資產(chǎn)泡沫問題已經(jīng)上升到了中央政治局會(huì)議討論的高度，上個(gè)月底的中央政治局會(huì)議就提出了要“抑制資產(chǎn)泡沫”。

在當(dāng)前，中國(guó)的資產(chǎn)泡沫問題主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。今年上半年，居民和房企雙雙快速加杠桿，房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙快速飆升，而且這種勢(shì)頭似乎仍在延續(xù)。如何分析研判 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)、如何抑制資產(chǎn)泡沫？這需要改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，讓地產(chǎn)回歸居住的本位，并且抑制杠桿過快上升的情況，同時(shí)因城施策，采取更有針對(duì) 性的調(diào)控措施。

一線城市房?jī)r(jià)暴漲主要是沒有處理好貨幣政策放松以及土地供給長(zhǎng)期收緊之間的錯(cuò)配問題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動(dòng)了房?jī)r(jià)泡沫化，融資成本的不斷下降鼓勵(lì)一些地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)各地土地拍賣會(huì)上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價(jià)格已經(jīng)開始超越香港。

在去年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上，習(xí)近平總書記指出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”如何理解這句話極為關(guān)鍵。

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長(zhǎng)期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸；長(zhǎng)期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟(jì)功能，提高國(guó)人的安全感與幸福感。

日前，中共中央政治局會(huì)議部署供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時(shí)提出，去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國(guó)有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革。在“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)中，地產(chǎn)業(yè)是唯一貫穿全局的產(chǎn)業(yè)，事關(guān)去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存、降成本等。

 土地市場(chǎng)的“火爆”程度絲毫不減當(dāng)年。官方統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)超七成的省份土地收入在增長(zhǎng)，其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。根據(jù)國(guó)土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù) 顯示，今年上半年全國(guó)土地出讓面積9.15萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)0.1%。土地出讓合同價(jià)款1.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.8%。

今年半年間，50個(gè)主要城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年。瘋漲的地價(jià)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

房產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)安居客發(fā)布的全國(guó)主要城市房源數(shù)據(jù)報(bào)告指出，上海、北京、深圳三地，眼下價(jià)格達(dá)500萬(wàn)元以上的房源占比分別達(dá)到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期，這一數(shù)據(jù)分別是28.7%、29.9%、24.5%。

知名房地產(chǎn)專家周建成在接受記者采訪時(shí)表示，正確的邏輯應(yīng)該是房屋價(jià)格上漲引發(fā)土地價(jià)格上漲，但因?yàn)楝F(xiàn)在土地價(jià)格迅猛上漲，導(dǎo)致整個(gè)鏈條都 發(fā)生了改變，即變成土地價(jià)格上漲帶動(dòng)房屋價(jià)格上漲，以至于一線城市的房?jī)r(jià)已漲到了“離譜”的程度。高價(jià)地塊并不僅僅出現(xiàn)在一線城市，二三線城市也頻現(xiàn)地 王。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而一則更有“深意”的數(shù)據(jù)是2016年我國(guó)最新財(cái)政收入。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國(guó)契稅2163億元，同比增長(zhǎng)14.8%；土地增值稅2357億元，同比增長(zhǎng)13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長(zhǎng)8.5%?？梢?，各地對(duì)“土地財(cái)政”的依賴仍在攀升。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析，地方土地財(cái)政與今年上半年房屋銷售市場(chǎng)的活躍有關(guān)，房企資金到位情況不錯(cuò)，而且積極補(bǔ)庫(kù)存的 需求也比較充足。從該角度看，土地市場(chǎng)的活躍是必然現(xiàn)象。“但在今年的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)中，地價(jià)過高也是一個(gè)問題。后續(xù)若要繼續(xù)保持土地收入增加，就需要在土 地出讓金支付等方面有一些新策略，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。同時(shí)對(duì)于部分盲目高價(jià)拿地的房企，適當(dāng)增加各類稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而抑制購(gòu)地的狂熱情緒。”嚴(yán)躍進(jìn)分析。

周建成也認(rèn)為，現(xiàn)在上海、南京、合肥等地的地價(jià)已非常高昂，房企都在以未來1-2年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)20%－50%的預(yù)期在買地?；诖耍磥矸?jī)r(jià)若不同比上漲20%－50%，這些新入市的地王又將面臨去庫(kù)存的窘境。這其中就蘊(yùn)含了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

一直以來，“土地財(cái)政”就如同懸在地方政府頭上的達(dá)摩克利斯之劍。有關(guān)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的聲音一直存在。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若要扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政模式， 本質(zhì)上還需各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展。對(duì)于后續(xù)的新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也需有新的策略。比如，可以憑借互聯(lián)網(wǎng)大力發(fā)展休閑經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)。然而也有悲觀的論調(diào)指出，在 整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級(jí)政府面臨較大財(cái)政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創(chuàng)收的主要來源，地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)依然沒有 明顯好轉(zhuǎn)。