究竟正確的收樓程序是怎樣的？又有什么細(xì)節(jié)該注意？遇到問題后業(yè)主又應(yīng)如何維權(quán)？

先收樓再驗(yàn)房 新房問題多

樓市即將邁入9月，除了將迎來“金九銀十”的銷售旺季，不少往年銷售的樓盤也陸陸續(xù)續(xù)在下半年進(jìn)入收樓階段。根據(jù)接到的一些去年收樓業(yè)主的反饋，由于在收樓前沒有認(rèn)真去驗(yàn)樓，導(dǎo)致今年上半年裝修之時(shí)，才發(fā)現(xiàn)問題不少。

走進(jìn)某新建小區(qū)，可以發(fā)現(xiàn)不少業(yè)主都在裝修，時(shí)不時(shí)便傳來電鉆鉆墻、錘子敲打等聲音。葉先生是去年年前購買的新房，本該在今年初收樓之后，好好裝修一番新房子，卻發(fā)現(xiàn)房屋滲水、墻體脫落的情況，讓他覺得非常郁悶。

“滲水的情況肯定有啊，現(xiàn)在誰家不滲水？只要上門一裝修，樓下肯定滲水，客廳、房間、陽臺(tái)的天花板和墻壁上，都不能避免。”葉先生所住樓棟的另一位業(yè)主也抱怨道。的確，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到不少業(yè)主家的墻壁、天花板、排煙管道處等地方都出現(xiàn)滲水問題。

除滲水問題之外，不少業(yè)主也給記者發(fā)來了墻壁出現(xiàn)裂縫的圖片，一些房間的天花板還出現(xiàn)了表層脫落的現(xiàn)象。“有的房屋的幾個(gè)房間都有一米長(zhǎng)裂縫，有的房屋則出現(xiàn)了裂縫一直從地板延伸到墻壁的問題……”一些業(yè)主在房屋裝修的時(shí)候把裂縫自行修補(bǔ)好后入住，過了幾個(gè)月，原先裂縫的地方又會(huì)重新裂開。“這不是等于白修嗎？”

為何驗(yàn)收后的房屋還會(huì)出現(xiàn)這么多的問題？經(jīng)過一番了解，記者發(fā)現(xiàn)，不少樓盤在收樓之時(shí)，開發(fā)商走的是“先簽收、后驗(yàn)樓”的程序，而這顯然與正常的收樓程序不符。

“我在收樓那時(shí)候因?yàn)橛惺鲁鋈チ艘粫?huì)，回來卻發(fā)現(xiàn)丈夫已經(jīng)簽收房子了，還拿了鑰匙。” 李女士告訴記者，雖然有點(diǎn)糊里糊涂地收了房，但一家人還是滿懷期待地去看了自己的新家。“因?yàn)槭堑谝淮钨I房，缺乏收樓經(jīng)驗(yàn)，因此一開始也沒有覺得有什么不對(duì)的地方。”

對(duì)此，廣東唯杰律師事務(wù)所律師王美舟建議，業(yè)主在收樓的時(shí)候，要懂得行使正當(dāng)?shù)臋?quán)利來保護(hù)自己。“很多開發(fā)商都會(huì)利用業(yè)主急于看房的心理設(shè)下陷阱：先急急忙忙拿合同、發(fā)票和原件與業(yè)主簽訂合同，然后要求業(yè)主交錢；在業(yè)主收了鑰匙之后才帶業(yè)主去看房。”這是很多開發(fā)商精心布置的騙局，故意讓業(yè)主先收樓，等于讓業(yè)主放棄了自己的拒收樓和要求開發(fā)商賠償?shù)臋?quán)益。因此，業(yè)主在辦理收樓手續(xù)之前，應(yīng)該確認(rèn)文件、房屋質(zhì)量等沒有問題之后，再辦理收樓手續(xù)。

把好收樓關(guān) 做好入戶檢查

對(duì)于第一次買房的新手而言，單純從房屋表面查看，也很難發(fā)現(xiàn)問題。“就我了解，《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和《竣工驗(yàn)收備案表》（簡(jiǎn)稱‘三書一證一表’）等是業(yè)主必須查看的。”家在壹江南的侯先生說。

