預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷售面積和投資同比分別增長(zhǎng)20％和4％左右；下半年要重點(diǎn)關(guān)注“地王”現(xiàn)象帶來(lái)的后續(xù)市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)、“去庫(kù)存”過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)釋放和蔓延以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲階段的泡沫積累和破滅；建議采取“一城一策”的差別化調(diào)控政策，穩(wěn)定住房金融政策，進(jìn)一步做好信息公開(kāi)透明，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。

上半年市場(chǎng)迅速回暖，部分城市房?jī)r(jià)上漲明顯

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售迅速回暖，“去庫(kù)存”成效初顯

在一系列利好政策出臺(tái)后，2016年上半年一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。2016年前5個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比分別增長(zhǎng)33.2％和50.7％。分城市看，1—6月間35個(gè)主要城市中成交面積同比上漲的城市有32個(gè)，其中惠州、天津、南京和揚(yáng)州成交面積同比上漲100％以上。只有3個(gè)城市同比下降，其中深圳和北京同比分別下降23％和10％。

第一季度一線城市住房成交同比增速領(lǐng)先，4月份以來(lái)二三線城市的銷售同比增速開(kāi)始明顯超過(guò)一線城市。綜合來(lái)看，上半年一線城市商品房成交面積同比增長(zhǎng)7％、二線和三線城市同比增速分別是47％和44％。但同類城市間成交面積的差異很大，例如在一線城市里，廣州和上海同比分別上漲27％和14％，深圳和北京卻同比下降23％和10％。

銷售增速加快，縮短了各城市的庫(kù)存消化期。從“去短期庫(kù)存”速度看，截止到2016年5月末，按照過(guò)去5個(gè)月的平均銷售速度，消化完所有的房地產(chǎn)待售面積，一線城市平均需要8.5個(gè)月，較年初縮短2.6個(gè)月；二線、三線城市平均分別需要7.5個(gè)月和15.6個(gè)月，分別比年初縮短6.7個(gè)月和19.0個(gè)月。但如果考慮到施工面積和待開(kāi)工面積，“去庫(kù)存”的長(zhǎng)期壓力仍然很大。截止到2016年5月末，全國(guó)商品房待售面積7.22億平方米，施工面積是65億平方米。按照前5個(gè)月的平均銷售速度計(jì)算，共需2.8年才能消化掉全部庫(kù)存。

2.房地產(chǎn)投資回升明顯，熱點(diǎn)城市土地出讓價(jià)格快速攀升

在強(qiáng)勁需求帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積的同比增速上升明顯。2016年1—5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)7.0％，比2015年全年1％的增幅提高了6個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域看，中部地區(qū)投資同比增幅達(dá)到11.6％，遠(yuǎn)高于東部地區(qū)6％和西部地區(qū)5.8％的同比增幅。

同房地產(chǎn)市場(chǎng)一致，土地市場(chǎng)的區(qū)域分化特征也更加凸顯，二線城市的土地成交面積、出讓收入和樓面地價(jià)的同比增幅，都超過(guò)了一線和三線城市。從成交面積看，2016年上半年全國(guó)300個(gè)城市成交土地面積36589萬(wàn)平方米，同比上升3％，其中住宅類用地11349萬(wàn)平方米，同比增加0.4％。但一線城市土地成交面積萎縮明顯，同比增幅下降29％。二線和三線城市小幅回升，同比增幅分別是5％和2％。從土地出讓收入看，二線城市同比增長(zhǎng)78％，一線城市同比下降14％，三線城市則同比增長(zhǎng)5％。

一二線城市“地王”頻出是土地市場(chǎng)的一個(gè)重要特征。2016年上半年，二線城市樓面地價(jià)同比增幅高達(dá)76％，一線城市和三線城市分別是25％和6％。多數(shù)城市的樓面地價(jià)溢價(jià)率大幅提升，一線城市提高了44個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率達(dá)到61％。二線城市和三線城市的溢價(jià)率依次是49％和17％，分別提高了39個(gè)百分點(diǎn)和11個(gè)百分點(diǎn)。

3.部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)加速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化

加快“去庫(kù)存”的同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從上半年情況看，先是深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)暴漲，再逐次轉(zhuǎn)遞到南京、杭州、珠海等熱點(diǎn)二線城市。2016年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11662元／平方米，1—5月累計(jì)上漲6.21％。其中，一線城市累計(jì)上漲11.05％，二線城市和三線城市分別累計(jì)上漲3.97％和3.6％。

