受益于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎迎來(lái)今年來(lái)最為亮眼的中期業(yè)績(jī)。
近日，萬(wàn)科、中海、龍湖等上市房企陸續(xù)發(fā)布年中業(yè)績(jī)報(bào)告。在銷售方面，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，甚至有增幅超過(guò)100%的情況。而整體銷售價(jià)格的提高，也使得部分企業(yè)的毛利率出現(xiàn)回升。
隨著業(yè)績(jī)的公布，不少企業(yè)獲得了機(jī)構(gòu)的較高評(píng)級(jí)。分析人士指出，這也將對(duì)今后的融資帶來(lái)一些成本的優(yōu)勢(shì)。但另一方面，也可能對(duì)外部資本帶來(lái)更強(qiáng)的吸引力。也即，房企業(yè)績(jī)的提升，將可能吸引更多的“野蠻人”。
利潤(rùn)率艱難回升
截至8月中旬，發(fā)布中報(bào)全文的上市房企數(shù)量已超過(guò)30家。其中，萬(wàn)科、中海、碧桂園、龍湖等品牌房企均公布了中期業(yè)績(jī)。
中報(bào)顯示，受益于上半年的“牛市”，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況普遍向好。萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額1900.8億元，銷售面積1409萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)69.9%和55.8%。全年很有可能突破3000億的高點(diǎn)。
值得一提的是，萬(wàn)科僅用118天就使得銷售金額突破1000億大關(guān)，比去年同期足足縮短了59天，達(dá)到歷史最短水平。其在全國(guó)商品房市場(chǎng)的占有率進(jìn)一步上升至3.9%。
中海發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2016年6月30日，公司房地產(chǎn)合約銷售額為港幣952.6億元，較去年同期增長(zhǎng)11.5%，對(duì)應(yīng)合約銷售面積為601萬(wàn)平方米。由于國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的改善，中海的銷售回款大幅增加至720億港元，資金極為充裕。
龍湖同樣錄得較好的業(yè)績(jī)，上半年簽約額同比增長(zhǎng)78.4%至385.9億元，創(chuàng)歷史新高，回款率保持90%以上高位。
在公布業(yè)績(jī)的房企中，碧桂園、旭輝、景瑞、新城、首開(kāi)等的銷售額漲幅均超過(guò)100%。此前獲得上海“地王”的融信，上半年銷售132億元，同比增幅達(dá)到176.7%。
這與上半年的市場(chǎng)向好密不可分。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積增速分別達(dá)到42.1%和27.9%。
不僅如此，隨著房?jī)r(jià)的提高，部分企業(yè)的利潤(rùn)率出現(xiàn)提升。中報(bào)顯示，龍湖地產(chǎn)上半年的毛利率為27.9%，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。旭輝上半年的毛利率也達(dá)到27.1%，同比有大幅提升。但萬(wàn)科、泰禾等企業(yè)的毛利率都出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)通過(guò)對(duì)28家房企的業(yè)績(jī)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這28家房企上半年的平均凈利潤(rùn)率為8%，相比去年同期的7.6%有所回升。
吸引“野蠻人”
從政策層面來(lái)看，下半年的市場(chǎng)恐難以維持較好的走勢(shì)。今年8月11日，南京、蘇州同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，從提高信貸門檻、實(shí)施限購(gòu)等方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。這也是繼年初之后，兩地今年出臺(tái)的第二波調(diào)控政策。在此之前的6月和7月，合肥、廈門也已經(jīng)發(fā)文強(qiáng)化調(diào)控。
這一信號(hào)表明，調(diào)控政策正在擴(kuò)展至熱點(diǎn)二線城市，甚至繼續(xù)向下一層級(jí)的城市進(jìn)行蔓延。因此，下半年的市場(chǎng)熱度將明顯弱于上半年，并對(duì)房企的全年業(yè)績(jī)帶來(lái)影響。
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速分別降至26.4%和39.8%，均為今年以來(lái)的最低點(diǎn)。
但事實(shí)上，即便從業(yè)者普遍預(yù)期到這一點(diǎn)，仍對(duì)全年業(yè)績(jī)有足夠的信心。近期，恒大、龍湖、中海、旭輝、碧桂園等企業(yè)均上調(diào)了全年的銷售目標(biāo)。
某上市房企負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)頗有代表性，這位負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，下半年的市場(chǎng)會(huì)有一定的延續(xù)，雖然不如上半年火爆，但肯定會(huì)好于往年同期。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，下半年仍然是去庫(kù)存和沖規(guī)模的重要時(shí)機(jī)。
受益于業(yè)績(jī)向好以及其它指標(biāo)的改善，房企的信用評(píng)級(jí)得以普遍上調(diào)。其中，穆迪近期就上調(diào)龍湖地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，并確認(rèn)“Ba1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)。當(dāng)代置業(yè)的信用評(píng)級(jí)則由違約“IDR”上調(diào)至穩(wěn)定“B＋”。
相比之下，在今年以來(lái)A股哀鴻遍野之時(shí)，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)更為樂(lè)觀。綠地、旭輝、泰禾、華夏幸福等房企都被多家機(jī)構(gòu)給出“推薦”、“買入”、“增持”等評(píng)級(jí)。即便是身陷股權(quán)糾紛的萬(wàn)科，東興證券仍給出“強(qiáng)烈推薦”的評(píng)級(jí)，安信證券給出的評(píng)級(jí)則是“買入”。
高評(píng)級(jí)可以使得企業(yè)在融資等方面獲得成本優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一些“副作用”。嚴(yán)躍進(jìn)就指出，地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況總體好于其他行業(yè)，隨著業(yè)績(jī)的改善和評(píng)級(jí)的提高，產(chǎn)業(yè)和金融資本會(huì)對(duì)地產(chǎn)股更加青睞，不排除加大增持力度的可能。
這一觀點(diǎn)并非聳人聽(tīng)聞。近期有媒體報(bào)道稱，已經(jīng)入主遠(yuǎn)洋、金地、金融街等多家房企的安邦，對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)和招商蛇口都有興趣，其理由在于，“相比其他領(lǐng)域，房地產(chǎn)的風(fēng)控和投資收益都相對(duì)不錯(cuò)，房企是相對(duì)穩(wěn)定的投資標(biāo)的”。
中信證券的報(bào)告也指出，由于土地價(jià)格不斷高漲，房地產(chǎn)公司的市值相對(duì)于NAV（凈資產(chǎn)值）的折讓仍然偏大，地產(chǎn)股的價(jià)值也將越來(lái)越凸顯，并容易成為長(zhǎng)期持 有的對(duì)象。“只要地產(chǎn)公司所掌握的所有項(xiàng)目資源的價(jià)值總和，仍然明顯低于土地市場(chǎng)公開(kāi)出讓的土地價(jià)格，資金就還會(huì)從地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)領(lǐng)域不斷向地產(chǎn)股流 淌。”
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