而對(duì)于房屋質(zhì)量方面的問題，侯先生坦言，自己也是帶一個(gè)稍懂行的朋友一起去查看的。那么，到底在驗(yàn)房之時(shí)，應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)呢？

業(yè)內(nèi)人士建議，“一般房產(chǎn)商通知業(yè)主的時(shí)間會(huì)比較早，但我建議大家不要集中在第一、二天去收樓，因?yàn)檗k理各項(xiàng)手續(xù)需要耗費(fèi)大量等待的時(shí)間，同時(shí)陪同驗(yàn)收的工作人員的時(shí)間也會(huì)比較緊張，因此選擇后面幾天比較好。正常驗(yàn)房時(shí)間需要2至3個(gè)鐘頭，建議早上8時(shí)，或下午2時(shí)半前去驗(yàn)收。”

同時(shí)，在驗(yàn)房時(shí)要先看外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道（寬度、扶手、踏步）；再查入戶門、門窗、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房）、排氣（衛(wèi)生間）、強(qiáng)弱電配電箱等，最后進(jìn)行閉存水試驗(yàn)，水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

“據(jù)我了解，大部分樓盤交樓糾紛，樓盤質(zhì)量、延期交樓等問題往往成為導(dǎo)火索，而開發(fā)商經(jīng)常使用的不聞不問‘拖字訣’則使得問題不斷發(fā)酵。”王美舟認(rèn)為，業(yè)主把好驗(yàn)樓這一關(guān)尤為重要。

首先，業(yè)主有權(quán)利確認(rèn)開發(fā)商的交樓文件是否齊全，齊全后再辦理收樓手續(xù)。如果不齊全的話，業(yè)主可以拒絕辦理收樓手續(xù)，以及要求開發(fā)商支付遲交樓違約金。

其次，應(yīng)該在確認(rèn)收樓之前先驗(yàn)樓。如果在房屋主體結(jié)構(gòu)方面存在問題，如發(fā)現(xiàn)較大裂縫等，可以請(qǐng)第三方的房屋鑒定公司對(duì)其鑒定，確認(rèn)是主體結(jié)構(gòu)的問題之后，業(yè)主可以拒絕收樓，或者要求房地產(chǎn)公司進(jìn)行賠償，支付遲交樓違約金并與其協(xié)商維修。

如果不涉及主體結(jié)構(gòu)問題，如小裂縫、空補(bǔ)和漏水等情況，一般不支持業(yè)主退房與拒絕收樓，而是與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商維修。業(yè)主可以在收樓之后，要求開發(fā)商進(jìn)行維修。“那么在實(shí)際當(dāng)中，一般會(huì)出現(xiàn)以下問題：開發(fā)商在維修的時(shí)候，拖延修理或者出現(xiàn)維修后問題未妥善解決。但業(yè)主入住之后，開發(fā)商仍要求業(yè)主交管理費(fèi)。”

對(duì)此，廣州道怡律師事務(wù)所律師李永快建議，業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題之后，第一，可以找房屋鑒定公司鑒定，而后請(qǐng)公證處進(jìn)行公證，確認(rèn)原因，再通過郵局的EMS特快專遞方式告知開發(fā)商，以防開發(fā)商抵賴；保留了證據(jù)之后，開發(fā)商便無法抵賴房屋質(zhì)量問題，因此業(yè)主可要求開發(fā)商進(jìn)行維修。“找第三方以及書面通知的作用就是要固定以及保留證據(jù)，為自己謀權(quán)益提供依據(jù)。”

第二，在開發(fā)商抵賴房屋沒有問題的情況，業(yè)主可以書面通知的當(dāng)時(shí)要求開發(fā)商在合理的時(shí)間范圍內(nèi)（如一個(gè)月內(nèi)），要求其維修好；或是在書面通知之后，找評(píng)估公司評(píng)估維修的費(fèi)用，而后讓房屋質(zhì)量鑒定公司制定方案，然后告知開發(fā)商，讓對(duì)方承擔(dān)費(fèi)用。

第三，可以考慮到法院起訴，要求開發(fā)商維修并承擔(dān)業(yè)主在維修期間的損失，比如租金的損失和管理費(fèi)等。如果訴求合理，法院可強(qiáng)制要求開發(fā)商執(zhí)行。

