人民網(wǎng)北京8月29日電 （余燕明）歌斐資產(chǎn)的王雪泉近兩年開始注意到中國房地產(chǎn)投資的微妙變化：之前總是發(fā)展商和地產(chǎn)項目主動找他尋求融資機會，但現(xiàn)在這些發(fā)展商和地產(chǎn)項目反而向他詢問，歌斐資產(chǎn)是否有一些適合投資的項目，他們可以拿錢一起跟投。

“一是這些發(fā)展商現(xiàn)在手上回流了充裕的資金，加上銀行貸款和發(fā)債融資的渠道、成本都更加便利。”王雪泉這樣解釋，“二是核心城市找到合適的項目資源非常困難，所以這也是許多城市‘地王’頻現(xiàn)的原因之一。”

王雪泉是歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金的合伙人，這家房地產(chǎn)投資基金累計管理規(guī)模達到了750億元，2014年基金存量規(guī)模達到高峰，接近400億元，近兩年開始主動做“減法”，今天基金存量規(guī)模已經(jīng)不到200億元。

因為開發(fā)商能夠更加便利地獲得銀行貸款和發(fā)債融資，并且成本更低，現(xiàn)在歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金的房地產(chǎn)項目債權(quán)融資業(yè)務(wù)已經(jīng)大幅收縮，即便開展一些項目融資，投資收益也已經(jīng)降到了個位數(shù)。

實際上，今年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資整體呈現(xiàn)萎縮。清科研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)披露，上半年房地產(chǎn)私募股權(quán)投資（PE）新募集基金數(shù)量只有32個，2015年達到了182個，新募基金金額143億元，去年全年為631億元，不到去年的23%。

上半年國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資上，共計發(fā)生了26起，投資金額106億元，去年全年房地產(chǎn)私募股權(quán)投資案例則分別達到了126起，累計投資金額306億元。

王雪泉觀察到的這些房地產(chǎn)投資現(xiàn)象微妙變化的背后，他理解，其實反映了中國核心城市房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變化。

“在一些核心城市，無論是住宅市場，還是商業(yè)地產(chǎn)，都在從增量市場向存量市場過渡，接下來存量市場交易會成為主流，所以要開始做一些城市更新。”王雪泉說，“既然要開始做城市更新，那么就要重視資產(chǎn)的運營能力，運營創(chuàng)造價值。”

發(fā)現(xiàn)了核心城市存量市場城市更新的機會，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金開始在主要一線城市與強二線城市展開了對低效資產(chǎn)的收購。

“核心城市找到低效資產(chǎn)并不容易，我們得擅長發(fā)現(xiàn)那些地段不錯，但是運營能力欠缺導(dǎo)致價值被低估的低效資產(chǎn)，收購以后對這些資產(chǎn)重新改造和運營以后，提升價值。”王雪泉告訴人民網(wǎng)記者。

在一線城市和強二線城市如何選擇商業(yè)資產(chǎn)，在歌斐資產(chǎn)有著嚴格的收購與收益條件篩選。

首先，歌斐資產(chǎn)收購的標的資產(chǎn)價格必須低于重置成本（重置成本又稱現(xiàn)行成本，是指按照當前市場條件，重新取得同樣一項資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金代價），“只有收購代價低于商業(yè)資產(chǎn)重置成本時，歌斐資產(chǎn)才會進行收購。”

另外則是測算這些低效資產(chǎn)收購并完成改造以后，重新投入運營的運營期收益要求。歌斐資產(chǎn)對這些低效資產(chǎn)進行改造以后，一般是半年到一年左右的改造周期（視改造難度而定），項目開始運營并產(chǎn)生現(xiàn)金流，歌斐資產(chǎn)會確定新的經(jīng)營目標。

“進入運營期我們要求經(jīng)營租期的收益率要達到6%以上。”王雪泉說，只有滿足上述兩個測算要求，歌斐資產(chǎn)才會進行收購?fù)顿Y。

對一家房地產(chǎn)投資基金來說，完成對這些商業(yè)資產(chǎn)收購、改造和運營以后，如何實現(xiàn)退出，不僅是技術(shù)問題，也仰賴于退出時機上的選擇。

“歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金投資的改造增值商業(yè)項目，一般在第一輪租約結(jié)束就會實現(xiàn)退出。”王雪泉告訴記者，“第一輪租約時間長的話，可能是十多年，租約較短的話，可能是兩年時間。在第二輪租約開始時，租金已經(jīng)會有提升。”

在房地產(chǎn)投資基金存量規(guī)模上主動做起減法的歌斐資產(chǎn)，在商業(yè)資產(chǎn)的管理與運營能力上又主動做起了加法。

歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金改變了長期以來只是定期收取租金的業(yè)務(wù)模式，他們開始更加重視商業(yè)資產(chǎn)的改造、招商、運營和管理能力的建立。

王雪泉介紹，歌斐資產(chǎn)已經(jīng)組建起了自己的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，專門從事商業(yè)資產(chǎn)的招商與運營，他評價歌斐資產(chǎn)的商管團隊甚至要優(yōu)于萬達商業(yè)的運營能力，并且其中一些團隊成員就是來自商業(yè)運營見長的中糧地產(chǎn)與萬達商業(yè)。

“我們?yōu)榇诵略O(shè)立了一個商業(yè)地產(chǎn)運營平臺，歌斐資產(chǎn)是主要投資人之一，另外還有其他發(fā)展商和合作伙伴，目前平臺組建基本到位。”王雪泉告訴人民網(wǎng)記者。

作為房地產(chǎn)投資基金，歌斐資產(chǎn)能夠迅速建立起商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，也與這家基金從最早設(shè)立開始，就植入了商業(yè)管理與運營的基因密不可分。

包括王雪泉在內(nèi)，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金的多位合伙人均有在商業(yè)地產(chǎn)公司供職的深厚背景。王雪泉的職業(yè)履歷里，他擁有16年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，總共開發(fā)、管理大型商業(yè)綜合體超過50萬平方米，是國內(nèi)第一批自主開發(fā)大型商業(yè)購物中心的開發(fā)管理人之一。王雪泉還擔任過CDG Retail（美國華平投資與紅星美凱龍的合資商管公司）的聯(lián)合創(chuàng)始人及副總裁等，其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營與管理領(lǐng)域經(jīng)驗十足。

歌斐資產(chǎn)對于建設(shè)起“非常有特色”的商業(yè)資產(chǎn)運營管理能力，其已形成相對明確的方向，并希望發(fā)揮歌斐資產(chǎn)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。

“用互聯(lián)網(wǎng)術(shù)語來表述的話，我們常提從內(nèi)容到場景，其實今時今日要做好商業(yè)地產(chǎn)，不光是場景，比如設(shè)計和體驗都非常好，還有更重要的是內(nèi)容，歌斐資產(chǎn)未來在商管運營上會發(fā)展內(nèi)容。”王雪泉說。

他為此補充，以前商業(yè)管理只是簡單收租金，現(xiàn)在要求在內(nèi)容上做好差異化，內(nèi)容上有一些孵化機制，比如利用歌斐資產(chǎn)強大的VC/PE投資優(yōu)勢，以及實現(xiàn)與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的消費類覆蓋，并找到合作伙伴。