所以更愿意冒險，是因為目前的資金提供方基本是根據(jù)銷售合同金額來衡量企業(yè)的風(fēng)險。金融機構(gòu)往往只優(yōu)先滿足銷售額排名靠前的大企業(yè)融資 需求——大企業(yè)可以享受低資金成本和多元化的融資渠道。可是中小企業(yè)怎樣才能成為銷售額靠前的大企業(yè)呢？只有拿地。小企業(yè)只能冒更大的經(jīng)營風(fēng)險，冀望于房 價超市場一致預(yù)期上漲，從而實現(xiàn)自身“從小到大”的夢想。

他表示，地產(chǎn)行業(yè)是一個小企業(yè)越來越無法“茍安”的行業(yè)。不僅是資金成本問題，更有團隊職業(yè)生涯持續(xù)性的問題。無論國企還是民企，即使經(jīng)營穩(wěn)健，最終項目 斷檔也會導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)團隊無事可干。在這個專業(yè)分工日益精細(xì)化的社會，讓開發(fā)行業(yè)的人才去適應(yīng)其他新興行業(yè)十分困難。所以，很少有企業(yè)在獲得銷售回款之后 會降低杠桿。一些企業(yè)管理層為了保證職業(yè)生涯可持續(xù)發(fā)展，也很容易更激進地?fù)寠Z高價地。

一些經(jīng)營狀況較差的中小企業(yè)，一般會從不同角度考慮。從融資角度，有些會適當(dāng)甩賣一些流動性差的項目，而回籠資金；從股權(quán)角度，會適當(dāng)和大房企進行合作，從而歸并到此類房企中去。而部分中小房企圍繞著房產(chǎn)周邊及金融、醫(yī)療、體育等熱點方向加快轉(zhuǎn)型。

例如花樣年，轉(zhuǎn)型較早，如今已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的佼佼者。旗下現(xiàn)已有花樣年、彩生活和美易家三大平臺登陸資本市場，接下萬達物業(yè)，成為全球物管面積最大 的公司。綠景控股公司從去年9月開始進行非公開發(fā)行股票募集現(xiàn)金轉(zhuǎn)型醫(yī)療服務(wù)行業(yè)，所募逾百億資金將用于7個醫(yī)療服務(wù)項目及補充流動資金。