日前，有媒體報道，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”標簽的上海月星環(huán)球港（以下簡稱“上海環(huán)球港”）空置率高企。對此，《中國經營報》記者近日多次實地走訪了解到，目前上海環(huán)球港有不少商鋪門店確處于裝修施工停業(yè)中。
自2008年啟動以來，這座號稱是全球中心城區(qū)規(guī)模最大、設計最美、最富藝術氣質的購物中心，給外界留下了高端定位的印象。此番走訪下來，記者發(fā)現，這里真正的高端奢侈品門面并不多。
對此，月星集團內部人士對《中國經營報》記者表示，外界對商場定位認識可能存在偏差，“我們從來也沒有想走高端路線，最多只能算中高端”。
而對于商場運營情況以及此前被爆空置率等問題，上述月星集團內部人士回應稱，目前商場內存在商鋪空置現象的原因是部分品牌合約到期，商場也借此契機針對“更時尚、更潮流”的定位對品牌進行主動升級優(yōu)化，部分品牌是被勸退的。
公司稱“空置”系品牌調整 “高端”為外界誤讀
8月3日~4日，《中國經營報》記者先后多次來到上海環(huán)球港實地探訪。記者在直通上海地鐵3號線的金沙江路站6號口的B2層看到，有少量商鋪確處在關門狀態(tài)，其中大部分關門店鋪處于正在裝修狀態(tài)；而在B1層一處通往戶外露天場地的出口前，集中存在10家左右店鋪處于關門狀態(tài)。
資料顯示，上海環(huán)球港啟動于2008年，總建筑面積達48萬平方米，商業(yè)面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米，以特大型綜合購物中心為主題，輔之以甲級辦公、展覽、娛樂、餐飲、休閑與健身等配套功能，整體規(guī)模超過南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場、中信泰富廣場的面積總和。
然而，這樣一個擁有超大面積、豪華裝修的商業(yè)綜合體，記者在走訪中卻了解到，傳統意義上的奢侈品品牌并不多，僅有COACH、BV、CK等。
此外，《中國經營報》記者在一份名為《上海月星環(huán)球港市場調研分析》的數據中也注意到，上海環(huán)球港租金在4.1元/平方米/日~13.1元/平方米/日區(qū)間，其中主力店B1、B2層租金單價為6元/平方米/日，1F租金單價為13.1元/平方米/日，2F租金單價為10元/平方米/日。相比于一站地鐵之隔的中山公園龍之夢商場，環(huán)球港的價格并不算高。
對此，月星集團內部人士對《中國經營報》記者表示，上述數據并非月星官方對外公布的，至于目前上海環(huán)球港的租金價格，不方便透露，“但租金肯定比上述價位高，我們的租金都是逐漸增加。另外，在租金方面，我們不想和別人比較，畢竟地理位置不一樣。”
不過，記者梳理往日報道發(fā)現，自運營以來，上海環(huán)球港多次被曝招商困難。據《每日經濟新聞》日前報道，一位參與過上海環(huán)球港前期招商工作的商業(yè)地產人士曾透露，月星本身并非商業(yè)地產出身，在從家具轉型做商業(yè)地產的過程中，面對一個體量如此之大的項目，短期之內要完成招商是非常困難的，“不過他們還是做到了”。而月星集團一位內部人士則對《中國經營報》記者表示，目前商場的商鋪入駐率接近90%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國經營報》記者表示，上海中環(huán)以內的商業(yè)地產項目其實都不錯，但上海環(huán)球港這個項目其實沒有預期的好，和其周邊地段有關系。“雖然從交通角度非常方便，但不是消費者消費線的交匯點，而邊上的中山公園反而有這個優(yōu)勢。另外，也是一個消費習慣的問題，中山公園被定義為市級商圈，而上海環(huán)球港周邊的金沙江路本身層次還不是很高。招商難在于本身銷售業(yè)績不好，零售業(yè)務會有想法。”
上海中原地產市場分析師盧文曦也對《中國經營報》記者表示，上海環(huán)球港主要問題還是在商業(yè)定位與區(qū)域消費能力匹配度并不協調有關。“它給市場營造的格調是很高大上的，但實際上普陀區(qū)這個地方消費能力還是相對較低。”