不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯。深圳、上海等一線城市和南京、蘇州、珠海、廈門(mén)、合肥等二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，部分三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。從城市格局看，城市圈的一線城市房?jī)r(jià)上漲，會(huì)快速帶動(dòng)圈內(nèi)其他城市的房?jī)r(jià)上升。2016年前6個(gè)月，一線城市中深圳房?jī)r(jià)同比上漲82％，遠(yuǎn)超上海（17％）、北京（15％）和廣州（5％）。在深圳房?jī)r(jià)帶動(dòng)下，三線城市中的東莞房?jī)r(jià)快速上漲，上半年同比上漲32％，但一些三線城市如韶關(guān)、徐州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下降，其中韶關(guān)市房?jī)r(jià)同比下降19％。

下半年一二線城市市場(chǎng)趨緩，三四線城市“去庫(kù)存”壓力依然較大

在利好政策作用下，上半年一二線城市的住房需求被過(guò)度透支，下半年市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，全年呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢(shì)。從2016年3月底上海、深圳等一線城市出臺(tái)調(diào)控政策后，南京、合肥等二線城市也收緊了購(gòu)買資格、稅收、土地供應(yīng)等政策。受此影響，全國(guó)2016年前5個(gè)月的商品房銷售同比增幅明顯收窄，抑制樓市過(guò)快升溫效果顯現(xiàn)。其中，商品房銷售面積和銷售額的同比增速，較1—4月分別收窄3.3個(gè)和5.2個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資同比增速，較1—4月分別縮小3.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

考慮到我國(guó)不少城市尤其是三四線城市的房地產(chǎn)待售面積偏高，市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整有助于住房供需結(jié)構(gòu)趨于平衡。利用“去庫(kù)存”改善當(dāng)?shù)刈》抗┬杞Y(jié)構(gòu)，將是下半年和今后幾年住房市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。這意味著，下半年三四線城市的土地供應(yīng)仍將處于緊平衡狀態(tài)，有助于進(jìn)一步消化住房庫(kù)存。

總體判斷，下半年一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將高位回調(diào)，各項(xiàng)指標(biāo)增速會(huì)明顯低于上半年水平。三四線城市在“去庫(kù)存”過(guò)程中，一些城市會(huì)筑底回暖，但有些消化周期過(guò)長(zhǎng)（比如超過(guò)5年）的城市，則會(huì)面臨“量?jī)r(jià)齊跌”局面。從全國(guó)看，預(yù)計(jì)2016年全年房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)20％左右。在下半年銷售增速回落的情況下，投資、土地購(gòu)置面積等先行指標(biāo)會(huì)相應(yīng)回落，尤其在房屋存量過(guò)多、待售面積過(guò)高的三四線城市，上述指標(biāo)回落趨勢(shì)更加明顯。從全國(guó)看，預(yù)計(jì)2016年全年房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)4％左右。

后期運(yùn)行需要關(guān)注的三個(gè)問(wèn)題

上半年頻繁出現(xiàn)的“地王”，樓面地價(jià)大幅超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，增加了后期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。除了上半年貨幣政策寬松、流動(dòng)性充足外，一線城市土地供給速度過(guò)慢是“地王”出現(xiàn)的重要原因。以北京市為例，2016年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)120萬(wàn)平方米，但截至6月末，共推出和成交住宅用地7宗，合計(jì)45萬(wàn)平方米，同比減少68％。土地供應(yīng)不足導(dǎo)致入市地塊受到企業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，上半年北京市住宅用地成交樓面地價(jià)已接近2萬(wàn)元／平方米（19972元／平方米），同比上漲44％。深圳市直到6月份才在年內(nèi)首次供應(yīng)二宗住宅用地，推出樓面地價(jià)是10633元／平方米，但最終的成交樓面地價(jià)為34122元／平方米，溢價(jià)率超過(guò)300％。成交的龍華新區(qū)樓面地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元／平方米，而周邊區(qū)域平均房?jī)r(jià)只有2萬(wàn)元／平方米左右。“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀，進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)仍將大幅上漲的預(yù)期，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了很大挑戰(zhàn)。

在“去庫(kù)存”過(guò)程中要高度關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的釋放和蔓延問(wèn)題。三四線城市是“去庫(kù)存”的主戰(zhàn)場(chǎng)，如果通過(guò)“加杠桿”方式攤派完成“去庫(kù)存”任務(wù)，只會(huì)把更大的風(fēng)險(xiǎn)留給未來(lái)。比如，現(xiàn)在許多三四線城市給“農(nóng)民工群體”和“新畢業(yè)大學(xué)生”許多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，寄希望這些群體去消化庫(kù)存，有些城市甚至出現(xiàn)了“零首付”現(xiàn)象，這跟美國(guó)政府上世紀(jì)90年代中期以來(lái)鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)房的政策非常相似，放大了住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)泡沫的積累提供了條件。

