18日，杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購(gòu)政策，將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之后第三個(gè)重啟限購(gòu)的城市。

業(yè)內(nèi)人士表示，部分樓市的異?；鸨罘康禺a(chǎn)調(diào)控政策重新收緊，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現(xiàn)，不排除有更多的城市加入限購(gòu)和限貸的行列。

火爆 小長(zhǎng)假的瘋狂投資者

本應(yīng)輕松休息的小長(zhǎng)假，迎來(lái)了風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)投資客。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位。

“覺(jué)得假期比上班更累。”張超說(shuō)，第一天家人看房選房，第二天排號(hào)搖號(hào)，第三天辦手續(xù)，在三天小長(zhǎng)假期間，他幾乎所有時(shí)間都泡在了房上。

張超說(shuō)，“我看中了一套位于鄭州航空港區(qū)的一個(gè)歐式洋房項(xiàng)目，臨近自貿(mào)區(qū)，且位于地鐵沿線。與一周前相比，該項(xiàng)目已經(jīng)漲了近600元，若與6月底開(kāi)盤價(jià)相比漲了近3000元。”

“聽(tīng)說(shuō)上次開(kāi)盤200多套房，有八、九百人排隊(duì)搖號(hào)。迫不得已，我在17號(hào)開(kāi)盤前一天帶家人看好后，當(dāng)晚就到售樓處排隊(duì)，以免買不到。”張超說(shuō)。

在本輪近乎瘋狂的房市當(dāng)中，張超的做法并不鮮見(jiàn)。劉蹙是張超的置業(yè)顧問(wèn)，作為賣房人，他自己也被現(xiàn)在購(gòu)房人的熱情嚇怕了。“上次開(kāi)盤時(shí)，一位上海老太太買了3套房，這兩天我告知她要加推，她直接打電話說(shuō)留三套。我連忙說(shuō)‘這次房子不一定能拿上’，這老太太直接來(lái)了句，‘我現(xiàn)在就買機(jī)票從上海飛過(guò)去，給我個(gè)賬戶，錢我先打給你’。真是攔都攔不住。”劉蹙說(shuō)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段購(gòu)房者投資需求之所以旺盛，或者是因?yàn)榭粗形磥?lái)上漲預(yù)期，期待投資獲利，或者是因?yàn)楹ε聦?lái)再漲，早買早安心。

稀缺 資金潮下的恐慌

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套，整體來(lái)看，成交量是最近幾年小長(zhǎng)假的最高點(diǎn)。

今年端午小長(zhǎng)假期間，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。這意味著，雖然因?yàn)榧倨诤灱s的特殊性，整體簽約并不完全真實(shí)反映市場(chǎng)情況，但從單純都是假期因素來(lái)看，成交量翻了幾番。

“出現(xiàn)投資需求的主要原因是過(guò)多的貨幣供應(yīng)。在貨幣過(guò)多供應(yīng)的影響下，投資需求被無(wú)限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)。”張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶部門貸款新增額度高達(dá)6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%。

張大偉說(shuō)，信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫(kù)存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆行情。而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

的確，在高成交的帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市庫(kù)存均快速去化，多個(gè)城市或面臨“無(wú)房可賣”。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%，庫(kù)存已連續(xù)13個(gè)月同比下跌，回到了5年前的水平。

造成庫(kù)存下降的主要原因便是新增供應(yīng)趕不上去庫(kù)存的速度。易居數(shù)據(jù)顯示，雖然8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應(yīng)2336萬(wàn)平方米，依然低于其新增成交量2558萬(wàn)平方米。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分地區(qū)去化周期快速下降。以杭州為例，2014年6月杭州存銷比為26.0個(gè)月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個(gè)月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月。

“同時(shí)，南昌、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個(gè)月、3個(gè)月、1個(gè)月，當(dāng)?shù)貥鞘行栝_(kāi)啟‘補(bǔ)庫(kù)存’階段。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

從緊 “去杠桿”勢(shì)在必行

房市熱度的不斷升溫，促使地方開(kāi)啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門、武漢之后，最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列。

鄭州方面指出，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。

此外，除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出讓競(jìng)買保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

同時(shí)，還加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源的審查。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對(duì)首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購(gòu)房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核。嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

杭州方面則表示，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

明確限購(gòu)范圍為，上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽(yáng)區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。

浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認(rèn)為，今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大，價(jià)格也出現(xiàn)上漲。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了過(guò)度投資、投機(jī)的“苗頭”。

CRIC研究中心執(zhí)行總裁丁祖昱也指出，政策的出臺(tái)離不開(kāi)市場(chǎng)超出預(yù)期的“過(guò)熱”。8月杭州商品住宅成交均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲11%，漲幅超過(guò)近期市場(chǎng)大熱的南京、合肥、武漢等市，在研究中心監(jiān)測(cè)的71座重點(diǎn)城市中排在第二，僅次于上海的14%。

丁祖昱認(rèn)為，一二線樓市全面收緊在即，限購(gòu)政策收緊范圍或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，市場(chǎng)沒(méi)有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺(tái)類似政策的可能；力度上也可能進(jìn)一步加強(qiáng)，如果熱點(diǎn)城市市場(chǎng)還是“越控越漲”，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的首套房限購(gòu)等政策也不無(wú)可能。

但張大偉表示，政策力度有限，對(duì)實(shí)際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場(chǎng)消化。

但值得注意的是，丁祖昱強(qiáng)調(diào)，雖然現(xiàn)階段除蘇州外政策未有力度，但未來(lái)如果調(diào)控政策不斷加碼、不斷升級(jí)，超過(guò)一定的“臨界點(diǎn)”后，將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

“政策是有疊加效應(yīng)的。隨著購(gòu)買力透支、需求透支，最后幾個(gè)月的成交量或?qū)⒒芈洹?rdquo;丁祖昱說(shuō)。