著名經濟學家宋清輝則對《中國經營報》記者表示，當前，宏觀經濟形勢下行，實體店生意難做，“我通過近期走訪發(fā)現，不少城市新的城市綜合體或大型購物中心，周邊往往聚集了大量大型商場等城市綜合體，競爭慘烈。不少百貨企業(yè)增速低、利潤低，已無力支撐高昂的房租。一些新的項目開業(yè)后，亦較難以按預期盈利。”
至于商場定位方面，月星集團內部人士對《中國經營報》記者表示，外界對商場定位認識可能存在偏差，“我們從來也沒有想走高端路線，最多只能算中高端，至于商場裝修華麗，只是因為企業(yè)老板希望對此項目精雕細琢”。
此外，針對上海環(huán)球港選址問題，上海月星環(huán)球港商業(yè)中心有限公司市場營銷部人員表示，“因為老板覺得這地方是個藍海”。而上述月星集團內部人士則表示，“在現在上海的成熟商圈，很難拿到這么大的面積來做商業(yè)綜合體”。
公司負債高企
作為月星集團的首個商業(yè)地產項目，上海環(huán)球港不僅是月星跨界嘗試的成果，而且還是該集團戰(zhàn)略調整重要的內容。不過，對于月星的跨界轉型，業(yè)內人士稱并不理想。
“月星本身是做商業(yè)起家的，對于商業(yè)上下游需求的把握應該是比單純做房地產開發(fā)的企業(yè)來做商業(yè)地產是有優(yōu)勢的，不過上海環(huán)球港這個項目做得并不出色。”盧文曦說，“畢竟是從其他行業(yè)轉來做商業(yè)地產的，所以在局部的打造上，其實并不應該急于樹自己的標桿，還是先摸摸市場，等到有經驗再做標桿型項目。”對于這種說法，上述月星內部人士回應稱：“做家居企業(yè)和商業(yè)地產還是有差別的，并不能說明我們有商業(yè)地產方面的經驗，我們在沒有太多經驗的基礎上，能做成這樣已經很不錯了。”
值得注意的是，據公開資料顯示，月星集團旗下目前在建或投入運營的項目除上海環(huán)球港外，還有常州月星環(huán)球港（88萬平方米大型城市商業(yè)綜合體）、徐州月星環(huán)球商業(yè)中心（45萬平方米城市綜合體）、喀什月星上海城（250萬平方米大型城市綜合體）、沈陽月星國際城（200萬平方米大型城市綜合體）等，除去徐州項目，其余項目建筑面積均遠高于上海環(huán)球港。
鵬元資信評估有限公司指出，目前，我國房地產面臨一定的結構性供需失衡壓力，部分城市商業(yè)物業(yè)空置率較高，月星集團在無錫、沈陽、如皋等二三線城市的商業(yè)地產項目推進較慢，存貨規(guī)模較大，存在一定的去化壓力和跌價風險。“除非像萬達這種具有很大的品牌效應的商業(yè)地產，一般而言，商業(yè)地產不像住宅，可以很快復制，而月星綜合的能力，可能都跟不上，只能慢慢來。”盧文曦說。
《中國經營報》記者同時注意到，據RET睿意德中國地產研究中心的數據顯示，截至去年年底，全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房（即商鋪）空置率高達30%。而按照國際同行慣例，商業(yè)地產的空置率在5%~10%之間為合理區(qū)，空置率在20%以上為嚴重擠壓區(qū)，足以看出國內商業(yè)地產空置率情況的嚴重。
“從三四線城市看，實際上商業(yè)項目成功案例不多，除非地段非常好。但是三四線的一個特點是傳統零售業(yè)消費市場還是存在的，所以還是可以培育。而大城市則需要改變傳統零售模式，類似餐飲，確實在傳統的和體驗式基礎上還需要挖掘，否則消費者確實不愿意來消費。所以對于此類項目來說，還是要針對此類城市的特點來進行。”嚴躍進說。對此，月星集團內部人士稱，公司有自己的定位考慮，“比如說，即將正式運營的常州月星環(huán)球港，我們就不僅僅是針對常州本地消費群體的，而是面向周邊16個市區(qū)的1小時經濟圈。”
與此同時，《中國經營報》記者在鵬元資信評估有限公司對在《月星集團2015年公司債券2016年跟蹤信用評級報告》的財務數據中注意到，截至2015年末，公司總負債177.83億元，2013~2015年復合增長率16.58%。其中有息負債104.20億元，2013~2015年復合增長率25.33%；2016年和2020年公司分別需償還有息債務30.45億元、26.48億元。報告指出，公司負債水平較高，有息債務規(guī)模較大，存在集中償債壓力。
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