在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲階段，要高度重視不恰當(dāng)?shù)淖》拷鹑跅l件刺破泡沫的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展，房地產(chǎn)貸款已成為金融機(jī)構(gòu)貸款的重要組成部分，上半年房地產(chǎn)貸款同比增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他貸款增速。截至2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬(wàn)億元，其中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額5.22萬(wàn)億元、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.8萬(wàn)億元、個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.18萬(wàn)億元。1—3月，個(gè)人購(gòu)房貸款增速比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)，一季度增加1萬(wàn)億元，同比多增4309億元。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供需基本平衡的階段，在這個(gè)階段房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，基本面或剛性需求的驅(qū)動(dòng)因素在弱化，房?jī)r(jià)泡沫不斷累積，此時(shí)如果住房金融條件大幅收緊，爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)的可能性就會(huì)大幅提高。日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)主要是在長(zhǎng)期低利率下短期內(nèi)突然大幅提高利率，刺破了高房?jī)r(jià)的泡沫。美國(guó)2007年爆發(fā)“次貸危機(jī)”的根源則是長(zhǎng)期低利率環(huán)境下不斷降低首付比例和購(gòu)房門(mén)檻，在利率水平逐步上調(diào)后，違約率就會(huì)快速提升，引起房?jī)r(jià)大幅下降。

盡管我國(guó)的住房按揭貸款首付比例超過(guò)美國(guó)，且個(gè)人住房按揭貸款占住房總市值的比重只有10％左右，購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)下降有較強(qiáng)承受力，但仍要高度警惕下一階段利率進(jìn)入上升通道后房?jī)r(jià)大幅回落的風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年有一部分投資者，借助各類高杠桿工具（比如“首付貸”）進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，自身杠桿率很高。但如果今后住房金融政策收緊，利率進(jìn)入上升周期、流動(dòng)性下降，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)和下降，銀行隨之收緊房貸，在高房?jī)r(jià)時(shí)期進(jìn)入市場(chǎng)的投資群體勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)“違約”現(xiàn)象，反過(guò)來(lái)進(jìn)一步惡化銀行的資產(chǎn)負(fù)責(zé)表，等到銀行拋售住房資產(chǎn)以回收流動(dòng)性時(shí)，就會(huì)陷入“利率上升—違約—房?jī)r(jià)下跌—信貸收緊—拋售住房資產(chǎn)—房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌”的惡性循環(huán)。

政策建議

下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路是，按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，把“防風(fēng)險(xiǎn)”放到更重要位置，提高政策的差異性和針對(duì)性，積極有序化解三四線城市的庫(kù)存壓力，同時(shí)抑制一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。

第一，采取“一城一策”的差別化調(diào)控政策。按照人口和產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)方向，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在那些人口凈流出、住房嚴(yán)重過(guò)剩的地區(qū)，停止興建商品房，由政府回購(gòu)一部分商品房作為保障性安居工程，也可以配合農(nóng)村土地制度和戶籍制度改革，用“宅基地?fù)Q房”等方式讓農(nóng)民自愿有償?shù)刭?gòu)房。在人口凈流入、住房供不應(yīng)求的地區(qū)，短期內(nèi)可采取限購(gòu)等行政措施，但關(guān)鍵還在于盡快增加住房用地供應(yīng)量，健全住房租賃市場(chǎng)，用擴(kuò)大供給的辦法抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。一方面在年度安排土地指標(biāo)時(shí)，適度增加住宅用地指標(biāo)。另一方面督促地方政府加快供地速度，對(duì)推地速度過(guò)于延緩的地方進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

第二，穩(wěn)定住房金融政策。在我國(guó)房地產(chǎn)信貸規(guī)模已超過(guò)20萬(wàn)億元的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)會(huì)極大影響金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)調(diào)控實(shí)踐均表明，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的原因是住房金融條件的變動(dòng)。在利率政策不可控的情況下，建議通過(guò)調(diào)整首付比例來(lái)穩(wěn)定住房金融條件，即在利率水平下降時(shí)，提高首付比例，反之上升時(shí)降低首付比例。下半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力更加突出，如果央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，建議房貸首付比例可以適度上調(diào)。

第三，住房相關(guān)部門(mén)要及時(shí)公開(kāi)信息，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。目前各地還沒(méi)有建立起統(tǒng)一權(quán)威的房地產(chǎn)信息公開(kāi)平臺(tái)，對(duì)每年計(jì)劃推出的各類土地面積、擬出讓地塊、存量住房、新建保障房數(shù)量等重要信息沒(méi)有及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)，社會(huì)公眾的預(yù)期往往被一些媒體和人士所主導(dǎo)，從眾效應(yīng)明顯。建議地級(jí)市及以上城市由住房部門(mén)牽頭，在政府主頁(yè)每月定期公布土地供應(yīng)、土地成交、存量住房、住房交易等重要信息，提高信息的透明度和詳細(xì)性。