服務(wù)不到位 管理費(fèi)可賠償

遇到房屋質(zhì)量問題，還可以通過自行裝修得到一定的修補(bǔ)，但是最糟心的則是發(fā)現(xiàn)入住后水、電、氣出現(xiàn)無法供應(yīng)的問題，這對(duì)于業(yè)主來說，已經(jīng)是直接影響到了日常生活。

“我搬進(jìn)來已經(jīng)一個(gè)多月了，供水問題卻遲遲得不到解決，向物業(yè)反映了無數(shù)次才得到明確的回饋，但是在斷水的那幾個(gè)月，我仍然交著全梅城最貴標(biāo)準(zhǔn)（1.6元/平方米）的管理費(fèi)，而沒有享受到很好的物業(yè)服務(wù)。”住在江北的葉女士感到非常不滿。

除此之外，停車場(chǎng)環(huán)境差、裝修粗糙、光線暗等也是不少樓盤的業(yè)主覺得與之前的宣傳不符。“我買了一個(gè)10多萬元的車位，每個(gè)月也另交管理費(fèi)，可是卻沒有享受到與之匹配的服務(wù)。”

“整個(gè)地下停車場(chǎng)很陰暗，沒有任何裝修，甚至連指示牌都沒有，讓人感覺一點(diǎn)都不像進(jìn)了高檔小區(qū)，與其收的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符。”住在江北的張正也遇到了同樣的問題。

對(duì)于管理費(fèi)的問題，王美舟建議業(yè)主需分情況處理。

第一種情況是開發(fā)商的交樓文件不齊全，那么業(yè)主有權(quán)利拒絕收樓，而這個(gè)時(shí)候物業(yè)管理費(fèi)是由開發(fā)商承擔(dān)，而不是由業(yè)主承擔(dān)；

第二種情況是開發(fā)商通知業(yè)主收樓，在文件齊全且業(yè)主在驗(yàn)樓之后發(fā)現(xiàn)房屋沒有問題之后，業(yè)主就算拒絕收樓，那么從收到收樓通知起，管理費(fèi)也是由業(yè)主承擔(dān)；

第三種情況是不管開發(fā)商是不是拒絕交樓條件，也不管是不是有質(zhì)量問題，業(yè)主如果已經(jīng)收樓了，那么也應(yīng)該從收樓之日起交管理費(fèi)。“但是如果收樓之后，房屋存在質(zhì)量問題，如漏水、空補(bǔ)，或者無水無氣等問題，因?yàn)殚_發(fā)商的原因，而導(dǎo)致業(yè)主無法入住，那么業(yè)主應(yīng)該要求開發(fā)商賠償在這個(gè)期間所交的管理費(fèi)以及損失的租金等。”

收樓程序

第一步 確定收樓時(shí)間

開發(fā)商逾期不超過90天的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。

而當(dāng)開發(fā)商逾期交樓超過90天時(shí)，準(zhǔn)業(yè)主根據(jù)自身的情況有權(quán)選擇行使解除合同權(quán)利，當(dāng)然有權(quán)選擇拒絕收樓并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第二步 驗(yàn)證文件

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

此外，還有工程竣工驗(yàn)收備案表和永久供電供氣的協(xié)議等，（供水協(xié)議、和供電局簽的供用電合同以及帶有煤氣公司蓋章的煤氣工程交用公證書）；

第三步 要求和物業(yè)去驗(yàn)樓

購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

通常會(huì)出現(xiàn)這種情況：業(yè)主要求驗(yàn)樓，但是物業(yè)卻要求先簽收樓文件后驗(yàn)收，這種做法和合同的約定是相反的，也是不符合常理。在這種情況下，業(yè)主應(yīng)該在有兩個(gè)非親屬的公證人在場(chǎng)的情況下，當(dāng)場(chǎng)把要求驗(yàn)樓而遭開發(fā)商拒絕的經(jīng)過進(jìn)行錄音，然后發(fā)個(gè)書面的正式函給開發(fā)商，把要求驗(yàn)收樓以及驗(yàn)樓時(shí)間等都寫上，以防開發(fā)商抵賴。

第四步 辦理收樓手續(xù)

購房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。